住宅ローン払えない時

住宅ローン払えない時

急な収入減少や、会社の倒産、入院や離婚など、様々な理由で住宅ローンが払えないケースというのが出てきます。住宅ローンが払えないときはどうすればいいのでしょうか？

１．住宅ローンの支払いが難しくなったときにすべきこと

借り入れをしている銀行に相談する

この対応が早いか、遅いかで状況は一変します。借り入れをしている相談をせずに、返済を遅延してしまうと、保証会社が代位弁済といって、代わりに住宅ローンの残債を銀行に支払います。その代わりに債権は保証会社に移ってしまうのです。こうなってしまっては交渉という形にはなりにくく、競売などにかけられて相場の5割程度の価格で勝手に売却されてしまうのです。

正直に、返済を延滞する前に事情を銀行に相談すれば

• 返済期間を延長して、毎月の返済額を下げてくれる
• 一定期間の間は利息の支払いだけにしてくれる

など毎月の返済額を下げる柔軟な対応をしてくれる可能性があります。また、借入時の金利にもよりますが、借り換えによって毎月の返済額を圧縮する方法も取れるのです。

銀行に無断で返済遅延をするのだけは命取りと覚えておきましょう。

２．それでも返済が難しいときにすること

競売になる前に、任意売却で高く自宅を売る

通常、返済が滞って銀行の債権が保証会社に渡ると、保証会社が不動産競売の申し立てを行い、競売がはじまってしまいます。競売とは、銀行や保証会社などの債権者が返済されなくなったときに裁判所に申し立てをすることで、裁判所が強制的に対象の物件を売却し、債権者に返済する制度のことです。つまり、裁判所が法律に則って強制的に自宅を売ってしまうのです。しかも、この競売は基本的には不動産業者向けの競り市のような形であり、一般の流通価格の5割程度の価格しかつかないことも多いのです。

つまり、競売になってしまえば、いいことはありません。そんな時に利用するのが任意売却です。任意売却とは、債権者である銀行や保証会社と合意の上、不動産会社の仲介のもとに市場価格に近い価格で売却する制度のことです。つまり、債権者と合意をしながら、一般の市場で売り出すということです。これであれば債権者も売却で手に入る金額も増えるためメリットが大きいのです。

競売と任意売却の違い

任意売却のメリット

• 競売に比べて売却価格が高くなるため、残債務が減る
• 債権者にもメリットがあるため、残債務の返済条件に融通が利く可能性がある
• 一般の物件売却と同じように売却されるため、周囲に知られることが少ない
• 交渉によって、引越し費用や当面の生活資金などを受け取れる可能性がある
• 住宅の明け渡し時期などを交渉や相談することが可能

競売や任意売却後も、売却価格で払いきれなかったローン返済は残る

競売や任意売却後も、売却したお金で弁済しきれない、足りなかった分は返済する義務があります。きちんと返済しましょう。任意売却である程度の元本を返済しておけば、残ったローンの返済はそれほど苦しい額にはならないはずです。

任意売却は専門業者に依頼する

「任意売却をしよう」となった場合は、そこらへんの不動産会社に依頼してはいけません。任意売却の専門業者というものがあるのです。不動産を売却するだけなら不動産会社でもできますが、任意売却の場合は住宅ローンを借りている銀行との交渉や買主に対して引越し費用や立ち退き時期の交渉など、不動産売却だけでないノウハウが必要になるのです。

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３．残ったローンも払えない場合

残ったローンも払えない場合は、自己破産や民事再生が選択肢になってきます。自己破産や民事再生を選択しても、会社を辞める必要などは特にはありません。どうしても払えない場合は、自己破産などを専門家に依頼しましょう。

自己破産をした場合のペナルティ（デメリット）

• 5年～10年は個人信用情報にのるため新たな借入やクレジットカードなどの利用ができない
• 生活用品や生活に必要な家財以外は売却する必要がある
• 一定期間、弁護士や司法書士、ガードマンなど資格制限がある
• 官報に掲載される
• 本籍地の破産者名簿に掲載される

 自己破産や民事再生（個人再生）での弁護士選び

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