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ペアローンで住宅ローン減税を夫婦ともに受けてお得になるのか?計算する方法

ペアローンで住宅ローン減税を夫婦ともに受けてお得になるのか?計算する方法

calculation128 128ペアローンで夫婦ともに住宅ローン契約を締結することで、共働きの夫婦は住宅ローン減税をともに利用することができます。しかし、ペアローンは登記費用が2倍になる等のデメリットもあります。そもそも、夫(妻)単独で控除額が全額使いきれてしまう可能性もあるのです。今回はペアローンで住宅ローン減税を夫婦ともに受けてお得になるのか?計算する方法について解説します。

ペアローンで住宅ローン減税を夫婦ともに受けてお得になるケース

まず考えなければならないのは「住宅ローン減税には上限がある」ということです。

平成26年4月~平成33年12月の住宅ローン減税

  • 控除率:1.0%
  • 控除期間:10年間
  • 最大控除額:40万円 × 10年間 = 400万円
  • 住民税からの控除上限:13.65万円/年

です。

ペアローンを利用するべき夫婦というのは

  • 共働き世帯
  • 夫(妻)単独では住宅ローン減税の減税枠が使い切れない

状況の夫婦ということです。

夫(妻)単独で住宅ローン減税の減税枠が使い切れないか判断する方法

1年間の住宅ローン減税額 = 住宅ローン残高 × 1.0% ≦ 40万円

所得税 + 住民税(控除上限) < 1年間の住宅ローン減税額

→ 夫(妻)単独では住宅ローン減税の減税枠が使い切れない
= ペアローンにしてお得になる可能性が高い

所得税 + 住民税(控除上限) > 1年間の住宅ローン減税額

→ 夫(妻)単独では住宅ローン減税の減税枠が使い切れている
= ペアローンにする必要はない

1年間の住宅ローン減税額は、借りようとしている住宅ローン残高ですぐに計算ができます。

所得税も、ご自身の所得税額は計算することができます。

年収別の所得税額
  • 社会保険料:14.22%
  • 基礎控除:38万円
  • 扶養控除:なし
  • その他控除は考慮せず
年収控除額所得税
200万円55.6万円 x 5% - 0円2.78万円
300万円111万円 x 5% - 0円5.57万円
400万円171万円 x 5% - 0円8.56万円
500万円237万円 x 10% - 9.75万円13.9万円
600万円303万円 x 10% - 9.75万円20.5万円
700万円372万円 x 20% - 42.8万円31.7万円
800万円448万円 x 20% - 42.8万円46.9万円
900万円524万円 x 20% - 42.8万円62.0万円
1000万円599万円 x 20% - 42.8万円77.0万円

正確に知りたい方は、源泉徴収票を見てみましょう。

ケーススタディ:物件4000万円、夫の年収600万円のペアローン必要性判定

1年間の住宅ローン減税額 = 4000万円 × 1.0% = 40万円

夫の所得税 = 20.5万円
夫の住民税(控除上限) = 13.65万円

所得税 + 住民税(控除上限):34.15万円 < 1年間の住宅ローン減税額:40万円

→ 夫(妻)単独では住宅ローン減税の減税枠が使い切れない
= ペアローンにしてお得になる可能性が高い

ケーススタディ:物件2500万円、夫の年収500万円のペアローン必要性判定

1年間の住宅ローン減税額 = 2500万円 × 1.0% = 25万円

夫の所得税 = 13.9万円
夫の住民税(控除上限) = 13.65万円

所得税 + 住民税(控除上限):27.55万円 > 1年間の住宅ローン減税額:25万円

→ 夫(妻)単独では住宅ローン減税の減税枠が使い切れている
= ペアローンにする必要はない

上記の判定方法に加えて考慮しなければならない点

1.ペアローンは登記費用・印紙代が2倍になる

ペアローンは夫婦別で2本のローン契約を締結しなければなりません。

  • 抵当権の設定が2倍
  • 司法書士報酬が2倍
  • 印紙代が2倍

になるのです。銀行によって抵当権設定位費用、印紙代、司法書士報酬がことなるので、一概にいくらということはできませんが、10万円~15万円程度は費用が増えることになります。

つまり、1年で1万円程度のお得だとしたら、諸費用分でペアローンはお得じゃないということになるのです。

2.住宅ローン残高は年々減っていく

住宅ローン減税はその年の年末の住宅ローン残高×1.0%です。

借り入れ時が4000万円で1.0%の40万円の控除が受けられたとしても
2年目は39万円、3年目は38万円・・・
と年々返済が進むにつれて住宅ローン控除額も減っていくのです。

これも考慮する必要があります。

3.給料が上がる可能性もある

前述した計算では夫の現在の年収で試算することになりますが・・・

大手上場企業勤務であれば、年々ベースアップして給料が上がる可能性があります。収入が増えれば所得税も増えるので、わざわざペアローンにしなくても、「夫の年収だけでで住宅ローン減税枠を使いきれていた。」ということも起こりうるのです。

1~3を考慮すると、上記の計算方法で

1年間で5万円以上、住宅ローン控除が使いきれていない状態ではじめてペアローンの方が良いと判断すべきなのです。

ペアローンでお得になる年収の目安
住宅ローン借入額ペアローンでお得になる年収
4000万円単独の年収600万円以下
3500万円単独の年収500万円以下
3000万円単独の年収400万円以下
2500万円単独の年収300万円以下
2000万円単独の年収200万円以下
4.住宅ローン額が4000万円を超える場合は年収に関わらずペアローンがお得に!

住宅ローン減税は上限が4000万円までの住宅ローン残高に適用されます。

  • 住宅ローン借入額:5000万円 → 控除額:40万円
  • 住宅ローン借入額:6000万円 → 控除額:40万円
  • 住宅ローン借入額:7000万円 → 控除額:40万円

住宅ローン額が4000万円を超える場合は、夫婦別のローンに分けた方が使いきれていない控除額をフル活用できることになります。

  • 住宅ローン借入額:夫6000万円 → 夫:控除額:40万円
  • 住宅ローン借入額:夫3000万円/妻3000万円 → 夫:控除額:30万円/妻:控除額:30万円

で控除額自体が増えるのです。この場合はペアローンの活用を真剣に考えてみるべきでしょう。

まとめ

年収の割に物件価格が高額で住宅ローン控除額が使いきれていない共働きの夫婦の場合は、ペアローンを利用すると住宅ローン減税がすべて使えてお得になります。

また、住宅ローンの借入額が4000万円を超える場合はペアローンで住宅ローン減税額が増える可能性が高いので、積極的に検討してみましょう。

 

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