消費税増税前と後はどっちがお得?現金給付込最新版
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- 親カテゴリ: 住宅ローンの達人が教える
- カテゴリ: 住宅ローン減税/返済額削減
- 作者: 住宅ローン比較
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消費税増税前と後はどっちがお得?現金給付込最新版
住宅ローン減税も方針も明らかになりましたが、では、実際住宅の購入は、増税前にした方がお得なのでしょうか?それとも、増税後にした方がお得なのでしょうか?気になっている人も多いと思います。ここでは、増税前の負担と、増税後の負担のどちらがいいのか、試算してみました。
さらに、2013年7月与党合意で現金給付の案が固まりました。そこも加えて計算しています。
試算条件
- 購入物件 戸建住宅 土地価格1000万円 建物建築費用2000万円
- 住宅ローン金利 2% 返済期間 25年
所得税には、扶養控除、生命保険料控除などを入れずに計算。扶養控除等がある場合は、課税所得の低い部分で見てもらえればいいかと思います。
住宅ローン減税
- 増税前 ローン額の年末残高の1% 最大20万円 住民税の控除最大額 9.75万円
- 増税前 ローン額の年末残高の1% 最大40万円 住民税の控除最大額 13.65万円
ローン額の年末残高の1%が控除額で10年間控除が続きます。気をつけなければならないのは、年末残高なので控除額は返済すればするほど毎年減っていくのです。
住宅ローン減税現金給付制度
消費税率8%時
- 425万円以下 30万円
- 425万円超~475万円以下 20万円
- 475万円超~510万円以下 10万円
所得税と住民税の概算
※扶養控除、生命保険料控除などを入れずに基礎控除のみでの算出
給与所得 | 所得税 | 住民税 |
---|---|---|
300万円 | 76,100 | 158,600 |
400万円 | 128,100 | 232,000 |
500万円 | 207,500 | 311,500 |
600万円 | 341,300 | 390,800 |
700万円 | 508,100 | 474,200 |
増税前と増税後の比較
※消費税は土地代にはかかりません。
戸建住宅 土地価格1000万円 建物建築費用2000万円の場合
増税前 | 増税後 | |||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
給与所得 | 控除総額額 | 消費税 | メリット | 控除総額額 | 消費税 | 現金給付 | メリット | 増税前がお得 |
300万円 | 1,736,000 | -1,000,000 | 736,000 | 2,107,182 | -1,600,000 | 300,000 | 807,182 | -71,182 |
400万円 | 1,997,598 | -1,000,000 | 997,598 | 2,404,284 | -1,600,000 | 300,000 | 1104,284 | -106,686 |
500万円 | 1,997,598 | -1,000,000 | 997,598 | 2,453,661 | -1,600,000 | 100,000 | 953,661 | 43,937 |
600万円 | 1,997,598 | -1,000,000 | 997,598 | 2,453,661 | -1,600,000 | - | 853,661 | 143,937 |
700万円 | 1,997,598 | -1,000,000 | 997,598 | 2,453,661 | -1,600,000 | - | 853,661 | 143,937 |
マンション3,000万円の場合
増税前 | 増税後 | |||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
給与所得 | 控除総額額 | 消費税 | メリット | 控除総額額 | 消費税 | 現金給付 | メリット | 増税前がお得 |
300万円 | 1,736,000 | -1,500,000 | 236,000 | 2,107,182 | -2,400,000 | 300,000 | 7,182 | 228,818 |
400万円 | 1,997,598 | -1,500,000 | 497,598 | 2,404,284 | -2,400,000 | 300,000 | 304,284 | 193,314 |
500万円 | 1,997,598 | -1,500,000 | 497,598 | 2,453,661 | -2,400,000 | 100,000 | 153,661 | 343,937 |
600万円 | 1,997,598 | -1,500,000 | 497,598 | 2,453,661 | -2,400,000 | - | 53,661 | 443,937 |
700万円 | 1,997,598 | -1,500,000 | 497,598 | 2,453,661 | -2,400,000 | - | 53,661 | 443,937 |
上記のような結果になりました。
kつまり3000万円までのローンであれば増税前の方がお得、3500万円までのローンであれば年収500万以上の方は増税後がお得。という結果です。住宅ローン減税の限度額が上がっていても、ローン額が大きくなければ現状の控除限度額20万円とそれほど差がなく、差がないのであれば消費税増税の負担が大きいというのが実態なのではないでしょうか。
試算結果からは、土地1000万円、建築費用2000万円の戸建ての場合、現金給付がなければ、増税前の方がお得であるという結果に。現金給付を加味すると、現金給付幅の低い年収500万円以上であれば、増税前の方が依然としてお得という結果になった。
住宅ローン減税の限度額が上がっていても、ローン額が大きくなければ現状の控除限度額最大20万円とそれほど差がなく、差がないのであれば消費税増税の負担が大きいというのが実態なのではないでしょうか。
これは消費税がすべてにかかってしまうマンションの場合では、より大きく消費税増税前の方が現金給付を加えても、お得な結果になった。
とはいえ、増税前の購入にしろ、増税後の購入にしろ、差額は20万円前後なのです。
- 住宅ローン金利 2%の場合、3500万円の借り入れの場合の総返済額は44,504,555円
- 住宅ローン金利 2.1%の場合、3500万円の借り入れの場合の総返済額は45,017,520円
上記のように金利が0.1%違うだけで返済額は50万円も変わってくるのです。しかも、金利は今より下がるということは考えにくい状況では、早ければ早い住宅購入の方が返済負担は少ないのです。消費増税と減税に振り回されずに、金利の低い住宅ローン比較と自分にあった住宅を自分の生活にあったタイミングで購入するのがベストだと思います。