住宅ローンを払えない時に選択する「任意売却」とは
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- カテゴリ: 住宅ローン払えない
- 作者: 住宅ローン比較
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住宅ローンを払えない時に選択する「任意売却」とは
住宅ローンが払えなくなったら、まずは借入をしている銀行に相談をして、返済期間を延ばして毎月の返済額を引き下げるようにお願いします。それ以外にもなんとか収入を増やす、節約をするなどして返済を継続していくものなのですが・・・
「どう工面しても、返済を続けられない。」
という方もいるのです。この場合に何もしないで滞納を続けていると、銀行から債権が保証会社に移行し、保証会社が裁判所に競売を依頼して、マイホームが競売にかけられて売られることになるのです。
ここで登場するのが「任意売却」です。では「任意売却」とはどのようなことを意味するのでしょうか？
任意売却とは
任意売却、通称「任売（にんばい）」というのは、住宅ローンの残債額よりも物件売却額が少ない債務超過状態の不動産を売却することをいいます。
「競売（けいばい）」と比較するとわかりやすいのですが、競売は裁判所が入札制で行う売却制度のことで、競売の場合は購入者が裁判所に入札をしなければ物件を買うことはできません。
しかし、任意売却の場合は通常の不動産売買で行われるため、HOMESやSUUMOなどの一般不動産サイトにも掲載され、多くの不動産屋を通して普通に物件の売買が行われるのです。
任意売却でも、競売でも、マイホームを失ってしまうことには変わりはないのですが、なぜ、競売ではなく任意売却をする方が多いのでしょうか？
任意売却のメリットについて解説します。
任意売却のメリット
１．任意売却の方が高く売れる
競売は限られた方、わざわざ裁判所に出向いて入札をする方しか購入ができません。そのため、多くの方が売買をする通常の不動産売買と比較して、価格が市場価格よりも6割～8割程度の価格でしか売れないのです。
つまり、任意売却で一般的な不動産売買として売却した方が高く売れることになるのです。物件が高く売れれば高く売れるほど、住宅ローンの残債は少なくなるので、今後の返済も軽減できるのです。
２．引越し代ももらえる
任意売却の場合は、購入者に対して不動産会社が交渉したうえで20万～30万円の引っ越し代金を用意してもらえることが多いのです。
競売にしろ、任意売却にしろ、物件を売却した後はその家から出ていく必要があるため、引っ越し費用をねん出してもらう任意売却の方がお得なのは間違えないのです。
３．銀行との残債の返済調整が可能
銀行（保証会社）と任意売却後に残ったローン残高の返済を調整することができます。毎月返済できる範囲内で返済額の設定を最長調整してもらい、無理のない返済が可能になります。
４．退去の時期などの調整が可能
競売の場合は落札者の都合に合わせて退去しなければならないのですが、任意売却の場合は退去時期を買主と交渉の上、調整することができるのです。
「今すぐ出ていけ」と言われてもなかなか退去先を決める必要もあるので、「すぐに退去」というのはかなり大変な作業になってしまいます。この場合も任意売却であれば調整して退去時期を決めることができるのです。
５．近所に知られないで済む
競売というものは裁判所が行う公的な制度なので、競売に参加する投資家に告知するために裁判所で情報が公開されます。
最近では、裁判所での公開情報をウェブ上にアップされてしまうので、「住宅ローンが払えなくて競売にかけられていること」を近所の人に知られてしまう可能性があるのです。
しかし、任意売却であれば、通常の不動産売買なので売りに出しているということだけしかばれないのです。
任意売却をする前に
競売よりも、任意売却の方がメリットが大きいのは前述した通りなのですが、基本はマイホームを手放さずに返済を続けられることです。
- 銀行に相談したうえで返済可能なスケジュールにリスケジュールすること
- 収入を確保すること
- 支出を抑えること
で住宅ローンの返済が継続できないのか？あきらめずに試行錯誤することが大切と言えます。
「手は尽くしたがやはり住宅ローン返済の継続は無理」ということであれば、競売よりも任意売却を選択すべきなのです。
任意売却の仕方
任意売却は、通常の不動産売買に近いものなので、自分でできるものではありません。
不動産業者に依頼して行うものなのですが、任意売却の実績がある不動産業者にお願いする必要があります。
任意売却の実績がないと、買主との引越し費用の交渉、銀行や保証会社との交渉、任意売却での売却成立などが上手く行かないからです。
任意売却の実績を見て任意売却業者を選ぶ必要があります。
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任意売却の流れ
- ウェブサイトから任意売却専門業者に依頼
- メールや電話による無料相談
- 面談（訪問面談）
- 物件の不動産価値などの査定
- 債権者（銀行・保証会社など）と交渉
売却価格の調整、競売や差押さえの取下げ、残債の返済方法 - 一般の不動産サイトなどを活用した売却活動開始
- 引っ越し先の選定
- 任意売却成立
所有権移転、抵当権抹消、差押さえの取下げ、引越し代の受取など
任意売却は依頼から成立まで1ヶ月～3か月ぐらいの時間がかかります。競売の場合は長ければ半年ほどかかってしまうため、素早く新生活へ切り替えることが可能です。
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