住宅ローン、借りづらくなった？適齢世代の返済力を疑問視
- 詳細
- カテゴリ: 住宅ローン比較最新ニュース
- 作者: 住宅ローン比較
- 参照数: 4031
住宅ローン、借りづらくなった？適齢世代の返済力を疑問視
2012/5/12 日経新聞
「最近、住宅ローンを借りづらくなっているそうだよ」。道行く若いサラリーマンの会話を聞いていた松田章司は思わず「えっ？」と口にした。将来はマイホームを持ちたいと考える章司は「低金利時代なのに」と、その場で調査に乗り出した。
若手のサラリーマンたちが紹介してくれたのは中堅メーカーの正社員で30代のＹさん。約2500万円の中古マンションの購入を希望し、500万円の頭金を用意。残りをＡ銀行の住宅ローンで賄う予定だった。Ａ銀行は「年間返済額が年収の35％以内」と審査基準を公開している。年収は約400万円で「基準を満たしているはずなのに審査に通りませんでした」とあきらめきれない様子だ。
■信用調査に力
そこで向かったのは法律事務所。リーガル池袋法律事務所（東京都豊島区）の弁護士で、フィナンシャル・プランナーの肩書も持つ小林幸与さん（58）によると、住宅ローンの審査に通らず「なぜ断られたのか」と相談に来る人が増えているという。「銀行は審査に通らなかった理由を本人には伝えません。年収だけでなく、勤続年数や勤務先の信用力などもチェックされています」。Ｙさんの場合、転職を繰り返してきた職歴がマイナス材料になったようだ。
次に不動産会社の門をたたいた。三井不動産レジデンシャルの契約コンサルティング部グループ長の鈴木明彦さん（52）は「銀行は住宅ローンの売り込みに熱心で、勤務先が安定している方の契約は順調です。半面、派遣社員の方などには厳しくなったかもしれません」と微妙な変化を感じ取っている。東急リバブル流通事業本部の営業推進課長、柏嶋秀行さん（48）も「借り手の信用調査を従来より慎重にしているようです」とほぼ同じ感触だ。
事務所を訪れた日本リサーチ総合研究所主任研究員の藤原裕之さん（43）が教えてくれた。「住宅ローン適齢期とされる30～40歳代の所得が減ったり、雇用が不安定になったりして返済能力に疑問符がついているのでしょう」
■何とか黒字に
経済学には、個人は生涯所得を予測して現在の消費を決めるという「ライフサイクル仮説」と呼ばれる理論がある。日本人の根強い持ち家志向と、年功序列制度のもとで現在の所得は低くても将来の収入増を見込める賃金体系にも支えられ、日本の住宅市場にはこの発想がよくあてはまるとされてきた。「持ち家志向は今も根強い」（東急リバブル）ようだが、「安定収入という前提が崩れてきたのでは」と藤原さんはみる。
「でも銀行に行くと、住宅ローンを推奨するパンフレットが並んでいるぞ。なぜ銀行は住宅ローンの契約に熱心なんだろう」。銀行に問い合わせると、三菱ＵＦＪ銀行リテール業務部の荻野俊介さん（42）が答えてくれた。「低金利だと銀行の金利収入も減りますが、銀行が資金を運用する対象の中では依然、国債などに比べて利回りが高いのです」
業界推計によると、銀行の住宅ローン金利は直近で平均年1.8％。人件費や資金調達コストなどを除いた利ざやは年0.5～0.6％程度で何とか「黒字」を確保している。
りそな銀行ローン営業部長の後藤修さん（49）も「住宅ローンには給与振込口座など幅広い取引につながる利点もあります」と力を込める。国土交通省の調べでは、2011年３月末時点で農業協同組合などを含む民間金融機関による国内の住宅ローンは730万件、残高は123兆円に上った。ただ、その後も契約は高水準を維持しているものの、新規の顧客向けローンは減っているもようだ。
「もうけが小さくても安売り競争から抜け出せない。どこかで聞いたことがある話だな」。章司は家電量販店でパソコンを買ったときに「こんなに値下げしてメーカーは大丈夫なのかと心配になります」と苦笑いした店員を思い出した。
次に訪問したドイツ証券シニアアナリストの山田能伸さん（56）にこの話をすると「住宅ローンは、パソコンやデジタル家電と同様に『コモディティー（汎用品）化』が進み、デフレを象徴する存在になったのです」と解説してくれた。
コモディティーとは、技術開発などのハードルが下がり、参入しやすくなった商品を指す。住宅ローンは企業向け融資に比べれば、審査の基準や方法、商品にもあまり差がない。そこで、低金利を前面に出して旧住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）などから借り換えを促す銀行が急増した。インターネットの普及で銀行別の金利比較がしやすくなったのも低金利競争の一因とみられている。
章司は「利用者にとっては低金利ならローン返済額も少なく、借りやすいはずでは」と疑問を投げかけた。三菱ＵＦＪ銀行の荻野さんは「従来以上に利用者の属性をきめ細かく判断し、貸し倒れを防いでいるのです」と回答。「銀行は住宅ローンを伸ばそうとして金利を下げてきましたが、その過程で借り手を厳しく見始め、結果として利用者が借りづらくなっているのかもしれません」と山田さんが補足してくれた。
住宅ローンに詳しい証券アナリストの小関広洋さん（55）に、これからどうなるのか聞いてみた。「非正規雇用の増加、少子高齢化とデフレの進行で日本人の消費行動は変わりつつあり、不動の地位にあった住宅ローンも安泰ではありません。銀行の低金利競争にも歯止めがかかるでしょう」
住宅ローン比較ラボ編集部コメント
日経新聞によると、住宅ローンは超低金利競争に入り、250円で食べられる牛丼のごとく、値下げ競争に入っている。そのこと自体が、銀行の利益を圧迫し、結果、貸し倒れリスクを極端に減らすことが銀行の目的になってしまっているということだ。そのため、公開している審査よりも厳しい点を見られたり、住宅ローンを借りることが難しくなっているとのこと。
この状況が続けば、時間がたてばたつほど、住宅ローン審査は厳しくなる一方なのではないだろうか。十分な検討が必要だが、早く審査を通すことも検討のひとつといえる。
ソニー銀行 住宅ローン
