住宅ローン金利動向 2018年10月レポート

住宅ローン金利動向 2018年11月レポート

住宅ローンの金利動向・金利推移をまとめた毎月のレポートです。住宅ローンを検討している方は参考にしていただければ幸いです。

主要住宅ローンの2018年10月から2018年11月の金利変動

• 10年もの国債金利（長期金利）はやや低下
• 10月は直近3年で最高レベルの0.155％を記録
• 固定金利は横ばい
• 日銀が金利誘導目標の引き上げによる金利上昇圧力が顕著に
• ソニー銀行が新しい固定金利プラン提供開始

10年もの国債金利（長期金利）は2018年10月2日時点で0.140％でしたが、2018年11月1日時点で0.120％と国債金利は0.020％低下しました。

国債金利は低下しましたが、実際には10月4日、9日と過去3年で最高の0.155％まで上昇して、慌てて、日銀が国債買い入れに入り、一時的に国債金利が下がった形になります。10月中旬までは高い金利を維持していたため、各銀行の住宅ローン金利も、横ばいとなっていまう。

2018年7月31日に日銀の金融政策決定会合で、今までの誘導目標の許容範囲±0.1％を±0.2％に引き上げるということが発表された金利が徐々に上昇している状況にあります。誘導目標は「10年金利ゼロ％程度」と変わっていないものの、「金利の上昇を日銀がある程度容認した」という点で、大きなニュースとなっています。

この背景にあるのは、日銀の国債保有シェアが40％を超えてきており、このままいけば年内には50％にも到達する勢いであること、国債の売買が成立しない日が7月末時点で2018年は7回も発生している（過去数年は最大2回）ことが要因になっています。日銀が国債を買いすぎて、国債が市場で売買できない状態を引き起こしているため、金融市場に大きな副作用を起こしていることを懸念しての日銀の発表となりました。

これは実質的に「国債買い入れ」という異次元の金融緩和が結果（物価上昇率2.0％）を出す前に、限界に達してしまったというのが市場の見方です。金利が上昇しても、今までのように日銀が介入してこないことを発表したため、急激に長期金利が上昇したのです。

この発表後の金利上昇は、日銀があわてて、国債買取をして抑え込んだのですが、徐々に金利上昇の圧力が堅調になってきており、国債金利はじわじわと上昇しています。

「主要国の最近の長期金利の動きを参考にすると、わが国でもプラスマイナス0.25％程度の変動を許容することが適切である」と述べる委員もいるぐらいに、日銀は徐々に金利上昇の許容幅を広げていく形になります。となると、当然住宅ローン金利も徐々に上昇していくのです。

中長期的な金利上昇の可能性が高まっているので変動金利だけではなく、固定金利を検討する必要が出てきていると言えるでしょう。

これを受けてソニー銀行などは、固定金利の新しいプランを投入しました。各銀行とも、これからは「固定金利」重視の商品ラインナップの拡充をしていくものと考えられます。

主要住宅ローン最新トピック

長期金利は上昇

新発10年国債利回り（長期金利）は、2018年10月2日時点で0.140％でしたが、2018年11月1日時点で0.120％と国債金利は0.020％低下しました。これは日銀が「金利の上昇をある程度許容する」という発表をしたことを受けての金利急上昇に対して、10月4日、9日と0.155％と金利が上昇しすぎたため、日銀が緊急的な国債買入を行ったためです。

日銀の金融政策の変更

7月31日の金融政策決定会合で、日銀は「政策金利のフォワードガイダンス（政策金利の予告）」という手法を採用し、「2019年10月の消費税率引き上げの影響を含めた経済・物価の不確実性を踏まえ、当分の間、現在のきわめて低い長短金利水準を維持することを想定する」としています。

ただし、実務的には、長期金利操作（イールドカーブ・コントロール）を「10年金利ゼロ％程度」で維持しつつも、誘導目標の許容範囲が±0.1％が、±0.2％に引き上げられました。ただし、国債買い入れの量は、年間約80兆円をめど変わっていません。

また、同時に日銀が買入をしているETF（上場投資信託）に関して、現在2.7兆円のTOPIX（東証株価指数）連動型分を4.2兆円に増額し、TOPIX、日経平均株価、JPX日経400の3つに分散して買い入れる部分を3兆円から1.5兆円に減額する方針を示しました。

ネット銀行の変動金利競争は抜きつ抜かれつの状況

毎月のように変動するネット銀行による変動金利の低金利競争はじぶん銀行と住信SBIネット銀行（SBIマネープラザ）がリードしています。借り換えで有利なのは、住信SBIネット銀行（SBIマネープラザ）、じぶん銀行ですが、新規借り入れで有利なのはソニー銀行という形です。4月はりそな銀行がさらに変動金利を引き下げました。6月は、それを受けて住信SBIネット銀行がさらに0.001％金利を下げた形になります。

1. 住信SBIネット銀行（借り換え）：0.418％（三井住友銀行の口座開設で金利0.01％優遇）
2. SBIマネープラザ（借り換え）：0.428％
3. りそな銀行（借り換え）：0.429％
4. ソニー銀行（頭金1割以上）：0.457％
5. 住信SBIネット銀行：0.467％（三井住友銀行の口座開設で金利0.01％優遇）
6. SBIマネープラザ：0.477％
7. イオン銀行（借り換え）：0.490％
8. じぶん銀行：0.497％
9. 東京スター銀行：0.500％
10. イオン銀行：0.570％
11. SBI新生銀行：0.600％

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メガバンクは揃って金利を引き上げ。1.40％台に入る銀行も

各銀行の当初10年固定金利（保証料0.2％込）

• 三菱ＵＦＪ銀行：1.450%
• 三井住友信託銀行：1.050%～1.350%
• 三井住友銀行：1.450%
• りそな銀行：0.950%
• みずほ銀行：1.100%～1.550%

メガバンクは、ネット銀行と比較して当初10年固定金利を打ち出していますが、長期金利の上昇に伴い、徐々に金利を引き上げています。大手都市銀行の中では、りそな銀行が一番低金利の当初10年固定金利を打ち出しています。

大手都市銀行が様々な住宅ローンプランを拡充

大手都市銀行が様々な低金利プランを投入しています。多いのは「借り換え専用プラン」「ネット申込専用プラン」「融資手数料型プラン」の3パターンです。大手都市銀行も、既存の商品設計だとネット銀行に顧客を奪われ続けてしまうため、ネット銀行が提供している住宅ローンプランに寄せてきた形になります。

• 三菱ＵＦＪ銀行　→　ネット専用［借替限定］住宅ローン：低金利の当初固定金利プラン
• りそな銀行　→　融資手数料型の住宅ローン
• 三井住友銀行　→　借り換え専用の固定金利プラン
• 三井住友信託銀行　→　融資手数料型の住宅ローン

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ソニー銀行が新しい住宅ローン商品を提供

ソニー銀行は「固定セレクト住宅ローン」という固定金利の商品を提供しはじめました。

• 固定金利が低金利のプラン
• 固定金利の借入期間は、10年、15年、20年
• 固定金利終了後の金利上昇幅が大きい

プランです。決まった期間での固定金利を検討している方には、低金利で利用できる住宅ローンプランとなっています。

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住信SBIネット銀行が三井住友信託銀行の口座開設で金利優遇

住信SBIネット銀行の住宅ローンでは

三井住友信託銀行の口座開設で金利0.01％優遇

というキャンペーンを展開しました。

元々、低金利だった住信SBIネット銀行の住宅ローン金利はさらに低金利になります。

変動金利

• 新規：0.477％　→　0.467％
• 借り換え：0.428％　→　0.418％

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東京スター銀行が「スター住宅ローン」をリリース

東京スター銀行は、今までは「預金した分の金利は0％」という「預金連動サービス」を売りにした「スターワン住宅ローン」を推していましたが、金利が高いデメリットがあったため、新しく「スター住宅ローン」をリリースしました。

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楽天銀行は楽天銀行（金利選択型）に全疾病保障を導入

楽天銀行は「楽天銀行（金利選択型）」に無料付帯されている「8疾病保障」を「全疾病保障」に保障範囲を拡大しました。

8疾病保障：ガン（悪性新生物）、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎
↓

全疾病保障：すべての病気やケガ※精神障害、妊娠・分娩・産じょく等、一部保障の対象とならない病気等があります。

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フラット35の制度変更

フラット35は、今までは「団信任意加入」「団信なし」を特徴として訴求してきた住宅ローンですが、今回の制度変更により「団信料込みの金利」が基本となりました。団信特約料が月々の返済額に織り込まれるということです。

ただし、団信への加入は必須ではなく、団信なしでも、金利が低いプランへの加入が可能ですので、それほど大きな変更ではありません。

同時に、フラット35Sの金利引き下げ幅が0.30％から0.25％に狭まっています。

9月新設住宅着工、前年同月対比1.5％減。2カ月ぶりの減少

9月の新設住宅着工戸数は前年同月対比で1.5％減の8万1903戸を記録しました。「持家」が0.0％増、「分譲住宅」が4.3％増、「貸家」が5.8％減となっています。シェアハウスへの融資の問題なども社会問題化してしまっているため、地銀やメガバンクの融資姿勢もかなり慎重になっており、貸家も前月は一時的に増加しましたが、再び減少傾向に戻ってしまいました。そのため、全体で新築着工数は減少になっています。

9月のマンション価格、戸建て価格ともに低下

マンション価格が前月対比0.859％減の3,305万円。戸建て価格は前月対比5.34％減の3,089万円という結果になりました。前年対比でみると、マンション価格は2.44％増、戸建ては9.45％減となっています。長期化する低金利の影響を受けて、昨年対比で見るとマンション価格の伸びが引き続き大きい状況です。一方で戸建て価格はそれほど価格変動はなく、マンションよりも安い価格帯となっています。

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