住宅ローンを比較分析。人気の住宅ローン選び

住宅ローンはAPRで比較するのが良いというのは本当?APRとは何者?

住宅ローンはAPRで比較するのが良いというのは本当?APRとは何者?

calculation128 128住宅ローンを比較する際に「APR(エーピーアール)で比較した方が良い」ということを聞いたことがある方もいるかと思います。

しかし、APR(エーピーアール)って一体何者なのでしょうか?本当にAPR(エーピーアール)で比較するべきものなのでしょうか?

APR(エーピーアール)とは

APR(エーピーアール) = Annual Percentage Rate の略で実質コストとも訳すことが可能です。

APRを恐ろしくシンプルに解説すると

借入額+利息+事務手数料+保証料+団信料を加えた住宅ローンに関連するすべてのコストを意味する指標

ということになっています。

というか多くのサイトではAPR(エーピーアール)の概要は説明されていますが、それが何者なのかは一切ふれておらず、APR(エーピーアール)の数値も出されていますが、どうやって計算したのかの説明もないのがほとんどなのです。

なのに上記のような説明だけで

「そっか、じゃあAPR(エーピーアール)が一番低い住宅ローンにしよう。」

なんて納得する人なんていないのではないでしょうか?

APR(エーピーアール)というのはIRR(内部収益率)という投資家向けの指標

実はAPR(エーピーアール)というのは、古くからある考え方で投資家などが投資判断に利用するIRR(内部収益率)のことを意味しているのです。

IRR(内部収益率)を説明するために例を出すと

投資案件初期投資1年目2年目3年目4年目4年目トータル
「A」-10020202052112
「B」-100333103112

となっています。

  • 投資案件「A」は初回に100万円払ったら、1年目に20万円、2年目に20万円、3年目に20万円、4年目に52万円をもらえて合計で112万円で12万円プラスになる投資案件。
  • 投資案件「B」は初回に100万円払ったら、1年目に3万円、2年目に3万円、3年目に3万円、4年目に103万円をもらえて合計で112万円で12万円プラスになる投資案件。

どっちも、4年目間トータルでのプラスは12万円、利回りでいえば4年間で12%という投資案件なのですが、あなたならどっちがお得になると思いますか?

答えは投資案件「A」なのです。

なぜなら、はじめに多くお金を持っていれば、それを定期預金にでも預ければ多少は投資案件「B」よりも増えることになるからです。

お金は早く受け取れるものの方が投資判断としては有利ということになるのです。

このお金が持つ時間的価値を算出するのがIRR(内部収益率)なのです。

IRR(内部収益率)を上記の例で計算してみると

  • 投資案件「A」:3.98%
  • 投資案件「B」:3.00%

つまり、投資案件「A」が投資すべき投資案件と判断するのです。

計算式を理解する必要はありませんが、一応載せておきます。

irr

「それと住宅ローンがどんな関係があるの?」

住宅ローンというのも、銀行の立場に立ってみると投資案件なのです。

銀行からすれば、住宅ローンは不動産という住宅を担保にしてお金を貸して、利息を払ってもらう投資案件なのです。

私たち住宅ローン利用者が投資案件ということになります。

投資を判断する基準に使われるIRR(内部収益率)が低い

= 銀行から見て投資効率の悪い投資案件

= 住宅ローンの利用者に有利な投資案件(返済ふたんが少ない投資案件)

ということになるのです。

投資かから見て投資を判断するときにはIRR(内部収益率)の高いものが良い

ことになるのですが

投資される側から見て、利用者に有利になることを判断するにはIRR(内部収益率)の低いものが良い

ということになるのです。

IRR(内部収益率)  = APR(エーピーアール)ですので

APR(エーピーアール)の低い住宅ローンが利用者にとって有利な(返済負担の少ない)住宅ローン

であると言えるのです。

実際に住宅ローンで計算してみると

2015年1月時点でのAPR(エーピーアール)の低い住宅ローンは

イオン銀行

3000万円借入
35年ローン
金利0.570%(変動金利)
諸費用:事務手数料648000円+保証料0円

APR → 0.699%

ソニー銀行

3000万円借入
35年ローン
金利0.589%(変動金利)
諸費用:事務手数料648000円+保証料0円

APR → 0.718%

住信SBIネット銀行

3000万円借入
35年ローン
金利0.589%(変動金利)
諸費用:事務手数料648000円+保証料0円

APR → 0.779%

三菱UFJ銀行(みずほ銀行、三井住友銀行も変動金利は同じ条件)

3000万円借入
35年ローン
金利0.975%(変動金利)
諸費用:事務手数料32400円+保証料金利+0.2%

APR → 1.181%

となっています。いかがでしょうか?

ほとんど、当サイトのランキング順位と違いはありません。

一つ違うのは住信SBIネット銀行の順位が当サイトの場合は2位になっておりますが、これは金利や返済額ではない疾病保障無料などの特典を重視してのものなのです。

当然、上記は変動金利の例ですが、当初10年固定金利でも、全期間固定金利でも計算が可能です。
フラット35の返済プラン比較シミュレーションというサイトで試算可能です。
試算結果の下部に「APR」を表示するというボタンがあるので条件入力後ボタンをクリックしましょう。
http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

結局、APR(エーピーアール)で住宅ローンを比較する方が良いの?

否定はしませんが、おすすめはしません。

なぜなら、内部収益率なんていうのは、投資家か証券会社などの金融機関に努めている方しかほとんど縁のない指標であり、ピンとこないからです。

「総返済額で比較する」方が、諸費用も、団信料も、金利の増減も踏まえて、比較するので理解しやすいからです。

結果として、上記の通りでAPR(エーピーアール)で比較しても、総返済額で比較しても、結果は大きく変わりません。

総返済額で比較する

さらに最近では住宅ローンは疾病保障無料付帯、介護保障無料付帯、割引、家事代行・・・などの付加価値サービスも増えてきているため、それも踏まえて比較検討する必要があるのです。

住宅ローンは大きな買い物ですから、自分が理解できない指標で比較することほど恐ろしいことはありません。一つの誤解や認識違いで大きな損をしてしまう可能性もあるからです。

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ファイナンシャルプランナー(FP)が運営

住宅ローン人気銀行ピックアップ   2023年2月最新情報

ランキングアイコン1位イオン銀行 住宅ローン
イオン銀行 住宅ローンのウェブサイト画像

変動金利、当初10年固定金利ともにネット銀行トップクラスの低金利。イオンでのお買い物が5年間5%OFFで最大22.5万円の割引に。自己資金は0円でも借り入れ可能。さらに最大300万円までの諸費用ローンありと利便性も高い

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.430%
0.430%(借り換え)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
1.440%
●金利以外の主要な負担費用(税込)
事務手数料
借入額の2.20%

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ランキングアイコン2位住信SBIネット銀行 住宅ローン
住信SBIネット銀行住宅ローンのウェブサイト画像

がん、心筋梗塞、脳卒中など全てのケガ・病気で就業不能状態になると、住宅ローン返済が免除される全疾病保障が無料付帯。変動金利、5年、10年当初固定金利も圧倒的な低金利。さらに女性の方には保険料無料でガン診断給付金付き

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.440%
0.428%(借り換え)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
1.660%
●金利以外の主要な負担費用(税込)
事務手数料
借入額の2.20%

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ランキングアイコン3位ソニー銀行 住宅ローン
ソニー銀行 住宅ローンのウェブサイト画像

ソニー銀行は変動金利が0.447%、頭金1割超で0.397%と業界最低水準の金利を実現。さらにオリコン満足度ランキングで4年連続1位を誇りサービスレベルの高さに定評。固定金利と変動金利の切替えが自由に何度も可能でリスク回避

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.447%
0.397%(新規購入&自己資金1割~)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)

●金利以外の主要な負担費用
事務手数料
借入額の2.20%

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注目!住宅ローンピックアップ

注目!ソニー銀行の住宅ローン

  • 自己資金1割以上で業界最低水準の金利
  • がん50%保障特約付団信無料付帯
  • AIによる自動審査で最短60分スピード審査回答
  • 変動金利と固定金利を何度でも切り替え可能
  • 前月の15日前後には次月の金利を発表!金利タイプ切替に有利

●変動金利(保証料、金利優遇込) 0.447%
(新規購入&自己資金1割~の場合)0.397%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
●金利以外の主要な負担費用事務手数料
借入額の2.20%

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住宅ローン借り換えで人気の銀行ピックアップ

借り換えで人気の理由は「様々な不安に対応できる住宅ローン」

  • 事務手数料が他の銀行と比較して数十万円安い。借り換え負担が軽い
  • 家計が苦しいときに繰上返済した期間は元金返済を一旦休止できる
  • 要介護状態でも団信が適用。完済年齢が高齢になる場合に安心
  • 家事代行サービスや病児保育が最大50回分無料で利用ができる
●変動金利(保証料、優遇込) 0.420%
●金利以外の主要な負担費用 55,000円(税込)/安心パック(介護保障・コントロール返済)110,000円(税込)/安心パックW(家事代行・病児保育)165,000円(税込)/変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>借入額の2.20%(税込)
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WEB申込・借り換え限定の特別金利プランが人気。金利は業界最低水準! 

  • WEB申込限定借り換えローンは当初10年固定が低金利
  • 大手都市銀行なのに保証料が無料で総返済額が安い
  • WEB申込後に店舗や住宅ローンプラザで相談できるので安心
●変動金利(保証料、優遇込) 0.430%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込) 1.185%
●金利以外の主要な負担費用 事務手数料33,000円+借入額の2.20%
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フラット35借入中の方は「フラット35からフラット35への借り換え」もできる!
現在のフラット35金利より0.3%以上高い金利で借りてるなら返済額削減可能!

住宅ローンフラット35で人気の銀行ピックアップ

フラット35で人気の理由は「最低金利+事務手数料の安さ」

  • 事務手数料が他の銀行と比較して数十万円安い
  • 楽天銀行口座を返済口座にすると事務手数料が1.10%
  • 金利はフラット35取扱約340社の中で最低金利
●15年~20年固定金利(保証料、優遇込) 1.520%
→フラット35sなら当初10年間の金利 1.270%
●21年~35年固定金利(保証料、優遇込) 1.680%
→フラット35sなら当初10年間の金利 1.430%
●金利以外の主要な負担費用 事務手数料 借入額の1.43%(楽天銀行口座返済で1.10%)
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住宅ローン人気ランキング   2023年2月最新情報

順位銀行名変動金利
(保証料・優遇込)
当初10年
固定金利
(保証料・優遇込)
事務
手数料
(税込)
団信料メリット/独自サービス詳細
1位イオン銀行
イオン銀行住宅ローン
0.430%1.440%借入額の2.20%0円・イオンでの買い物5%OFF
・5年間で最大22.5万円分割引可能
詳細
2位住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行住宅ローン
0.440%
借換
0.428%
1.660%
借換
借入額の2.20%※10円・全疾病保障が無料付帯
・諸費用分も借入可能(金利0.05%上乗)
・女性限定ガン診断給付金特約無料
詳細
3位ソニー銀行
ソニー銀行住宅ローン
0.447%
新規+頭金1割
0.397%

新規+頭金1割
借入額の2.20%0円・固定と変動を何度でも切り替え可能
・がん50%保障特約付団信無料付帯
・翌月の金利を半月前に発表
・AIによる自動審査で最短60分スピード審査回答
詳細
4位りそな銀行
りそな銀行住宅ローン
※2023年2月適用金利
0.725%

借換
0.430%
1.440%

借換
1.185%
3.3万円(借換
+借入額
の2.20%)
0円

・銀行初!新しいタイプの団体信用生命保険付き住宅ローン「団信革命」
借り換えなら保証料お客様負担0円に
※WEB受付は借りかえローンのみです。

詳細
56位東京スター銀行
>東京スター銀行住宅ローン
0.750%~1.250%1.600%~2.100%

借入額の2.20%

0円

・入院保険が無料付帯
・普通預金金利優遇

詳細
6位SBI新生銀行
SBI新生銀行住宅ローン
0.420%-

借入額の2.20%

0円・リフォーム資金も同金利で借入可能詳細
7位カブドットコム証券(銀行代理業)
kabucom
借入額の2.20%0円・三菱UFJ銀行の低金利
・保証料不要ネット専用住宅ローンを代理販売
詳細
8位みずほ銀行
みずほ銀行住宅ローン
0.575%~0.875%
借換
0.575%~0.875%
1.600%~1.900%
借換
1.600%~1.900%
3.3万円0円

・メガバンクの安心
ネットから借り換え申込みでネット銀行並の金利
・来店不要で契約まで可能

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9位楽天銀行
楽天銀行住宅ローン
0.539%~1.189%1.727%~2.377%33万円0円

・事務手数料330,000円
審査が通りやすい
・事前審査最短翌日回答
全疾病保障無料付帯

詳細
10位三菱UFJ銀行
三菱UFJ銀行住宅ローン
0.675%3.3万円0円・メガバンクの安心詳細
11位三井住友銀行
三井住友銀行住宅ローン
0.675%~0.925%1.340%3.3万円0円・メガバンクの安心詳細

住宅ローンフラット35人気ランキング   2023年2月最新情報

順位銀行名15年~20年金利21年~35年金利事務
手数料
(税込)
団信料メリット/独自サービス詳細
1位住信SBIネット銀行
フラット35(買取型)
sbi
1.520%1.680%借入額の1.10%約200万円

・事務手数料1.10%
・事務手数料に0.5%上乗せで「全疾病保障」付帯。3000万円ならたった15万円(税別)

・事前審査結果は3営業日以内に通知

詳細
2位楽天銀行
フラット35
楽天銀行住宅ローン
1.520%1.680%借入額の1.43%約200万円・事務手数料が安い
・楽天銀行口座返済で事務手数料1.10%
詳細
3位ARUHI
フラット35
ARUHI住宅ローン
1.520%1.680%借入額の2.20%約200万円・圧倒的な審査スピード
・本審査は最短3営業日
・フラット35実績No.1
詳細

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