住宅ローンを比較分析。人気の住宅ローン選び

頭金はいくら必要?

頭金はいくら必要?

頭金は物件価格の2割は用意したほうがいいとされています。一般的に住宅口ーンの貸出基準は、物件の担保掛け目(物件価格に占める借入額の比率)を物件価格の8割以下にするのが基本だからです。つまり、通常の民間ローンでは、物件価格の8割以下しか貸せないのが普通ということです。

金融機関は住宅ローンを貸す際、物件を担保にします。借り手が返済できなくなった場合に、物件を売って未返済分(残債分)を補うわけです。だからこそ、低金利で住宅ローンを貸すことができるのですが、新築物件の価格には、業者の利益が2割ほど含まれるため、購入後にその分価値が下がるのが一般的です。つまり、売る時には8割以下になってしまうということです。

なぜ、頭金は2割程度必要なのか?

bank128 128金融機関が物件価格の100%を貸し出してしまうと、購入直後は物件を売却しても貸したお金を取り戻せない状態になります。これでは、金融機関は大赤字です。金融機関は、この状態を避けるために「物件価格の2割の頭金」がほしいわけです。

しかし、住宅口-ンの貸し出し競争が激しい昨今は、物件価格の100%、場合によっては諸費用も含め、100%以上を融資するものも出てきています。とはいえ、頭金が多ければ借入額は少なくなるので、頭金なしで借りるのはあまり得策ではありません。最近では、頭金の割合によって、住宅ローンの優遇金利が変わるローンもあります。100%融資を信じて身の丈にあわない物件購入をすると、返済ができなくなるリスクも非常に高くなるので、自分のためにも、物件価格の2割の頭金が用意できるような物件選びを実現しましょう。

たとえば4,000万円を、固定金利3%、35年返済(ボーナス返済なし)の住宅ローンとして借りた場合、毎月返済額は約15万4,000円、総返済額は約6,466万円となります。利息だけで約2,466万円です。これに対して、頭金として物件価格の2割相当である800万円を入れた場合、借入金額は3,200万円です。これを同条件で返済した場合、毎月返済額は約12万3,000円、総返済額は約5,172万円となります。総返済額を比べてみると、約1,300万円もの利息負担を減らすことができます。毎月返済額も3万円減なので、差額を繰り上げ返済用に積み立てることもできるでしょう。800万を用意するだけで1,300万の負担軽減になるということなので、やはり頭金は重要です。

担保掛け目=住宅ローン借り入れ希望額÷物件価格

例①
住宅ローン借り入れ希望額 3500万 頭金 700万

  • 担保掛け目=2800万÷3500万=80% →融資OKの可能性大

例②
住宅ローン借り入れ希望額 3500万 頭金 200万

  • 担保掛け目=3300万÷3500万=約94% →融資OKの可能性小

金融機関へのアンケートから頭金の審査基準

金融住宅支援機構のアンケート結果によると

  • 頭金の割合が2割以上必要と回答 29.2%
  • 頭金の割合が1割以上必要と回答 1.5%
  • 頭金はゼロでも大丈夫と回答 51.0%

実際は、上記のように2割以上の頭金が必要と回答している金融機関は3割に過ぎません。年々頭金の重要性は薄れてきているのです。しかし、上記にも記載したように頭金があるなしで審査や融資条件が変わってくるのも事実なのです。頭金がなければ住宅ローンを選ぶ選択肢が狭まると理解しましょう。

最近では、頭金ゼロどころか、諸費用も借りられる住宅ローンが増えてきた

原則は2割というのは住宅ローンの世界では変わっていないのですが、ネット銀行の住宅ローンが台頭してきた2010年ぐらいから、かなり状況は変わってきています。

ネット銀行が知名度で勝る大手都市銀行(メガバンク)からシェアを奪うために、どんどんサービスレベルを引き上げた住宅ローンを提供してきたのです。

その中の一つに頭金ゼロの100%融資があるのです。

今では、ネット銀行の場合は、物件の担保価値があり、正社員で勤続年数も3年以上あれば、100%の借入でも審査に通ることが増えてきているのです。

さらに、諸費用や引越し費用、新居のインテリア代も最高数百万円、物件価格にプラスして貸してあげるという住宅ローンも登場し、「今までの貯金2割というのは何なんだ。」というレベルまで住宅ローンの競争が激化しているのです。

ただし、編集部では「審査に通るかどうか?」ということとは別に頭金を用意することをおすすめします。

なぜなら、自分自身の返済負担が大きくなってしまうからです。特に頭金ゼロでいいという視点で考えてしまうと、貯金がなくても家が買える計算になります。貯金もないのにある程度の物件なら買えてしまうため、身の丈以上の物件を購入してしまうリスクがあるのです。そもそも、貯金がないという時点で住宅ローンの返済を継続できるのかは大きな疑問になってしまうのです。まずは、物件価格の1割を目安に貯金をすることからはじめると良いでしょう。

頭金がない方へおすすめの住宅ローン

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住宅ローン人気銀行ピックアップ   2017年8月最新情報

ランキングアイコン1位イオン銀行 住宅ローン
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0.690%
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※1
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住宅ローン借り換えで人気の銀行ピックアップ

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住宅ローンフラット35で人気の銀行ピックアップ

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→フラット35sなら当初10年間の金利 0.820%
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住宅ローン人気ランキング   2017年8月最新情報

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