住宅ローンを比較分析。人気の住宅ローン選び

0.3%金利低下なら借り換えすべき

借入時より0.3%金利が低ければ借り換えメリットあり

calculation128 128住宅ローンの借り換えでは金利差が0.3%以上あると借り換えメリットが出る可能性が高くなっています。今回は借り換えメリットが出る条件と損益分岐点を試算してみました。

金利差による借り換えメリットの推移

前提条件
  • 借入残高(現在のローン残高):2000万円
  • 残りの返済期間 :20年
  • 現在借入金利 :1.019%(変動金利)
  • 借り換え先金利 :0.519%(変動金利)※ソニー銀行2016年3月時点金利

上記の前提条件から、現在借入金利を0.1%ずつずらして、どこで借り換えメリットが出るのか?を試算してみました。

借り換えローン残高残り返済年数現在借入金利借換後金利金利差借り換えメリット総返済額軽減諸費用
2,000万円20年0.619%0.519%-0.100%-393,680円208,320円602,000円
2,000万円20年0.719%0.519%-0.200%-183,920円418,080円602,000円
2,000万円20年0.819%0.519%-0.300%27,040円629,040円602,000円
2,000万円20年0.919%0.519%-0.400%239,440円841,440円602,000円
2,000万円20年1.019%0.519%-0.500%453,280円1,055,280円602,000円
2,000万円20年1.119%0.519%-0.600%668,320円1,270,320円602,000円
2,000万円20年1.219%0.519%-0.700%884,800円1,486,800円602,000円
2,000万円20年1.319%0.519%-0.800%1,102,480円1,704,480円602,000円
2,000万円20年1.419%0.519%-0.900%1,321,360円1,923,360円602,000円
2,000万円20年1.519%0.519%-1.000%1,541,680円2,143,680円602,000円
2,000万円20年1.619%0.519%-1.100%1,763,440円2,365,440円602,000円
2,000万円20年1.719%0.519%-1.200%1,986,400円2,588,400円602,000円
2,000万円20年1.819%0.519%-1.300%2,210,800円2,812,800円602,000円
2,000万円20年1.919%0.519%-1.400%2,436,400円3,038,400円602,000円

結果

金利差が0.3%で借り換えメリットが27,040円のプラスに

借り換え残高が2000万円で残りのローン返済期間が20年の場合は、金利差が0.3%以上あると諸費用を支払ったとしても、金利差による総返済額の軽減メリットが上回る結果となっています。

つまり、0.3%金利差があれば借り換えをする意味があるということになります。

ただし、現実的には27,040円のために借り換えの書類を集めたり、申込書に記入したりするのはお得とは言えません。

実務レベルでは「金利差が0.5%以上で借り換えをすべき」と考えられます。

ただし、前述した条件よりも借り換え残高が大きい、残りのローン返済期間が長い場合は、金利差が0.3%でも借り換えメリットが数十万円発生する可能性があります。

現在の住宅ローン金利との金利差が0.3%以上ある方は、ご自身の条件で借り換えメリットを試算してみることをおすすめします。

借り換えメリットシミュレーション

ローン残高(借り換え金額)や残りの返済期間はどう考えれば良いのか?

住宅ローンの借り換えメリットは

  • ローン残高(借り換え金額)が大きければ → 借り換えメリットが大きくなる
  • 残りの返済期間が長ければ → 借り換えメリットが大きくなる

という関係にあります。

前述した通りで「金利差が0.5%以上」というのが一番重要な借り換え判断の要件であるのは間違えありませんが、ローン残高(借り換え金額)や残りの返済期間によっては金利差が小さくても借り換えメリットが大きくなる可能性があるのです。

逆に言えば「金利差が0.5%以上」あっても、今回試算した前提条件よりもローン残高(借り換え金額)が小さい、残りの返済期間が短い場合は十分な借り換えメリットが得られないケースもあるのです。

残りの返済期間による借り換えメリットの推移

借り換えローン残高残り返済年数現在借入金利借換後金利金利差借り換えメリット総返済額軽減諸費用
2,000万円20年1.019%0.519%-0.500%453,280円1,055,280円602,000円
2,000万円19年1.019%0.519%-0.500%398,236円1,000,236円602,000円
2,000万円18年1.019%0.519%-0.500%343,648円945,648円602,000円
2,000万円17年1.019%0.519%-0.500%289,276円891,276円602,000円
2,000万円16年1.019%0.519%-0.500%234,928円836,928円602,000円
2,000万円15年1.019%0.519%-0.500%181,000円783,000円602,000円
2,000万円14年1.019%0.519%-0.500%127,288円729,288円602,000円
2,000万円13年1.019%0.519%-0.500%73,792円675,792円602,000円
2,000万円12年1.019%0.519%-0.500%20,656円622,656円602,000円
2,000万円11年1.019%0.519%-0.500%-32,420円569,580円602,000円
2,000万円10年1.019%0.519%-0.500%-85,040円516,960円602,000円

ローン残高(借り換え金額)による借り換えメリットの推移

借り換えローン残高残り返済年数現在借入金利借換後金利金利差借り換えメリット総返済額軽減諸費用
2,000万円20年1.019%0.519%-0.500%453,280円1,055,280円602,000円
1,900万円20年1.019%0.519%-0.500%422,320円1,002,720円580,400円
1,800万円20年1.019%0.519%-0.500%390,880円949,680円558,800円
1,700万円20年1.019%0.519%-0.500%359,920円897,120円537,200円
1,600万円20年1.019%0.519%-0.500%328,720円844,320円515,600円
1,500万円20年1.019%0.519%-0.500%297,520円791,520円494,000円
1,400万円20年1.019%0.519%-0.500%266,320円738,720円472,400円
1,300万円20年1.019%0.519%-0.500%235,120円685,920円450,800円
1,200万円20年1.019%0.519%-0.500%204,160円633,360円429,200円
1,100万円20年1.019%0.519%-0.500%172,720円580,320円407,600円
1,000万円20年1.019%0.519%-0.500%141,760円527,760円386,000円
900万円20年1.019%0.519%-0.500%110,320円474,720円364,400円
800万円20年1.019%0.519%-0.500%79,360円422,160円342,800円
700万円20年1.019%0.519%-0.500%48,160円369,360円321,200円
600万円20年1.019%0.519%-0.500%16,960円316,560円299,600円
500万円20年1.019%0.519%-0.500%-14,000円264,000円278,000円

結果

残りの返済期間は12年以上で借り換えメリットが20,656円とプラスになる
ローン残高(借り換え金額)は600万円以上で借り換えメリットが16,960円とプラスになる

という結果になっています。

これも金利差と同じく、2万円前後のプラスでは意味がないと考えると

  1. 残りの返済期間は15年以上
  2. ローン残高(借り換え金額)は1000万円以上

あることが「金利差が0.5%以上」と同様に住宅ローン借り換え実行を判断する分岐点となるのです。

金利差が1.0%あれば返済期間はもっと短くても借り換えメリットは出ますし
返済期間が30年あれば金利差は0.3%でも十分な借り換えメリットは出るので

すべての方が上記の条件で借り換えメリットを判断できるというわけではないのです。あくまでも目安なのでご自身の借り換えメリットは現在借入中住宅ローンの条件で自分で試算してみる必要があります。

借り換えメリットシミュレーション

フラット35からフラット35の借り換えもメリットが大きい

フラット35からフラット35への借り換えも可能です。同じ住宅ローンに借り換えられるというメリットがふらっと35にはあるのです。フラット35は金利がここ数年で大きく下がっているため、金利差が0.3%以上になる可能性が高く、大きな借り換えメリットが得られる可能性があります。また、フラット35自体が全期間固定金利なので、フラット35からフラット35への借り換えはノーリスクで実行できるのです。

ケーススタディ

2013年1月 金利 1.850% → 2016年3月 金利 1.250%

  • フラット35当初借り入れ額:3000万円
  • 返済期間:35年

借入開始2013年1月
借入額30,000,000
借入当初の金利1.850%

借り換え実行月2016年3月(3年2月後)
借り換え時点の金利1.250%
借り換え時点のローン残高27,958,229円

楽天銀行フラット35への借り換え

残りのローン返済期間32年
借り換えしない場合の総返済額37,066,368円
借り換え後の総返済額33,936,000円
借り換え諸費用562,533円
借り換えメリット2,567,835円

2013年1月にのフラット35を借りた人であれば、ほぼ間違えなく2016年3月時点で同じフラット35へ借り換えをすると得をする結果になりました。上記のケーススタディの場合は、借り換えの諸経費も含めたうえで、総額約250万円も返済額を軽減メリットがでるのです。

たった3年前にフラット35で借り入れをした人でも、今なら250万円以上の借り換えメリットがあるのです。
「まだ、借りたばかりだから借り換えなんて他の人の話だよ。」と笑っている場合じゃないのです。今が借り換えのチャンスであることは間違えありません。

固定金利から変動金利に変えることによる返済額の軽減は、金利上昇という大きなリスクも伴うため、一概に返済額削減メリットの大きさで借り換えを決めるわけにはいかないのですが、フラット35からフラット35への借り換えや、固定金利から固定金利、変動金利から変動金利への借り換えであれば、リスクなく借り換えメリットだけが享受できるのです。

もちろん、事務手数料や保証料、金利へ借入額など、借り換えを実行する前にはきちんとシミュレーションをご自身で行う必要があります。

借り換えメリットシミュレーション

 

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※2017年8月時点 自社調べ。運営歴7年
ファイナンシャルプランナー(FP)が運営

住宅ローン人気銀行ピックアップ   2017年8月最新情報

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※1
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このシミュレーションは、住宅ローンを借り換えた際の返済メリットを試算するもので結果を保証するものではありません。正確な借り換えメリットは、各銀行へ相談しましょう。

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