住宅ローンを比較分析。人気の住宅ローン選び

住宅ローン「変動金利」の特徴・メリットデメリット・リスク

住宅ローン「変動金利」の特徴・メリットデメリット・リスク

住宅ローンでは、ネット銀行が台頭してから「変動金利」が一番人気となっています。今回は住宅ローン「変動金利」の特徴・メリットデメリット・リスクについて解説します。

住宅ローンの変動金利は、景気動向に応じて金利が変動する金利タイプです。

金利が変動する仕組みは

銀行が設定する基準金利に連動して金利が変動することになります。

住宅ローンでは

  • 基準金利(店頭表示金利):住宅ローンの定価のこと
  • 優遇金利(実行金利・適用金利):定価から割引されて実際に適用される金利のこと

です。

変動金利の場合に限りませんが

  • 基準金利(店頭表示金利):2.475%
  • 金利の引き下げ幅(優遇幅):-1.850%
  • 優遇金利(実行金利・適用金利):0.625%

という関係になります。

変動金利の場合は、金利の引き下げ幅(優遇幅)は一定ですので

基準金利(店頭表示金利)が変動すると、それがそのまま優遇金利(実行金利・適用金利)の変動

ということになります。

では、基準金利(店頭表示金利)はどうやって変動するのか?というと銀行次第ということになります。

銀行が

  • 日銀が民間銀行へ融資するときの「政策金利」
  • 銀行同士で資金調達するときの「無担保コールレート」
  • 企業へ1年未満の短期融資をするときの最優遇金利「短期プライムレート」
  • 「10年もの国債金利」
  • 競合他社の金利設定
  • ・・・

などの金利を総合的に勘案して決定します。

簡単に言えば

  • 好景気 → 金利上昇
  • 不景気 → 金利低下

となります。

変動金利のルール

変動金利を変動させるときにはいくつかのルールがあります。

  1. 返済額の変更は5年ごとに行う
  2. 返済額の上昇率は最大125%以内
  3. 金利の見直しは年2回(半年に1回)

というルールがあるため、政策金利が急上昇して、住宅ローン金利も急上昇しても、返済額は1.25倍までしか上がりません。

これは、返済負担が急激に上昇しないというメリットでもある一方、金利自体は上がっていて、返済額に限度があるので、元本の返済がなかなか進まない状況に追い込まれてしまうということにもなります。

変動金利のルールには、一長一短があるので注意が必要です。

変動金利のメリット

ベースの金利が低金利

ベースの金利が低金利であることが変動金利の最大のメリットです。

例:2017年11月の三菱UFJ銀行の住宅ローン金利

  • 変動金利:年 0.625% ~ 年 0.775%
  • 固定10年:年 1.40% ~ 年 1.55%
  • 固定31年~35年:年 1.39%

となっています。

変動金利は、当初固定金利や全期間固定金利の半分以下の金利設定であることがわかります。

総返済額を計算してみれば、これだけ金利に差があると500万円以上の差が出てくることがわかります。

金利が上昇しなければ「変動金利が一番お得」なのです。

変動金利のデメリット

金利上昇リスクがある

変動金利は金利上昇リスクがあることが最大のデメリットであり、リスクです。

0.数%の金利変動であれば、それでもベースの金利が低金利のメリットの方が強いのですが

1990年代後半のバブル時代には、変動金利は6.0%前後に設定されていました。
2015年以降の変動金利は、0.5%前後の設定です。

もし仮に、バブル時代のような好景気が再来したとしたら、金利は6.0%とは言わないまでも、3.0%ぐらいまではすぐ上昇してしまうはずです。

こうなると、先ほどの計算は逆転します。

変動金利の方が500万円ぐらい総返済額が高くなってしまうのです。

返済額上昇制限ルールはマイナスにも働く

前述した通りで、

  • 変動金利の金利は上昇しても、返済額は5年ごとにしか見直しません。
  • 変動金利の金利は上昇しても、返済額は5年ごとに最大125%しか上がりません。

これは一見、ありがたいルールに見えてしまいますが、変動金利は上昇しているのです。利息負担は大きくなっているのに返済額の上昇に制限があるのですから、最悪の場合は返済しても、利息を賄えない状態もありうるのです。

返済計画が立てにくい

変動金利は、金利変動によって毎月の返済額が変動してしまいます。住宅ローンの返済計画が金利変動に合わせて変わってきてしまうのです。これも変動金利の大きなデメリットと言えます。

この記事が住宅ローン選びにプラスになったと思ったら「いいね」お願いします。

当サイト利用者実績のべ数
727万1706人

※ 自社調べ。運営歴8年
ファイナンシャルプランナー(FP)が運営

住宅ローン人気銀行ピックアップ   2023年2月最新情報

ランキングアイコン1位イオン銀行 住宅ローン
イオン銀行 住宅ローンのウェブサイト画像

変動金利、当初10年固定金利ともにネット銀行トップクラスの低金利。イオンでのお買い物が5年間5%OFFで最大22.5万円の割引に。自己資金は0円でも借り入れ可能。さらに最大300万円までの諸費用ローンありと利便性も高い

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.430%
0.430%(借り換え)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
1.440%
●金利以外の主要な負担費用(税込)
事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る

ランキングアイコン2位住信SBIネット銀行 住宅ローン
住信SBIネット銀行住宅ローンのウェブサイト画像

がん、心筋梗塞、脳卒中など全てのケガ・病気で就業不能状態になると、住宅ローン返済が免除される全疾病保障が無料付帯。変動金利、5年、10年当初固定金利も圧倒的な低金利。さらに女性の方には保険料無料でガン診断給付金付き

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.440%
0.428%(借り換え)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
1.660%
●金利以外の主要な負担費用(税込)
事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る


 

ランキングアイコン3位ソニー銀行 住宅ローン
ソニー銀行 住宅ローンのウェブサイト画像

ソニー銀行は変動金利が0.447%、頭金1割超で0.397%と業界最低水準の金利を実現。さらにオリコン満足度ランキングで4年連続1位を誇りサービスレベルの高さに定評。固定金利と変動金利の切替えが自由に何度も可能でリスク回避

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.447%
0.397%(新規購入&自己資金1割~)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)

●金利以外の主要な負担費用
事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る

 

注目!住宅ローンピックアップ

注目!ソニー銀行の住宅ローン

  • 自己資金1割以上で業界最低水準の金利
  • がん50%保障特約付団信無料付帯
  • AIによる自動審査で最短60分スピード審査回答
  • 変動金利と固定金利を何度でも切り替え可能
  • 前月の15日前後には次月の金利を発表!金利タイプ切替に有利

●変動金利(保証料、金利優遇込) 0.447%
(新規購入&自己資金1割~の場合)0.397%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
●金利以外の主要な負担費用事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る

 

住宅ローン借り換えで人気の銀行ピックアップ

借り換えで人気の理由は「様々な不安に対応できる住宅ローン」

  • 事務手数料が他の銀行と比較して数十万円安い。借り換え負担が軽い
  • 家計が苦しいときに繰上返済した期間は元金返済を一旦休止できる
  • 要介護状態でも団信が適用。完済年齢が高齢になる場合に安心
  • 家事代行サービスや病児保育が最大50回分無料で利用ができる
●変動金利(保証料、優遇込) 0.420%
●金利以外の主要な負担費用 55,000円(税込)/安心パック(介護保障・コントロール返済)110,000円(税込)/安心パックW(家事代行・病児保育)165,000円(税込)/変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>借入額の2.20%(税込)
商品詳細、口コミを見る
 

WEB申込・借り換え限定の特別金利プランが人気。金利は業界最低水準! 

  • WEB申込限定借り換えローンは当初10年固定が低金利
  • 大手都市銀行なのに保証料が無料で総返済額が安い
  • WEB申込後に店舗や住宅ローンプラザで相談できるので安心
●変動金利(保証料、優遇込) 0.430%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込) 1.185%
●金利以外の主要な負担費用 事務手数料33,000円+借入額の2.20%
商品詳細、口コミを見る

フラット35借入中の方は「フラット35からフラット35への借り換え」もできる!
現在のフラット35金利より0.3%以上高い金利で借りてるなら返済額削減可能!

住宅ローンフラット35で人気の銀行ピックアップ

フラット35で人気の理由は「最低金利+事務手数料の安さ」

  • 事務手数料が他の銀行と比較して数十万円安い
  • 楽天銀行口座を返済口座にすると事務手数料が1.10%
  • 金利はフラット35取扱約340社の中で最低金利
●15年~20年固定金利(保証料、優遇込) 1.520%
→フラット35sなら当初10年間の金利 1.270%
●21年~35年固定金利(保証料、優遇込) 1.680%
→フラット35sなら当初10年間の金利 1.430%
●金利以外の主要な負担費用 事務手数料 借入額の1.43%(楽天銀行口座返済で1.10%)
商品詳細、口コミを見る
 

住宅ローン人気ランキング   2023年2月最新情報

順位銀行名変動金利
(保証料・優遇込)
当初10年
固定金利
(保証料・優遇込)
事務
手数料
(税込)
団信料メリット/独自サービス詳細
1位イオン銀行
イオン銀行住宅ローン
0.430%1.440%借入額の2.20%0円・イオンでの買い物5%OFF
・5年間で最大22.5万円分割引可能
詳細
2位住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行住宅ローン
0.440%
借換
0.428%
1.660%
借換
借入額の2.20%※10円・全疾病保障が無料付帯
・諸費用分も借入可能(金利0.05%上乗)
・女性限定ガン診断給付金特約無料
詳細
3位ソニー銀行
ソニー銀行住宅ローン
0.447%
新規+頭金1割
0.397%

新規+頭金1割
借入額の2.20%0円・固定と変動を何度でも切り替え可能
・がん50%保障特約付団信無料付帯
・翌月の金利を半月前に発表
・AIによる自動審査で最短60分スピード審査回答
詳細
4位りそな銀行
りそな銀行住宅ローン
※2023年2月適用金利
0.725%

借換
0.430%
1.440%

借換
1.185%
3.3万円(借換
+借入額
の2.20%)
0円

・銀行初!新しいタイプの団体信用生命保険付き住宅ローン「団信革命」
借り換えなら保証料お客様負担0円に
※WEB受付は借りかえローンのみです。

詳細
56位東京スター銀行
>東京スター銀行住宅ローン
0.750%~1.250%1.600%~2.100%

借入額の2.20%

0円

・入院保険が無料付帯
・普通預金金利優遇

詳細
6位SBI新生銀行
SBI新生銀行住宅ローン
0.420%-

借入額の2.20%

0円・リフォーム資金も同金利で借入可能詳細
7位カブドットコム証券(銀行代理業)
kabucom
借入額の2.20%0円・三菱UFJ銀行の低金利
・保証料不要ネット専用住宅ローンを代理販売
詳細
8位みずほ銀行
みずほ銀行住宅ローン
0.575%~0.875%
借換
0.575%~0.875%
1.600%~1.900%
借換
1.600%~1.900%
3.3万円0円

・メガバンクの安心
ネットから借り換え申込みでネット銀行並の金利
・来店不要で契約まで可能

詳細
9位楽天銀行
楽天銀行住宅ローン
0.539%~1.189%1.727%~2.377%33万円0円

・事務手数料330,000円
審査が通りやすい
・事前審査最短翌日回答
全疾病保障無料付帯

詳細
10位三菱UFJ銀行
三菱UFJ銀行住宅ローン
0.675%3.3万円0円・メガバンクの安心詳細
11位三井住友銀行
三井住友銀行住宅ローン
0.675%~0.925%1.340%3.3万円0円・メガバンクの安心詳細

住宅ローンフラット35人気ランキング   2023年2月最新情報

順位銀行名15年~20年金利21年~35年金利事務
手数料
(税込)
団信料メリット/独自サービス詳細
1位住信SBIネット銀行
フラット35(買取型)
sbi
1.520%1.680%借入額の1.10%約200万円

・事務手数料1.10%
・事務手数料に0.5%上乗せで「全疾病保障」付帯。3000万円ならたった15万円(税別)

・事前審査結果は3営業日以内に通知

詳細
2位楽天銀行
フラット35
楽天銀行住宅ローン
1.520%1.680%借入額の1.43%約200万円・事務手数料が安い
・楽天銀行口座返済で事務手数料1.10%
詳細
3位ARUHI
フラット35
ARUHI住宅ローン
1.520%1.680%借入額の2.20%約200万円・圧倒的な審査スピード
・本審査は最短3営業日
・フラット35実績No.1
詳細

トップ 住宅ローン解説 基礎知識 種類やサービス 住宅ローン「変動金利」の特徴・メリットデメリット・リスク

住宅ローン最新動向レポート

article thumbnail

住宅ローン金利動向 2019年9月レポート 住宅ローンの金利動向・金利推移をまとめた毎月のレポートです。住宅ローンを検討している方は参考にしていただければ幸いです。

    住宅ローンの種類

    住宅ローンの審査

    住宅ローンの達人技

    徹底比較!どっちがお得

    住宅ローンサービス分析

    住宅ローンアンケート調査

    article thumbnail

    住宅ローンにも県民性は出てくるのか? 住宅ローン選びにも、地方ごとの特色というのは出てくるのでしょうか?東京の人と北海道 [ ... ]

    教えて住宅ローンQ&A

    article thumbnail

    会社経営をしていて借入が1000万円ある場合、住宅ローンの審査は通りにくいのでしょうか? Q.会社経営をしていて、かつその法人で1 [ ... ]

    新規借入/借換えシミュレーション