消費税8％の増税前と増税後の住宅ローン返済額のお得度比較
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- 作者: 住宅ローン比較
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消費税8％の増税前と増税後のお得度比較
消費税が2014年4月1日に8％、2015年10月1日に10％に税率が引き上げられます。住宅購入に関して政府は消費税が増税されると同時に住宅ローン減税を拡大することで、増税前の駆け込み需要と増税後の消費の落ち込みを防ごうと目論んでいます。では、消費者からしたら増税前と増税後はどちらがお得なのでしょうか？
増税前と増税後で変更する部分を比較
2014年4月1日前
- 消費税5％
- 住宅ローン減税控除限度額 20万円
- 所得税・住民税で控除しきれなかった金額 抹消
- 住民税の控除上限 所得税の課税総所得金額等×5％（最高9.75万円）
2014年4月1日後
- 消費税8％
- 住宅ローン減税控除限度額 40万円
- 所得税・住民税で控除しきれなかった金額 現金給付など検討中
- 住民税の控除上限 所得税の課税総所得金額等×7％（最高13.65万円）
とまだまだ検討中な部分もありますが、それでもかなり増税後の方が優遇されると言えるでしょう。
おさらいですが、住宅ローン減税の計算方法
- 所得税額 - 控除額（年末残高の1％ ※上限あり） = 控除後の所得税
- 控除額にあまりがある場合
- 住民税 - 控除額（所得税のあまり ※上限あり） = 控除後の住民税
消費税8％の増税前と増税後のお得度比較
前提条件
購入物件 戸建住宅 土地価格1000万円（1500万円） 建物建築費用2000万円
住宅ローン金利 2% 返済期間 25年
※所得税は基礎控除のみで計算
※土地代は消費税がかからない
戸建住宅 土地価格1000万円 建物建築費用2000万円の場合
| 増税前 | 増税後 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 給与所得 | 控除総額額 | 消費税 | メリット | 控除総額額 | 消費税 | メリット | 増税前がお得 |
| 300万円 | 1,736,000 | -1,000,000 | 736,000 | 2,107,182 | -1,600,000 | 507,182 | 228,818 |
| 400万円 | 1,997,598 | -1,000,000 | 997,598 | 2,404,284 | -1,600,000 | 804,284 | 193,314 |
| 500万円 | 1,997,598 | -1,000,000 | 997,598 | 2,453,661 | -1,600,000 | 853,661 | 143,937 |
| 600万円 | 1,997,598 | -1,000,000 | 997,598 | 2,453,661 | -1,600,000 | 853,661 | 143,937 |
| 700万円 | 1,997,598 | -1,000,000 | 997,598 | 2,453,661 | -1,600,000 | 853,661 | 143,937 |
戸建住宅 土地価格1500万円 建物建築費用2000万円の場合
| 増税前 | 増税後 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 給与所得 | 控除総額額 | 消費税 | メリット | 控除総額額 | 消費税 | メリット | 増税前がお得 |
| 300万円 | 1,736,000 | -1,000,000 | 736,000 | 2,107,182 | -1,600,000 | 507,182 | 228,818 |
| 400万円 | 1,997,598 | -1,000,000 | 997,598 | 2,404,284 | -1,600,000 | 804,284 | 193,314 |
| 500万円 | 1,997,598 | -1,000,000 | 997,598 | 2,862,605 | -1,600,000 | 1,262,605 | -265,007 |
| 600万円 | 1,997,598 | -1,000,000 | 997,598 | 2,862,605 | -1,600,000 | 1,262,605 | -265,007 |
| 700万円 | 1,997,598 | -1,000,000 | 997,598 | 2,862,605 | -1,600,000 | 1,262,605 | -265,007 |
結果的には、消費増税前がお得になるケースが多く、土地代が高いときに年収も高い人のみ消費増税後がお得になりました。
どちらがお得なのか？のポイントは
- 年収が高ければ、高い方が増税後の方がお得になる
- ローン額に対する土地代の割合が低いと、増税前の方がお得になる
ということです。増税後に改正されるのは、控除率ではなく、控除上限額であることがこの傾向を導いている要因です。上限が引き上げられたとしても年収が低い方であれば、そもそも所得税と住民税も低く、控除額が引き上がったとしても、控除する元がない状態になる。結果、今とあまり変わらないということになってしまい、それならば消費税が増税される前の方がお得ということになっている。
また、土地代は消費税がかからないため、住宅ローンでの借入れ額の中で土地代の割合が高ければ高いほど、消費税増税の影響は少なく、増税後の減税効果の方が高くなるので、土地代の高い戸建住宅を購入する場合には増税後の方がお得になるケースが多くなった。
一点注意が必要なのが、今後政府が控除しきれない額の現金給付を検討しているということである。これが実現されれば、上記の試算も変わってくるだろう。継続して注目する必要がある。
ソニー銀行 住宅ローン
