住宅ローンを比較分析。人気の住宅ローン選び[PR]

住宅ローン借り換えを実行すべき条件とは?こうなったら借り換え実行すべき!

住宅ローン借り換えを実行すべき条件とは?こうなったら借り換え実行すべき!

住宅ローンの借り換えをすべき条件というのは何になるのでしょうか?「こうなったら借り換えを実行すべき」という実行条件を解説します。

住宅ローン借り換えメリットとは?

住宅ローン借り換えとは

銀行Aよりも銀行Bの住宅ローン金利が低金利の場合に

借り換え先の銀行Bからお金を借りて、現在借入中の銀行Aに完済することで、債務を銀行Aから銀行Bに移すこと

を意味します。

  • 発生するコスト : 借り換え先の銀行Bの住宅ローンにかかる諸費用
  • 発生するメリット : 金利が下がることによる総返済額(利息)の軽減

つまり

発生するコスト < 発生するメリット = 借り換えメリットあり

という公式になります。

ただし、ここにもう1つ考慮すべき条件が

借り換えの手間

です。

借り換えをするときは、新規借り入れ時と同じ手順で契約をすることになります。

  1. 書類の準備
  2. 書類の記入
  3. 郵送・受取

の手間も、借り換えのコストとして見込む必要があるのです。借り換えの手続きに要する時間が10時間であれば、自分の時給換算が2000円であれば、2万円分のコストを見ておく必要があります。

( 借り換え諸費用 + 手間コスト ) < 返済額の軽減金額 = 借り換えメリットあり

ということになります。こうでなければ、本当に借り換えメリットがあるかどうかは計算できないのです。

 

毎月の返済額 82,000円 残り返済額(元金) 21,117,849円 残り返済期間 25年

金利1.25% から 金利0.519%への借り換えの場合

  • 借り換えしない場合の総返済額 : 24,599,700円
  • 借り換えをした場合の総返済額 : 22,521,900円
  • 借り換えによる総返済額の軽減額 : 2,077,800円
  • 借り換えによる諸費用コスト : 626,145円

借り換えメリット = 2,077,800円 - 626,145円 = 1,451,655円

つまり、この借り換えの場合、1,451,655円の借り換えメリットがあることになります。

自分の時給が2,000円で10時間借り換えに関する時間を取られると想定すれば

本当の借り換えメリット = 1,451,655円 - 20,000円 = 1,431,655円

ということになります。約143万円もメリットが出るのであれば、借り換えをした方が良いという判断になるのです。

では、どうやって「借り換えメリット」を計算すれば良いでしょうか?

借り換えメリットシミュレーションを利用します。

当サイトの「借り換えメリットシミュレーション」であれば

現在の返済額と現在借入金利を入力すれば、借り換えメリットが大きい順に住宅ローンがランキング表示されます。

karikaemerit sim

当サイトの「借り換えメリットシミュレーション」の場合

返済額の軽減金額 - 借り換え諸費用 = 借り換えメリット

として表示しているので、これに借り換えの手間コストを加味すれば、本当の借り換えメリットを算出することができます。

本当の借り換えメリットがプラスになれば借り換えをするメリットがあるということになるので、真剣に借り換えを検討すべきタイミングと言えるでしょう。

実際に借り換えメリットが出る条件を試算してみました。

住宅ローン借り換えメリットが出る条件

前提条件:ネット銀行への借り換え 事務手数料は借入額の2.1%想定

現状
金利
借り換え先
金利
金利差残債額
借り換え額
残返済年数現状
総返済額
借り換え
後総返済額
諸費用を除いた
返済額削減メリット
1.50%1.20%0.30%2500万円20年28,952,60428,132,179-103425
1.50%1.20%0.30%2500万円15年27,933,35227,329,839113487
1.50%1.20%0.30%2500万円10年26,937,39726,542,418322021
1.50%1.10%0.40%2500万円20年28,952,60427,862,034-373570
1.50%1.10%0.40%2500万円15年27,933,35227,130,529-85823
1.50%1.10%0.40%2500万円10年26,937,39726,411,576191179
1.50%1.00%0.50%2500万円20年28,952,60427,593,543-642061
1.50%1.00%0.50%2500万円15年27,933,35226,932,165-284187
1.50%1.00%0.50%2500万円10年26,937,39726,281,17760780
1.50%1.20%0.30%2000万円20年23,162,04522,505,736-64309
1.50%1.20%0.30%2000万円15年22,346,65821,863,852109194
1.50%1.20%0.30%2000万円10年21,549,90921,233,922276013
1.50%1.10%0.40%2000万円20年23,162,04522,289,617-280428
1.50%1.10%0.40%2000万円15年22,346,65821,704,402-50256
1.50%1.10%0.40%2000万円10年21,549,90921,129,252171343
1.50%1.00%0.50%2000万円20年23,162,04522,074,815-495230
1.50%1.00%0.50%2000万円15年22,346,65821,545,718-208940
1.50%1.00%0.50%2000万円10年21,549,90921,024,92667017
1.50%1.20%0.30%1500万円20年17,371,52016,879,278-25242
1.50%1.20%0.30%1500万円15年16,759,96816,397,876104908
1.50%1.20%0.30%1500万円10年16,162,41215,925,428230016
1.50%1.10%0.40%1500万円20年17,371,52016,717,161-187359
1.50%1.10%0.40%1500万円15年16,759,96816,278,274-14694
1.50%1.10%0.40%1500万円10年16,162,41215,846,919151507
1.50%1.00%0.50%1500万円20年17,371,52016,556,065-348455
1.50%1.00%0.50%1500万円15年16,759,96816,159,256-133712
1.50%1.00%0.50%1500万円10年16,162,41215,768,68373271

試算結果

借入残高が2500万円の場合

  • 残りの借り入れ年数が20年 → 金利差が0.3% で借り換えメリットあり
  • 残りの借り入れ年数が15年 → 金利差が0.4% で借り換えメリットあり
  • 残りの借り入れ年数が10年 → 金利差が0.5% でも借り換えメリットなし

借入残高が2000万円の場合

  • 残りの借り入れ年数が20年 → 金利差が0.3% で借り換えメリットあり
  • 残りの借り入れ年数が15年 → 金利差が0.4% で借り換えメリットあり
  • 残りの借り入れ年数が10年 → 金利差が0.5% でも借り換えメリットなし

借入残高が1500万円の場合

  • 残りの借り入れ年数が20年 → 金利差が0.3% で借り換えメリットあり
  • 残りの借り入れ年数が15年 → 金利差が0.4% で借り換えメリットあり
  • 残りの借り入れ年数が10年 → 金利差が0.5% でも借り換えメリットなし

と数字上は多少の違いはあるもののおおむねすべて同じ結果となりました。

つまり、借入残高ではなく、借り入れ年数によって借り換えメリットがある金利差が変わってくるということです。

  • 残りの借入期間が20年あれば、0.3%の金利差で借り換えメリットがあり
  • 残りの借入期間が15年あれば、0.4%の金利差で借り換えメリットがあり
  • 残りの借入期間が10年あれば、0.6%の金利差で借り換えメリットがあり

という条件があります。もちろん、これはギリギリの分岐ラインを探った試算ですので、上記よりも金利差がある場合に住宅ローンの借り換えを検討すべきと言えるでしょう。ぜひ、参考にしてください。

 

この記事が住宅ローン選びにプラスになったと思ったら「いいね」お願いします。

当サイト利用者実績のべ数
727万1706人

※ 自社調べ。運営歴8年
ファイナンシャルプランナー(FP)が運営

住宅ローン人気銀行ピックアップ   2024年3月最新情報

ランキングアイコン1位イオン銀行 住宅ローン
イオン銀行 住宅ローンのウェブサイト画像

変動金利、当初10年固定金利ともにネット銀行トップクラスの低金利。イオンでのお買い物が5年間5%OFFで最大22.5万円の割引に。自己資金は0円でも借り入れ可能。さらに最大300万円までの諸費用ローンありと利便性も高い

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.430%
0.430%(借り換え)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
1.690%
●金利以外の主要な負担費用(税込)
事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る

ランキングアイコン2位住信SBIネット銀行 住宅ローン
住信SBIネット銀行住宅ローンのウェブサイト画像

がん、心筋梗塞、脳卒中など全てのケガ・病気で就業不能状態になると、住宅ローン返済が免除される全疾病保障が無料付帯。変動金利、5年、10年当初固定金利も圧倒的な低金利。

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.320%
0.298%(借り換え)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
0.948%
●金利以外の主要な負担費用(税込)
事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る


 

ランキングアイコン3位ソニー銀行 住宅ローン
ソニー銀行 住宅ローンのウェブサイト画像

ソニー銀行は変動金利が0.297%、頭金1割超で0.397%と業界最低水準の金利を実現。さらにオリコン満足度ランキングで4年連続1位を誇りサービスレベルの高さに定評。固定金利と変動金利の切替えが自由に何度も可能でリスク回避

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.297%
0.397%(新規購入&自己資金1割~)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)

●金利以外の主要な負担費用
事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る

 

注目!住宅ローンピックアップ

注目!ソニー銀行の住宅ローン

  • 自己資金1割以上で業界最低水準の金利
  • がん50%保障特約付団信無料付帯
  • AIによる自動審査で最短60分スピード審査回答
  • 変動金利と固定金利を何度でも切り替え可能
  • 前月の15日前後には次月の金利を発表!金利タイプ切替に有利

●変動金利(保証料、金利優遇込) 0.297%
(新規購入&自己資金1割~の場合)0.397%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
●金利以外の主要な負担費用事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る

 

住宅ローン借り換えで人気の銀行ピックアップ

借り換えで人気の理由は「様々な不安に対応できる住宅ローン」

  • 事務手数料が他の銀行と比較して数十万円安い。借り換え負担が軽い
  • 家計が苦しいときに繰上返済した期間は元金返済を一旦休止できる
  • 要介護状態でも団信が適用。完済年齢が高齢になる場合に安心
  • 家事代行サービスや病児保育が最大50回分無料で利用ができる
●変動金利(保証料、優遇込) 0.420%
●金利以外の主要な負担費用 55,000円(税込)/安心パック(介護保障・コントロール返済)110,000円(税込)/安心パックW(家事代行・病児保育)165,000円(税込)/変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>借入額の2.20%(税込)
商品詳細、口コミを見る
 

WEB申込・借り換え限定の特別金利プランが人気。金利は業界最低水準! 

  • WEB申込限定借り換えローンは当初10年固定が低金利
  • 大手都市銀行なのに保証料が無料で総返済額が安い
  • WEB申込後に店舗や住宅ローンプラザで相談できるので安心
●変動金利(保証料、優遇込) 0.340%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込) 1.585%
●金利以外の主要な負担費用 事務手数料33,000円+借入額の2.20%
商品詳細、口コミを見る

フラット35借入中の方は「フラット35からフラット35への借り換え」もできる!
現在のフラット35金利より0.3%以上高い金利で借りてるなら返済額削減可能!

住宅ローンフラット35で人気の銀行ピックアップ

フラット35で人気の理由は「最低金利+事務手数料の安さ」

  • 事務手数料が他の銀行と比較して数十万円安い
  • 楽天銀行口座を返済口座にすると事務手数料が1.10%
  • 金利はフラット35取扱約340社の中で最低金利
●15年~20年固定金利(保証料、優遇込) 1.160%
→フラット35sなら当初10年間の金利 0.860%
●21年~35年固定金利(保証料、優遇込) 1.640%
→フラット35sなら当初10年間の金利 1.340%
●金利以外の主要な負担費用 事務手数料 借入額の1.43%(楽天銀行口座返済で1.10%)
商品詳細、口コミを見る
 

住宅ローン人気ランキング   2024年3月最新情報

順位銀行名変動金利
(保証料・優遇込)
当初10年
固定金利
(保証料・優遇込)
事務
手数料
(税込)
団信料メリット/独自サービス詳細
1位イオン銀行
イオン銀行住宅ローン
0.430%1.690%借入額の2.20%0円・イオンでの買い物5%OFF
・5年間で最大22.5万円分割引可能
詳細
2位住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行住宅ローン
0.320%
借換
0.298%
0.948%
借換
借入額の2.20%※10円・全疾病保障が無料付帯
・諸費用分も借入可能(金利0.05%上乗)
詳細
3位ソニー銀行
ソニー銀行住宅ローン
0.297%
新規+頭金1割
0.397%

新規+頭金1割
借入額の2.20%0円・固定と変動を何度でも切り替え可能
・がん50%保障特約付団信無料付帯
・翌月の金利を半月前に発表
・AIによる自動審査で最短60分スピード審査回答
詳細
4位りそな銀行
りそな銀行住宅ローン
※2024年3月適用金利
0.540%

借換
0.340%
1.840%

借換
1.585%
3.3万円(借換
+借入額
の2.20%)
0円

・銀行初!新しいタイプの団体信用生命保険付き住宅ローン「団信革命」
借り換えなら保証料お客様負担0円に
※WEB受付は借りかえローンのみです。

詳細
56位東京スター銀行
>東京スター銀行住宅ローン
0.750%~1.250%1.700%~2.200%

借入額の2.20%

0円

・入院保険が無料付帯
・普通預金金利優遇

詳細
6位SBI新生銀行
SBI新生銀行住宅ローン
0.420%-

借入額の2.20%

0円・リフォーム資金も同金利で借入可能詳細
7位カブドットコム証券(銀行代理業)
kabucom
借入額の2.20%0円・三菱UFJ銀行の低金利
・保証料不要ネット専用住宅ローンを代理販売
詳細
8位みずほ銀行
みずほ銀行住宅ローン
0.575%~0.875%
借換
0.575%~0.875%
1.600%~1.900%
借換
1.600%~1.900%
3.3万円0円

・メガバンクの安心
ネットから借り換え申込みでネット銀行並の金利
・来店不要で契約まで可能

詳細
9位楽天銀行
楽天銀行住宅ローン
0.556%~1.206%1.734%~2.384%33万円0円

・事務手数料330,000円
審査が通りやすい
・事前審査最短翌日回答
全疾病保障無料付帯

詳細
10位三菱UFJ銀行
三菱UFJ銀行住宅ローン
0.345%~0.475%3.3万円0円・メガバンクの安心詳細
11位三井住友銀行
三井住友銀行住宅ローン
0.675%~0.925%1.340%3.3万円0円・メガバンクの安心詳細

住宅ローンフラット35人気ランキング   2024年3月最新情報

順位銀行名15年~20年金利21年~35年金利事務
手数料
(税込)
団信料メリット/独自サービス詳細
1位住信SBIネット銀行
フラット35(買取型)
sbi
1.160%1.640%借入額の1.10%約200万円

・事務手数料1.10%
・事務手数料に0.5%上乗せで「全疾病保障」付帯。3000万円ならたった15万円(税別)

・事前審査結果は3営業日以内に通知

詳細
2位楽天銀行
フラット35
楽天銀行住宅ローン
1.160%1.640%借入額の1.43%約200万円・事務手数料が安い
・楽天銀行口座返済で事務手数料1.10%
詳細
3位ARUHI
フラット35
ARUHI住宅ローン
1.160%1.640%借入額の2.20%約200万円・圧倒的な審査スピード
・本審査は最短3営業日
詳細

トップ 住宅ローンの達人が教える 住宅ローン借り換え 住宅ローン借り換えを実行すべき条件とは?こうなったら借り換え実行すべき!

住宅ローン最新ニュース

住宅ローン最新動向レポート

article thumbnail

住宅ローン金利動向 2019年9月レポート 住宅ローンの金利動向・金利推移をまとめた毎月のレポートです。住宅ローンを検討している方は参考にしていただければ幸いです。

    住宅ローンの種類

    住宅ローンの審査

    住宅ローンの達人技

    徹底比較!どっちがお得

    住宅ローンアンケート調査

    article thumbnail

    住宅ローンにも県民性は出てくるのか? 住宅ローン選びにも、地方ごとの特色というのは出てくるのでしょうか?東京の人と北海道 [ ... ]

    教えて住宅ローンQ&A

    article thumbnail

    会社経営をしていて借入が1000万円ある場合、住宅ローンの審査は通りにくいのでしょうか? Q.会社経営をしていて、かつその法人で1 [ ... ]

    新規借入/借換えシミュレーション