住宅ローン審査に不利な自営業、会社経営者、派遣社員、契約社員が審査通過の確率を上げる方法
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- カテゴリ: 住宅ローン審査
- 作者: 住宅ローン比較
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住宅ローン審査に不利な自営業、会社経営者、派遣社員、契約社員が審査通過の確率を上げる方法
住宅ローン審査では、職業によっても審査の通りやすさというのは大きく変わってきます。自営業、会社経営者、派遣社員、転職直後の方、契約社員・・・はどうしても収入の安定性が低いとみなされてしまい、住宅ローン審査に通らない可能性が正社員で働いている方よりも高くなってしまうのです。
ここではそのような不利な状況の方が審査に通る確率を上げるために取るべき方法について解説します。
意外に交渉の余地がある住宅ローン審査
カードローンなどの無担保ローンの場合は、自動スコアリングシステムで自動的に職業や返済能力について点数がつけられ、問答無用に審査落ちということが珍しくありません。ほとんど交渉の余地はないのです。
しかし、住宅ローンの場合は、カードローンのような無担保ローンとは違って、貸し倒れリスクはそれほど大きくありません。また、融資額も大きい為銀行側としても「できれば融資をしたい」のが本音なのです。
そのため、不利な職業の方でも、収入の安定性を示す材料を提示できれば、審査結果が変わるということも往々にしてあるのです。
「転職して6か月未満だから住宅ローン審査に通らないのは仕方がないか。」
「自営業は審査が厳しいと聞くからな。住宅購入はあきらめよう。」
と簡単にあきらめてしまう必要はないのです。確実に「これをやれば審査が通る」というわけではありませんが、少なくとも何もやらないよりは審査通過の確率が上がるはずです。ぜひ、参考にしてください。
審査通過の確率を上げる方法
１．借入額を減らして返済負担率を下げる
返済負担率というのは、収入に対するローン返済額の割合のことを意味します。
返済負担率 ＝ 1年間のローン返済額 ／ 年収
年収300万円の方が毎月8万円の返済をする予定であれば返済負担率は32％です。
32％ ＝ 96万円 ／ 300万円
この返済負担率は下げれば下げるほど、住宅ローンの審査は通りやすくなります。そのため、他に不利な条件があったとしても、返済負担率を下げることによって全体の審査の評価点が上昇し、審査に通る確率が増えるのです。
返済負担率を下げる方法は
- 収入を増やす
- ローンの借入額を減らす
- L物件を安くする
- L頭金を増やす
という方法になります。収入を急に増やすというのは現実的ではないため、頭金を増やすか？そもそも購入を考えている住宅の予算を減らすかで借入額を減らすことが返済負担率を下げることにつながります。
親の援助などを頼りながら、頭気を増やすことが一番簡単なおすすめの方法です。
住宅ローン審査に落ちてしまった方が検討すべき第一の方法と言えます。
２．返済計画を提出する
いかに返済計画がしっかりしているか？を伝えるためには返済計画を完璧に作成して資料として提出してしまうという方法があります。
必要書類になくても、勝手に渡す分には問題ないのです。
- 銀行ではわかりえない過去1年間の家計の内訳（家計簿の状況）
- その実績を踏まえた将来の資金計画
があると審査にはプラスに働きます。
そもそも、銀行では家計の内訳までわからないので、節約が上手で手元に資金が残っている人と節約が下手ですぐに使ってしまって貯金が少ない人を見極めることはできないのです。本来家計の管理がしっかりしているかどうかで、同じ年収300万円でも、手元に残るお金は全然違うはずなのです。
前者であればこちらから情報を渡してしまうことで審査に通る可能性を引き上げることができるのです。
３．連帯保証人を用意する
自営業者、個人事業主、法人経営者などが審査に落ちてしまうのは、収入が不安定だからにほかなりません。これらの方でも、3年以上の事業歴があり、継続的に利益を出していて経営者の収入も一定以上あるのであれば、住宅ローン審査に何もしなくても通る可能性があるのですが
- 赤字の年もある方
- 事業歴が2年未満の方
- 収入が著しく低い方
- ・・・
の場合は、なかなか住宅ローン審査には通らないのです。この場合には、家族（親や兄弟）にサラリーマンがいる場合はその方にお願いして連帯保証人になってもらうという方法があります。
収入が安定した連帯保証人がいれば、銀行も安心して住宅ローンで融資できることになります。ただし、返済が滞ってしまった場合には連帯保証人に返済の請求が行くことを忘れてはいけません。
４．担保を用意する
自営業者、個人事業主、法人経営者などが審査に落ちてしまう場合の対策の二つ目としては担保を追加するという方法があります。住宅ローンというのは、不動産（自宅）を担保にしたローンです。いざという時に銀行（保証会社）は不動産wの売却してローンの回収をするのです。
不利な条件で審査に通らない場合には、この担保を追加して住宅ローン審査に通すという方法もあります。
具体的には
- 住宅ローンで購入する物件以外の住宅や別荘をお持ちであれば、それを担保として設定する
- 家族（親や兄弟）がローンの抵当権がついていない不動産をお持ちであれば、それを担保として設定する
ということです。担保で確実にローン額が回収できるメドがたつのであれば、収入が不安定な自営業者、個人事業主、法人経営者でも審査に通る可能性が出てくることになります。
５．会社の事業内容と経営状況をレポートする
銀行の住宅ローン審査の場合、保証会社が代わりに審査することが多くなります。一見、銀行なら会社の経営や事業内容なんて、ちょっと書いておけばわかるんじゃないの？と思ってしまいますが、銀行の企業融資担当が、住宅ローンの審査をするわけではありません。そもそも、銀行とは別の保証会社が審査をするのです。
この場合、どのような会社でどのような売り上げの推移で、そのような状況か？というのは保証会社には帝国データバンクなどの信用調査機関の情報ぐらいしかないのです。
帝国データバンクに情報があれば、それなりに信頼性の高い会社と認識されるのですが、数人の中小企業や経営して事業歴が浅い企業の場合は帝国データバンクに情報は載っていないのです。この場合は、保証会社は事業内容を把握する方法はウェブサイトぐらいしかないのです。
これでは、わかりにくい業態の会社はそれが理由で審査落ちしてしまうこともあるのです。
自営業者、個人事業主、法人経営者の場合は、会社の経営状況、取引先の企業の安定性、将来を見越した事業計画、決算書など用意できる情報はあらかじめ審査の前に銀行に提示しておくことが必要なのです。
６．転職して間もない人や派遣社員・契約社員は履歴書や資格を証明する
勤続年数が6か月未満の方や派遣社員や契約社員が住宅ローン審査に落ちやすいのは「いつ、契約を切られて職を失うかわからない」＝「収入が不安定」だからです。
逆に言えば
「いつ契約が打ち切られても次の職が決まるスキルがあります。」
「今回の転職はヘッドハンティングによるキャリアアップです。」
というようなことが言えれば、「収入が不安定」というイメージを払しょくできる可能性があるのです。
この場合に必要なのは
- 履歴書
- 資格の証明書
などです。
まとめ
自営業、会社経営者、派遣社員、転職直後の方、契約社員・・の方が住宅ローン審査に通らないのは総じて「収入の不安定さ」がネックになっているのです。
ここを解消するための書類や資料は積極的にこちらから提示しておくべきなのです。
必要書類に書いていないから、申込み時に送ってはいけないものなんてないのです。審査にプラスになるものであれば参考資料として提示しておくだけでも、審査通過の確率は上がるものなのです。
そんなことをしなくても、住宅ローン審査に通る方はたくさんいますが、すでに住宅ローン審査に落ちてしまったという方は前述した方法などを試してみることをおすすめします。
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