注目が集まるフラット35のリスクとデメリットを考える
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- 親カテゴリ: 住宅ローンの基礎知識
- カテゴリ: フラット35
- 作者: 住宅ローン比較
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注目が集まるフラット35のリスクとデメリットを考える
金利が上昇するリスクが高まっている昨今、フラット35のシェア1位のSBIモーゲージがCMの露出を増やしていることもあり、全期間固定金利のフラット35にも当然注目が集まってきています。しかし、注目されている今だからこそ、リスクやデメリットを再確認する必要があります。
フラット35にだけあるデメリット団信料
通常、民間銀行の住宅ローンを利用している場合は、「団体信用生命保険」に加入することが義務付けられています。「団体信用生命保険」とは住宅ローンの契約者が死亡した場合に残りの返済額を保険会社が保険金によって支払ってくれるもので、残された家族などが住宅を手放さなくても良いメリットがあります。
また、銀行にとっても、貸し倒れのリスクが非常に少なくなるため、「団体信用生命保険」の加入を義務付けているのです。
さらに、民間銀行の住宅ローンの場合は、この団信料は無料で銀行が負担することがほとんどです。無料で「団体信用生命保険」に加入することができるのです。もちろん、無料と言っても実質は利息収益から銀行が支払っている形になるので、金利に含まれていると考えて良いでしょう。
一方、フラット35では、この「団信」への加入は任意です。入っても入らなくても良いのです。もちろん、入らない場合は住宅ローンの契約者が死亡した場合、担保に入っている自宅は差し押さえされ裁判所を通して売却し、残りの債務の返済に回さなければなりません。
上記は困るという方が多いため、任意であっても「団信」に加入する方は多いのですが、その場合は費用が掛かります。
- 「あなたは、フラット35の団信に入る費用がいくらかわかりますか？」
- 「10万円でしょうか？20万円でしょうか？」
実は、この団信に入る費用「団信特約料」は、約200万円もかかります。
団信料は借入額と金利によって変動しますが、平均的に200万円前後と考えて良いのです。
借入期間35年、金利2.0％の場合
- 3000万円の借入 ： 団信特約料総額 2,135,100円
- 2500万円の借入 ： 団信特約料総額 1,778,900円
- 2000万円の借入 ： 団信特約料総額 1,423,200円
となります。団信特約料は、一括払いではなく毎年支払う形になるため、年間の負担はそこまで大きくありませんが、最終的な総額は200万円前後になってしますのです。
これがフラット35の一番のデメリットと言えます。
もう一つのデメリットは繰り上げ返済
民間銀行の住宅ローンの場合は、ほとんどが繰り上げ返済手数料が無料で1万円からいつでも、何度でも繰り上げ返済可能という形になっています。
余裕資金があったらすぐに繰り上げ返済するのが大きなメリットになるのですが、フラット35の場合は100万円単位でしか繰り上げ返済ができないのです。
例えば、毎月1万円分繰り上げ返済したいと考えた場合、フラット35では、100万円貯まるまで待つ必要があり、8年4カ月後まで繰り上げ返済ができないことになります。
毎月1万円繰り上げ返済していた方が8年4カ月の利息負担が軽減できるため、総返済額の削減メリットが大きいのは言うまでもありません。
35年、3000万円、2.0％の借入の場合
- 繰り上げ返済なしの場合 41,738,918円
- 毎月1万円×100回の繰り上げ返済 41,311,321円
- 8年4か月で100万円×1回の繰り上げ返済 41,448,827円
と単純な比較ですが、約14万円ほど返済総額が変わってきているのです。
金利上昇リスクが高まる中では、選択肢に入れるべくフラット35ですが、頭に入れておかなければならないデメリットも大きいのでデメリットもしっかり考慮したうえで比較検討する必要があります。
ソニー銀行 住宅ローン
