民間ローンvsフラット35徹底比較

詳細: 親カテゴリ: 住宅ローンの基礎知識; カテゴリ: フラット35; 作者: 住宅ローン比較; 参照数: 812946

「民間ローン」「フラット35」お得度比較

かつては旧住宅金融公庫（現在は住宅金融支援機構）の融資が多くを占めていた住宅ローン市場ですが、最近では銀行や信用金庫、農協などが取り扱う民間口－ンと、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携するフラット35の大きく分けて2つの選択肢があります。まずはそれぞれの特徴をみていきましょう。

両者のメリット・デメリットを比較しよう

住宅ローンを借りる場合、大きく分けて2つの選択肢があります。

一つは民間ローン、そしてもう一つは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携したフラット35です。

民間ローンの主力商品は、変動金利型や短期の固定期間選択型のローン。また、20年、30年などの全期間固定金利型を独自に取り扱っている民間ローンもあります。審査はフラット35に比べると厳しめです。一方、フラット35は、最長35年の全期間固定金利型のローンです。借り入れ条件などが明示されているうえ、民間ローンと比べて審査も緩やか。ただし、繰り上げ返済をするときの最低金額が100万円以上となっており、1円から繰り上げ返済できるところもある民間ローンとくらべるとやや不利な面も。

民間住宅ローンとフラット35の比較表

	フラット35	民間住宅ローン
使える目的	居住用住宅購入リフォーム単体はNG	居住用住宅購入リフォーム
金利タイプ	全期間固定金利	変動金利一定期間固定金利全期間固定金利
借入期間	35年、50年	1年～35年
保証人	不要	信用保証会社の保証が必要
融資対象となる物件	住宅の床面積・一戸建ての場合　70平米以上・マンションの場合　30平米以上 ※適合証明機関による物件検査が必要	各金融機関ごとの担保審査基準による
住宅ローンの借り換え	対応可能	対応可能
事務手数料	・借入総額の2％（税別）・楽天銀行フラット35の場合、1.3％（税別） 3000万借入時40～60万円	・メガバンク　3万（税別）・SBI新生銀行　10万（税別）・その他ネット銀行　借入総額の2％（税別） 3000万借入時60万円
保証料	無料	・メガバンク　借入総額の2％（税抜）約60万円・ネット銀行　無料
団体信用生命保険	任意加入（完済までに約180万円）	強制加入　無料
火災保険	必須加入	原則必須加入
繰上返済手数料	無料 ※100万以上での繰上返済	無料～数万円 ※繰上返済は1円から可能

上記の表を突っ込んでみてみると、3000万円の借り入れをした場合の諸費用は

フラット35
・事務手数料　60万（借入総額2％（税抜））
・保証料　無料
・団体信用生命保険　完済までに約180万※初年度10万

民間住宅ローン　※ネット銀行の場合
・事務手数料　60万（借入総額2％（税抜））
・保証料　無料
・団体信用生命保険　無料

となっていて、実は民間の住宅ローンの方が諸費用は大幅に安いのです。

もちろん、団体信用生命保険に入らなければ同じ費用負担ですが、世帯主が事故で亡くなった場合の残された家族のことを考えると入らないわけにはいかないのではないでしょうか。また、ネット銀行は、上記よりも事務手数料が安いケース（SBI新生銀行であれば10万円（税別））もあり、繰り上げ返済も手数料無料で1円から可能などサービス面で優れているため、金利を除くとあきらかにネット銀行などの民間住宅ローンに軍配が上がります。

ただし、フラット35のいいところは、「審査基準がゆるいところ」と「全期間固定金利で安心して返済ができるところ」です。

審査が難しいと思われている方はフラット35を選ばれる方がいいでしょう。逆に審査は通ると思われる方は民間住宅ローンを検討したほうが返済総額が減る可能性も高いです。諸費用を計算に入れてシミュレーションしてみましょう。

民間ローンと変動金利　金利上昇による返済額比較

フラット35のもうひとつのメリットは「全期間固定金利なので金利が上昇しても返済額が変わらないところ」です。

では変動金利がどのくらい上昇したら、フラット35の方がお得になるのでしょうか？

1％、2％、3％と変動金利が上昇した場合の諸費用も含めた総負担額で比較します。

■前提条件　※2014年7月試算データ
借入額　3000万円　返済期間35年　ボーナス返済なし
変動金利は　イオン銀行住宅ローン　フラット35は　楽天銀行フラット35を採用
事務手数料は
イオン銀行住宅ローンが借入額の2.16％
楽天銀行フラット35が借入額の1.404%

変動金利が35年一定の場合　35年 0.57%のまま継続

イオン銀行住宅ローン変動金利 35年	VS	楽天銀行フラット35 固定金利 35年	差額	お得軍配
30,000,000	借入額	30,000,000	-	-
0.57%	金利	1.73%	-	-
78,807	毎月返済額	95,272	-16,465	変動金利
945,684	年間返済額	1,143,264	-197,580	変動金利
33,098,787	総返済額	40,014,265	-6,915,478	変動金利
3,098,787	利息	10,775,382	-7,676,595	変動金利
648,000	事務手数料	421,200	-	-
0	保証料	0	-	-
0	団信料	2,119,300	-	-
20,000	収入印紙税	20,000	-	-
175,000	抵当権設定費用	175,000	-	-
843,000	諸経費合計	2,735,500	-1,892,500	変動金利
33,941,787	合計負担額	42,749,765	-8,807,978	変動金利

変動金利が10年後に1%増加した場合　10年間　0.57%　11年目以降　1.57%

イオン銀行住宅ローン変動金利 35年	VS	楽天銀行フラット35 固定金利 35年	差額	お得軍配
30,000,000	借入額	30,000,000	-	-
0.57%	金利	1.73%	-	-
1.57%	変動後金利	1.73%
78,807	毎月返済額	95,272	-16,465	変動金利
88,428	変動後毎月返済額	95,272	-6,844	変動金利
945,684	年間返済額	1,143,264	-197,580	変動金利
35,869,632	総返済額	40,014,265	-4,144,633	変動金利
5,869,632	利息	10,775,382	-4,144,633	変動金利
648,000	事務手数料	409,500	-	-
0	保証料	0	-	-
0	団信料	2,119,300	-	-
20,000	収入印紙税	20,000	-	-
175,000	抵当権設定費用	175,000	-	-
843,000	諸経費合計	2,735,500	-1,892,500	変動金利
36,712,632	合計負担額	42,749,765	-6,037,133	変動金利

変動金利が20年後に1%増加した場合　20年間　0.57%　21年目以降　1.57%

イオン銀行住宅ローン変動金利 35年	VS	楽天銀行フラット35 固定金利 35年	差額	お得軍配
30,000,000	借入額	30,000,000	-	-
0.57%	金利	1.73%	-	-
1.57%	変動後金利	1.73%
78,807	毎月返済額	95,272	-16,465	変動金利
84,403	変動後毎月返済額	95,272	-10,869	変動金利
945,684	年間返済額	1,143,264	-197,580	変動金利
34,039,036	総返済額	40,014,265	-5,975,229	変動金利
4,039,036	利息	10,775,382	-5,975,229	変動金利
648,000	事務手数料	409,500	-	-
0	保証料	0	-	-
0	団信料	2,119,300	-	-
20,000	収入印紙税	20,000	-	-
175,000	抵当権設定費用	175,000	-	-
843,000	諸経費合計	2,735,500	-1,892,500	変動金利
34,882,036	合計負担額	42,749,765	-7,867,729	変動金利

変動金利が10年後に2%増加した場合　10年間　0.57%　11年目以降　2.57%

イオン銀行住宅ローン変動金利 35年	VS	楽天銀行フラット35 固定金利 35年	差額	お得軍配
30,000,000	借入額	30,000,000	-	-
0.57%	金利	1.73%	-	-
2.57%	変動後金利	1.73%
78,807	毎月返済額	95,272	-16,465	変動金利
98,744	変動後毎月返済額	95,272	3,472	フラット35
945,684	年間返済額	1,143,264	-197,580	変動金利
38,840,629	総返済額	40,014,265	-1,173,636	変動金利
8,840,629	利息	10,775,382	-1,173,636	変動金利
648,000	事務手数料	409,500	-	-
0	保証料	0	-	-
0	団信料	2,119,300	-	-
20,000	収入印紙税	20,000	-	-
175,000	抵当権設定費用	175,000	-	-
843,000	諸経費合計	2,735,500	-1,892,500	変動金利
39,683,629	合計負担額	42,749,765	-3,066,136	変動金利

変動金利が20年後に2%増加した場合　20年間　0.57%　21年目以降　2.57%

イオン銀行住宅ローン変動金利 35年	VS	楽天銀行フラット35 固定金利 35年	差額	お得軍配
30,000,000	借入額	30,000,000	-	-
0.57%	金利	1.73%	-	-
2.57%	変動後金利	1.73%
78,807	毎月返済額	95,272	-16,465	変動金利
90,245	変動後毎月返済額	95,272	-5,027	変動金利
945,684	年間返済額	1,143,264	-197,580	変動金利
35,020,552	総返済額	40,014,265	-4,993,713	変動金利
5,020,552	利息	10,775,382	-4,993,713	変動金利
648,000	事務手数料	409,500	-	-
0	保証料	0	-	-
0	団信料	2,119,300	-	-
20,000	収入印紙税	20,000	-	-
175,000	抵当権設定費用	175,000	-	-
843,000	諸経費合計	2,735,500	-1,892,500	変動金利
35,863,552	合計負担額	42,749,765	-6,886,213	変動金利

変動金利が10年後に3%増加した場合　10年間　0.57%　11年目以降　3.57%

イオン銀行住宅ローン変動金利 35年	VS	楽天銀行フラット35 固定金利 35年	差額	お得軍配
30,000,000	借入額	30,000,000	-	-
0.57%	金利	1.73%	-	-
3.57%	変動後金利	1.73%
78,807	毎月返済額	95,272	-16,465	変動金利
109,738	変動後毎月返済額	95,272	14,466	フラット35
945,684	年間返済額	1,143,264	-197,580	変動金利
42,006,842	総返済額	40,014,265	1,992,577	フラット35
12,006,842	利息	10,775,382	1,992,577	フラット35
648,000	事務手数料	409,500	-	-
0	保証料	0	-	-
0	団信料	2,119,300	-	-
20,000	収入印紙税	20,000	-	-
175,000	抵当権設定費用	175,000	-	-
843,000	諸経費合計	2,735,500	-1,892,500	変動金利
42,849,842	合計負担額	42,749,765	100,077	フラット35

変動金利が20年後に3%増加した場合　20年間　0.57%　21年目以降　3.57%

イオン銀行住宅ローン変動金利 35年	VS	楽天銀行フラット35 固定金利 35年	差額	お得軍配
30,000,000	借入額	30,000,000	-	-
0.57%	金利	1.73%	-	-
3.57%	変動後金利	1.73%
78,807	毎月返済額	95,272	-16,465	変動金利
96,331	変動後毎月返済額	95,272	1,059	フラット35
945,684	年間返済額	1,143,264	-197,580	変動金利
36,042,900	総返済額	40,014,265	-3,971,365	変動金利
6,042,900	利息	10,775,382	-3,971,365	変動金利
648,000	事務手数料	409,500	-	-
0	保証料	0	-	-
0	団信料	2,119,300	-	-
20,000	収入印紙税	20,000	-	-
175,000	抵当権設定費用	175,000	-	-
843,000	諸経費合計	2,735,500	-1,892,500	変動金利
36,885,900	合計負担額	42,749,765	-5,863,865	変動金利

見解

やはり、フラット35は団信保険料の負担が大きいため、10年後に3％変動金利が上昇する場合以外は、総負担額はすべて変動金利の方がお得という結果に。今の金利が10年後に3％上がることはあまり想定できないため、編集部としては変動金利の方が諸費用も含めた場合お得であると考えています。

フラット35と変動金利を比較するときに総返済額の分岐点は
10年後に金利が3.0％上昇しているか？どうか？

ということです。10年を超えてから金利が3.0％上昇しても、まだ変動金利の方がお得ということになります。

10年後に金利が3.0％も上昇しているのかどうかは経済の専門家でも予測などできないものなので、返済額を含めて自分で検討するのが後悔しない方法と言えます。

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住宅ローン人気銀行ピックアップ 2023年12月最新情報

イオン銀行住宅ローン
イオン銀行住宅ローンのウェブサイト画像

変動金利、当初10年固定金利ともにネット銀行トップクラスの低金利。イオンでのお買い物が5年間5％OFFで最大22.5万円の割引に。自己資金は0円でも借り入れ可能。さらに最大300万円までの諸費用ローンありと利便性も高い

●変動金利（保証料、金利優遇込）
0.430%
0.430%(借り換え)
●当初10年固定金利（保証料、優遇込）
1.590%
●金利以外の主要な負担費用（税込）
事務手数料
借入額の2.20%
商品詳細、口コミを見る

住信SBIネット銀行住宅ローン
住信SBIネット銀行住宅ローンのウェブサイト画像

がん、心筋梗塞、脳卒中など全てのケガ・病気で就業不能状態になると、住宅ローン返済が免除される全疾病保障が無料付帯。変動金利、5年、10年当初固定金利も圧倒的な低金利。

●変動金利（保証料、金利優遇込）
0.320%
0.298%(借り換え)
●当初10年固定金利（保証料、優遇込）
1.338%
●金利以外の主要な負担費用（税込）
事務手数料
借入額の2.20%
商品詳細、口コミを見る

※住信SBIネット銀行または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1％～0.75％上乗せとなる場合があります。※借入期間を35年超でお借り入れいただく場合は、ご利用いただく住宅ローン金利に年0.15％が上乗せとなります。

ソニー銀行住宅ローン
ソニー銀行住宅ローンのウェブサイト画像

ソニー銀行は変動金利が0.297%、頭金1割超で0.397%と業界最低水準の金利を実現。さらにオリコン満足度ランキングで4年連続1位を誇りサービスレベルの高さに定評。固定金利と変動金利の切替えが自由に何度も可能でリスク回避

●変動金利（保証料、金利優遇込）
0.297%
0.397%(新規購入＆自己資金1割～)
●当初10年固定金利（保証料、優遇込）

●金利以外の主要な負担費用
事務手数料
借入額の2.20%
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注目！住宅ローンピックアップ

ソニー銀行住宅ローン
ソニー銀行住宅ローンのウェブサイト画像

注目！ソニー銀行の住宅ローン

自己資金1割以上で業界最低水準の金利
がん50％保障特約付団信無料付帯
AIによる自動審査で最短60分スピード審査回答
変動金利と固定金利を何度でも切り替え可能
前月の15日前後には次月の金利を発表！金利タイプ切替に有利

●変動金利（保証料、金利優遇込） 0.297%
(新規購入＆自己資金1割～の場合)0.397%
●当初10年固定金利（保証料、優遇込）
●金利以外の主要な負担費用事務手数料
借入額の2.20%
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住宅ローン借り換えで人気の銀行ピックアップ

SBI新生銀行住宅ローン
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借り換えで人気の理由は「様々な不安に対応できる住宅ローン」

事務手数料が他の銀行と比較して数十万円安い。借り換え負担が軽い
家計が苦しいときに繰上返済した期間は元金返済を一旦休止できる
要介護状態でも団信が適用。完済年齢が高齢になる場合に安心
家事代行サービスや病児保育が最大50回分無料で利用ができる

●変動金利（保証料、優遇込） 0.420%
●金利以外の主要な負担費用 55,000円（税込）／安心パック（介護保障・コントロール返済）110,000円（税込）／安心パックW（家事代行・病児保育）165,000円（税込）／変動金利(半年型)タイプ＜変動フォーカス＞借入額の2.20％（税込）
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りそな銀行住宅ローン
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※2023年12月適用金利

WEB申込・借り換え限定の特別金利プランが人気。金利は業界最低水準！

WEB申込限定借り換えローンは当初10年固定が低金利
大手都市銀行なのに保証料が無料で総返済額が安い
WEB申込後に店舗や住宅ローンプラザで相談できるので安心

●変動金利（保証料、優遇込） 0.340%
●当初10年固定金利（保証料、優遇込） 1.585%
●金利以外の主要な負担費用 事務手数料33,000円＋借入額の2.20%
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住宅ローンフラット35で人気の銀行ピックアップ

楽天銀行フラット35
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フラット35で人気の理由は「最低金利＋事務手数料の安さ」

事務手数料が他の銀行と比較して数十万円安い
楽天銀行口座を返済口座にすると事務手数料が1.10％
金利はフラット35取扱約340社の中で最低金利

●15年～20年固定金利（保証料、優遇込） 1.230%
→フラット35sなら当初10年間の金利 0.980%
●21年～35年固定金利（保証料、優遇込） 1.710%
→フラット35sなら当初10年間の金利 1.460%
●金利以外の主要な負担費用 事務手数料借入額の1.43%（楽天銀行口座返済で1.10％）
商品詳細、口コミを見る

住宅ローン人気ランキング 2023年12月最新情報

順位	銀行名	変動金利（保証料・優遇込）	当初10年固定金利（保証料・優遇込）	事務手数料（税込）	団信料	メリット／独自サービス	詳細
1位	イオン銀行	0.430%	1.590%	借入額の2.20％	0円	・イオンでの買い物5％OFF ・5年間で最大22.5万円分割引可能	詳細
2位	住信SBIネット銀行	0.320% 借換 0.298%	1.338% 借換	借入額の2.20％※1	0円	・全疾病保障が無料付帯・諸費用分も借入可能（金利0.05%上乗）	詳細
3位	ソニー銀行	0.297% 新規＋頭金1割 0.397%	新規＋頭金1割	借入額の2.20％	0円	・固定と変動を何度でも切り替え可能・がん50％保障特約付団信無料付帯・翌月の金利を半月前に発表・AIによる自動審査で最短60分スピード審査回答	詳細
4位	りそな銀行 ※2023年12月適用金利	0.540% ※ 借換 0.340%	1.840% ※ 借換 1.585%	3.3万円(借換＋借入額の2.20％)	0円	・銀行初！新しいタイプの団体信用生命保険付き住宅ローン「団信革命」・借り換えなら保証料お客様負担0円に ※WEB受付は借りかえローンのみです。	詳細
56位	東京スター銀行	0.750%～1.250%	1.800%～2.300%	借入額の2.20％	0円	・入院保険が無料付帯・普通預金金利優遇	詳細
6位	SBI新生銀行	0.420%	-	借入額の2.20％	0円	・リフォーム資金も同金利で借入可能	詳細
7位	カブドットコム証券（銀行代理業）			借入額の2.20％	0円	・三菱ＵＦＪ銀行の低金利・保証料不要ネット専用住宅ローンを代理販売	詳細
8位	みずほ銀行	0.575%～0.875% 借換 0.575%～0.875%	1.600%～1.900% 借換 1.600%～1.900%	3.3万円	0円	・メガバンクの安心・ネットから借り換え申込みでネット銀行並の金利・来店不要で契約まで可能	詳細
9位	楽天銀行	0.550%～1.200%	1.855%～2.505%	33万円	0円	・事務手数料330,000円・審査が通りやすい・事前審査最短翌日回答・全疾病保障無料付帯	詳細
10位	三菱ＵＦＪ銀行	0.345%～0.475%		3.3万円	0円	・メガバンクの安心	詳細
11位	三井住友銀行	0.675%～0.925%	1.390%	3.3万円	0円	・メガバンクの安心	詳細

住宅ローンフラット35人気ランキング 2023年12月最新情報

順位	銀行名	15年～20年金利	21年～35年金利	事務手数料（税込）	団信料	メリット／独自サービス	詳細
1位	住信SBIネット銀行フラット35（買取型）	1.230%	1.710%	借入額の1.10％	約200万円	・事務手数料1.10％・事務手数料に0.5％上乗せで「全疾病保障」付帯。3000万円ならたった15万円（税別）・事前審査結果は3営業日以内に通知	詳細
2位	楽天銀行フラット35	1.230%	1.710%	借入額の1.43％	約200万円	・事務手数料が安い・楽天銀行口座返済で事務手数料1.10％	詳細
3位	ARUHI フラット35	1.230%	1.710%	借入額の2.20％	約200万円	・圧倒的な審査スピード・本審査は最短3営業日・フラット35実績No.1	詳細

順位

銀行名

15年～20年金利

21年～35年金利

事務
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