住宅ローンを比較分析。人気の住宅ローン選び

0.3%金利低下なら借り換えすべき

借入時より0.3%金利が低ければ借り換えメリットあり

calculation128 128住宅ローンの借り換えでは金利差が0.3%以上あると借り換えメリットが出る可能性が高くなっています。今回は借り換えメリットが出る条件と損益分岐点を試算してみました。

金利差による借り換えメリットの推移

前提条件
  • 借入残高(現在のローン残高):2000万円
  • 残りの返済期間 :20年
  • 現在借入金利 :1.019%(変動金利)
  • 借り換え先金利 :0.519%(変動金利)※ソニー銀行2016年3月時点金利

上記の前提条件から、現在借入金利を0.1%ずつずらして、どこで借り換えメリットが出るのか?を試算してみました。

借り換えローン残高残り返済年数現在借入金利借換後金利金利差借り換えメリット総返済額軽減諸費用
2,000万円20年0.619%0.519%-0.100%-393,680円208,320円602,000円
2,000万円20年0.719%0.519%-0.200%-183,920円418,080円602,000円
2,000万円20年0.819%0.519%-0.300%27,040円629,040円602,000円
2,000万円20年0.919%0.519%-0.400%239,440円841,440円602,000円
2,000万円20年1.019%0.519%-0.500%453,280円1,055,280円602,000円
2,000万円20年1.119%0.519%-0.600%668,320円1,270,320円602,000円
2,000万円20年1.219%0.519%-0.700%884,800円1,486,800円602,000円
2,000万円20年1.319%0.519%-0.800%1,102,480円1,704,480円602,000円
2,000万円20年1.419%0.519%-0.900%1,321,360円1,923,360円602,000円
2,000万円20年1.519%0.519%-1.000%1,541,680円2,143,680円602,000円
2,000万円20年1.619%0.519%-1.100%1,763,440円2,365,440円602,000円
2,000万円20年1.719%0.519%-1.200%1,986,400円2,588,400円602,000円
2,000万円20年1.819%0.519%-1.300%2,210,800円2,812,800円602,000円
2,000万円20年1.919%0.519%-1.400%2,436,400円3,038,400円602,000円

結果

金利差が0.3%で借り換えメリットが27,040円のプラスに

借り換え残高が2000万円で残りのローン返済期間が20年の場合は、金利差が0.3%以上あると諸費用を支払ったとしても、金利差による総返済額の軽減メリットが上回る結果となっています。

つまり、0.3%金利差があれば借り換えをする意味があるということになります。

ただし、現実的には27,040円のために借り換えの書類を集めたり、申込書に記入したりするのはお得とは言えません。

実務レベルでは「金利差が0.5%以上で借り換えをすべき」と考えられます。

ただし、前述した条件よりも借り換え残高が大きい、残りのローン返済期間が長い場合は、金利差が0.3%でも借り換えメリットが数十万円発生する可能性があります。

現在の住宅ローン金利との金利差が0.3%以上ある方は、ご自身の条件で借り換えメリットを試算してみることをおすすめします。

借り換えメリットシミュレーション

ローン残高(借り換え金額)や残りの返済期間はどう考えれば良いのか?

住宅ローンの借り換えメリットは

  • ローン残高(借り換え金額)が大きければ → 借り換えメリットが大きくなる
  • 残りの返済期間が長ければ → 借り換えメリットが大きくなる

という関係にあります。

前述した通りで「金利差が0.5%以上」というのが一番重要な借り換え判断の要件であるのは間違えありませんが、ローン残高(借り換え金額)や残りの返済期間によっては金利差が小さくても借り換えメリットが大きくなる可能性があるのです。

逆に言えば「金利差が0.5%以上」あっても、今回試算した前提条件よりもローン残高(借り換え金額)が小さい、残りの返済期間が短い場合は十分な借り換えメリットが得られないケースもあるのです。

残りの返済期間による借り換えメリットの推移

借り換えローン残高残り返済年数現在借入金利借換後金利金利差借り換えメリット総返済額軽減諸費用
2,000万円20年1.019%0.519%-0.500%453,280円1,055,280円602,000円
2,000万円19年1.019%0.519%-0.500%398,236円1,000,236円602,000円
2,000万円18年1.019%0.519%-0.500%343,648円945,648円602,000円
2,000万円17年1.019%0.519%-0.500%289,276円891,276円602,000円
2,000万円16年1.019%0.519%-0.500%234,928円836,928円602,000円
2,000万円15年1.019%0.519%-0.500%181,000円783,000円602,000円
2,000万円14年1.019%0.519%-0.500%127,288円729,288円602,000円
2,000万円13年1.019%0.519%-0.500%73,792円675,792円602,000円
2,000万円12年1.019%0.519%-0.500%20,656円622,656円602,000円
2,000万円11年1.019%0.519%-0.500%-32,420円569,580円602,000円
2,000万円10年1.019%0.519%-0.500%-85,040円516,960円602,000円

ローン残高(借り換え金額)による借り換えメリットの推移

借り換えローン残高残り返済年数現在借入金利借換後金利金利差借り換えメリット総返済額軽減諸費用
2,000万円20年1.019%0.519%-0.500%453,280円1,055,280円602,000円
1,900万円20年1.019%0.519%-0.500%422,320円1,002,720円580,400円
1,800万円20年1.019%0.519%-0.500%390,880円949,680円558,800円
1,700万円20年1.019%0.519%-0.500%359,920円897,120円537,200円
1,600万円20年1.019%0.519%-0.500%328,720円844,320円515,600円
1,500万円20年1.019%0.519%-0.500%297,520円791,520円494,000円
1,400万円20年1.019%0.519%-0.500%266,320円738,720円472,400円
1,300万円20年1.019%0.519%-0.500%235,120円685,920円450,800円
1,200万円20年1.019%0.519%-0.500%204,160円633,360円429,200円
1,100万円20年1.019%0.519%-0.500%172,720円580,320円407,600円
1,000万円20年1.019%0.519%-0.500%141,760円527,760円386,000円
900万円20年1.019%0.519%-0.500%110,320円474,720円364,400円
800万円20年1.019%0.519%-0.500%79,360円422,160円342,800円
700万円20年1.019%0.519%-0.500%48,160円369,360円321,200円
600万円20年1.019%0.519%-0.500%16,960円316,560円299,600円
500万円20年1.019%0.519%-0.500%-14,000円264,000円278,000円

結果

残りの返済期間は12年以上で借り換えメリットが20,656円とプラスになる
ローン残高(借り換え金額)は600万円以上で借り換えメリットが16,960円とプラスになる

という結果になっています。

これも金利差と同じく、2万円前後のプラスでは意味がないと考えると

  1. 残りの返済期間は15年以上
  2. ローン残高(借り換え金額)は1000万円以上

あることが「金利差が0.5%以上」と同様に住宅ローン借り換え実行を判断する分岐点となるのです。

金利差が1.0%あれば返済期間はもっと短くても借り換えメリットは出ますし
返済期間が30年あれば金利差は0.3%でも十分な借り換えメリットは出るので

すべての方が上記の条件で借り換えメリットを判断できるというわけではないのです。あくまでも目安なのでご自身の借り換えメリットは現在借入中住宅ローンの条件で自分で試算してみる必要があります。

借り換えメリットシミュレーション

フラット35からフラット35の借り換えもメリットが大きい

フラット35からフラット35への借り換えも可能です。同じ住宅ローンに借り換えられるというメリットがふらっと35にはあるのです。フラット35は金利がここ数年で大きく下がっているため、金利差が0.3%以上になる可能性が高く、大きな借り換えメリットが得られる可能性があります。また、フラット35自体が全期間固定金利なので、フラット35からフラット35への借り換えはノーリスクで実行できるのです。

ケーススタディ

2013年1月 金利 1.850% → 2016年3月 金利 1.250%

  • フラット35当初借り入れ額:3000万円
  • 返済期間:35年

借入開始2013年1月
借入額30,000,000
借入当初の金利1.850%

借り換え実行月2016年3月(3年2月後)
借り換え時点の金利1.250%
借り換え時点のローン残高27,958,229円

楽天銀行フラット35への借り換え

残りのローン返済期間32年
借り換えしない場合の総返済額37,066,368円
借り換え後の総返済額33,936,000円
借り換え諸費用562,533円
借り換えメリット2,567,835円

2013年1月にのフラット35を借りた人であれば、ほぼ間違えなく2016年3月時点で同じフラット35へ借り換えをすると得をする結果になりました。上記のケーススタディの場合は、借り換えの諸経費も含めたうえで、総額約250万円も返済額を軽減メリットがでるのです。

たった3年前にフラット35で借り入れをした人でも、今なら250万円以上の借り換えメリットがあるのです。
「まだ、借りたばかりだから借り換えなんて他の人の話だよ。」と笑っている場合じゃないのです。今が借り換えのチャンスであることは間違えありません。

固定金利から変動金利に変えることによる返済額の軽減は、金利上昇という大きなリスクも伴うため、一概に返済額削減メリットの大きさで借り換えを決めるわけにはいかないのですが、フラット35からフラット35への借り換えや、固定金利から固定金利、変動金利から変動金利への借り換えであれば、リスクなく借り換えメリットだけが享受できるのです。

もちろん、事務手数料や保証料、金利へ借入額など、借り換えを実行する前にはきちんとシミュレーションをご自身で行う必要があります。

借り換えメリットシミュレーション

 

この記事が住宅ローン選びにプラスになったと思ったら「いいね」お願いします。

当サイト利用者実績のべ数
727万1706人

※ 自社調べ。運営歴8年
ファイナンシャルプランナー(FP)が運営

住宅ローン人気銀行ピックアップ   2023年2月最新情報

ランキングアイコン1位イオン銀行 住宅ローン
イオン銀行 住宅ローンのウェブサイト画像

変動金利、当初10年固定金利ともにネット銀行トップクラスの低金利。イオンでのお買い物が5年間5%OFFで最大22.5万円の割引に。自己資金は0円でも借り入れ可能。さらに最大300万円までの諸費用ローンありと利便性も高い

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.430%
0.430%(借り換え)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
1.440%
●金利以外の主要な負担費用(税込)
事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る

ランキングアイコン2位住信SBIネット銀行 住宅ローン
住信SBIネット銀行住宅ローンのウェブサイト画像

がん、心筋梗塞、脳卒中など全てのケガ・病気で就業不能状態になると、住宅ローン返済が免除される全疾病保障が無料付帯。変動金利、5年、10年当初固定金利も圧倒的な低金利。さらに女性の方には保険料無料でガン診断給付金付き

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.440%
0.428%(借り換え)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
1.660%
●金利以外の主要な負担費用(税込)
事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る


 

ランキングアイコン3位ソニー銀行 住宅ローン
ソニー銀行 住宅ローンのウェブサイト画像

ソニー銀行は変動金利が0.447%、頭金1割超で0.397%と業界最低水準の金利を実現。さらにオリコン満足度ランキングで4年連続1位を誇りサービスレベルの高さに定評。固定金利と変動金利の切替えが自由に何度も可能でリスク回避

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.447%
0.397%(新規購入&自己資金1割~)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)

●金利以外の主要な負担費用
事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る

 

注目!住宅ローンピックアップ

注目!ソニー銀行の住宅ローン

  • 自己資金1割以上で業界最低水準の金利
  • がん50%保障特約付団信無料付帯
  • AIによる自動審査で最短60分スピード審査回答
  • 変動金利と固定金利を何度でも切り替え可能
  • 前月の15日前後には次月の金利を発表!金利タイプ切替に有利

●変動金利(保証料、金利優遇込) 0.447%
(新規購入&自己資金1割~の場合)0.397%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
●金利以外の主要な負担費用事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る

 

住宅ローン借り換えで人気の銀行ピックアップ

借り換えで人気の理由は「様々な不安に対応できる住宅ローン」

  • 事務手数料が他の銀行と比較して数十万円安い。借り換え負担が軽い
  • 家計が苦しいときに繰上返済した期間は元金返済を一旦休止できる
  • 要介護状態でも団信が適用。完済年齢が高齢になる場合に安心
  • 家事代行サービスや病児保育が最大50回分無料で利用ができる
●変動金利(保証料、優遇込) 0.420%
●金利以外の主要な負担費用 55,000円(税込)/安心パック(介護保障・コントロール返済)110,000円(税込)/安心パックW(家事代行・病児保育)165,000円(税込)/変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>借入額の2.20%(税込)
商品詳細、口コミを見る
 

WEB申込・借り換え限定の特別金利プランが人気。金利は業界最低水準! 

  • WEB申込限定借り換えローンは当初10年固定が低金利
  • 大手都市銀行なのに保証料が無料で総返済額が安い
  • WEB申込後に店舗や住宅ローンプラザで相談できるので安心
●変動金利(保証料、優遇込) 0.430%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込) 1.185%
●金利以外の主要な負担費用 事務手数料33,000円+借入額の2.20%
商品詳細、口コミを見る

フラット35借入中の方は「フラット35からフラット35への借り換え」もできる!
現在のフラット35金利より0.3%以上高い金利で借りてるなら返済額削減可能!

住宅ローンフラット35で人気の銀行ピックアップ

フラット35で人気の理由は「最低金利+事務手数料の安さ」

  • 事務手数料が他の銀行と比較して数十万円安い
  • 楽天銀行口座を返済口座にすると事務手数料が1.10%
  • 金利はフラット35取扱約340社の中で最低金利
●15年~20年固定金利(保証料、優遇込) 1.520%
→フラット35sなら当初10年間の金利 1.270%
●21年~35年固定金利(保証料、優遇込) 1.680%
→フラット35sなら当初10年間の金利 1.430%
●金利以外の主要な負担費用 事務手数料 借入額の1.43%(楽天銀行口座返済で1.10%)
商品詳細、口コミを見る
 

住宅ローン人気ランキング   2023年2月最新情報

順位銀行名変動金利
(保証料・優遇込)
当初10年
固定金利
(保証料・優遇込)
事務
手数料
(税込)
団信料メリット/独自サービス詳細
1位イオン銀行
イオン銀行住宅ローン
0.430%1.440%借入額の2.20%0円・イオンでの買い物5%OFF
・5年間で最大22.5万円分割引可能
詳細
2位住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行住宅ローン
0.440%
借換
0.428%
1.660%
借換
借入額の2.20%※10円・全疾病保障が無料付帯
・諸費用分も借入可能(金利0.05%上乗)
・女性限定ガン診断給付金特約無料
詳細
3位ソニー銀行
ソニー銀行住宅ローン
0.447%
新規+頭金1割
0.397%

新規+頭金1割
借入額の2.20%0円・固定と変動を何度でも切り替え可能
・がん50%保障特約付団信無料付帯
・翌月の金利を半月前に発表
・AIによる自動審査で最短60分スピード審査回答
詳細
4位りそな銀行
りそな銀行住宅ローン
※2023年2月適用金利
0.725%

借換
0.430%
1.440%

借換
1.185%
3.3万円(借換
+借入額
の2.20%)
0円

・銀行初!新しいタイプの団体信用生命保険付き住宅ローン「団信革命」
借り換えなら保証料お客様負担0円に
※WEB受付は借りかえローンのみです。

詳細
56位東京スター銀行
>東京スター銀行住宅ローン
0.750%~1.250%1.600%~2.100%

借入額の2.20%

0円

・入院保険が無料付帯
・普通預金金利優遇

詳細
6位SBI新生銀行
SBI新生銀行住宅ローン
0.420%-

借入額の2.20%

0円・リフォーム資金も同金利で借入可能詳細
7位カブドットコム証券(銀行代理業)
kabucom
借入額の2.20%0円・三菱UFJ銀行の低金利
・保証料不要ネット専用住宅ローンを代理販売
詳細
8位みずほ銀行
みずほ銀行住宅ローン
0.575%~0.875%
借換
0.575%~0.875%
1.600%~1.900%
借換
1.600%~1.900%
3.3万円0円

・メガバンクの安心
ネットから借り換え申込みでネット銀行並の金利
・来店不要で契約まで可能

詳細
9位楽天銀行
楽天銀行住宅ローン
0.539%~1.189%1.727%~2.377%33万円0円

・事務手数料330,000円
審査が通りやすい
・事前審査最短翌日回答
全疾病保障無料付帯

詳細
10位三菱UFJ銀行
三菱UFJ銀行住宅ローン
0.675%3.3万円0円・メガバンクの安心詳細
11位三井住友銀行
三井住友銀行住宅ローン
0.675%~0.925%1.340%3.3万円0円・メガバンクの安心詳細

住宅ローンフラット35人気ランキング   2023年2月最新情報

順位銀行名15年~20年金利21年~35年金利事務
手数料
(税込)
団信料メリット/独自サービス詳細
1位住信SBIネット銀行
フラット35(買取型)
sbi
1.520%1.680%借入額の1.10%約200万円

・事務手数料1.10%
・事務手数料に0.5%上乗せで「全疾病保障」付帯。3000万円ならたった15万円(税別)

・事前審査結果は3営業日以内に通知

詳細
2位楽天銀行
フラット35
楽天銀行住宅ローン
1.520%1.680%借入額の1.43%約200万円・事務手数料が安い
・楽天銀行口座返済で事務手数料1.10%
詳細
3位ARUHI
フラット35
ARUHI住宅ローン
1.520%1.680%借入額の2.20%約200万円・圧倒的な審査スピード
・本審査は最短3営業日
・フラット35実績No.1
詳細

住宅ローン最新動向レポート

article thumbnail

住宅ローン金利動向 2019年9月レポート 住宅ローンの金利動向・金利推移をまとめた毎月のレポートです。住宅ローンを検討している方は参考にしていただければ幸いです。

    住宅ローンの種類

    住宅ローンの審査

    住宅ローンの達人技

    徹底比較!どっちがお得

    住宅ローンサービス分析

    住宅ローンアンケート調査

    article thumbnail

    住宅ローンにも県民性は出てくるのか? 住宅ローン選びにも、地方ごとの特色というのは出てくるのでしょうか?東京の人と北海道 [ ... ]

    教えて住宅ローンQ&A

    article thumbnail

    会社経営をしていて借入が1000万円ある場合、住宅ローンの審査は通りにくいのでしょうか? Q.会社経営をしていて、かつその法人で1 [ ... ]

    新規借入/借換えシミュレーション