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1ヶ月先の住宅ローン金利を予想する方法

1ヶ月先の住宅ローン金利を予想する方法

 

graphline128 128住宅ローンの金利というのは、当サイトでは一貫して「予測できるものではないから、予測するのではなく、どういう事態が来ても対処できるような準備をして住宅ローンを利用するべき」というスタンスで解説するようにしています。

住宅ローンの金利動向を予測するというのは、経済の景気の流れを予測することと同じですので、経済評論家、アナリストであってもそうそう当てられるものではないのです。911テロ、リーマンショックや東日本大震災などの世界的事件があっただけでも、住宅ローン金利の先行きは変わってしまう正解経済に影響を受ける性質もあるため、予測しようという方が困難なのです。

しかし、これは10年後、20年後の住宅ローン金利を予想する場合です。もし来月の金利ぐらいであればどうなるのか?予想することは可能です。今回は少し先の未来の金利を予測する方法を解説します。

住宅ローンの金利の関係

 ここでは詳しくは解説しませんが

住宅ローン金利というのは

  • 短期金利(変動金利・10年未満の固定金利) → 国の政策金利に左右される(景気・政策)
  • 長期金利(10年以上の固定金利) → 10年もの国債の価格に左右される(市場関係者の需給)

ものです。

景気が悪ければ国はゼロ金利政策をとり、銀行が企業へ融資しやすい状況を創り出すため、銀行は低金利で日銀からお金を調達することができます。結果として住宅ローンの変動金利は低金利になるのです。
10年ものの国債金利も銀行の資金運用の手段です。銀行は10年以上の固定金利は国債金利よりも高い金利で貸せなければ、国債を買った方が安全なので「国債金利+α」で固定金利の金利を設定するのです。そのため、10年ものの国債に人気が集まれば国債価格が上がり金利が下がります。結果、住宅ローン金利も下がります。逆に10年ものの国債の人気がなければ国債価格は下がり金利は上がります。国債を買うのは銀行などの金融機関と海外の投資家なので、投資をする方の需給バランスによって金利が変動するのです。

詳しくはこちらを見てください。

住宅ローンの金利予測の方法

では、1ヶ月先の住宅ローン金利を予想する方法とはどんなものがあるのでしょうか?

1ヶ月先の住宅ローン金利を予想する方法

1.ソニー銀行の住宅ローン金利をチェックする

ソニー銀行の住宅ローンは変わった金利発表スタイルを採用しています。

銀行はその月の適用金利を毎月1日に発表します。
一部の都市銀行や地銀では、1日目が土日祝日の場合、第一営業日に発表するのです。

しかし、ソニー銀行はその月の前月の15日前後に次月の金利を発表します。

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つまり、半月前に翌月の金利を発表してくれるのです。これはソニー銀行は変動金利と固定金利の切り替えが何度でも可能です。つまり、すでにソニー銀行で借り入れをしている方向けのサービスなのですが金利予想にも利用することができます。

ソニー銀行の住宅ローンを利用しなくても、ソニー銀行の今月の金利と翌月の金利がどのくらい増減しているのか?を見れば、他の銀行の住宅ローン金利がどうなるのか?も予想できることになるからです。

ソニー銀行の住宅ローン金利を見れば、翌月の金利が予想できるのです。

ただし、15日にならないと次月の金利は発表されないの金利をチェックするタイミングを間違えないようにしましょう。

ソニー銀行の住宅ローン詳細

2.貸付債権担保住宅金融支援機構債券の既発債をチェック

フラット35を運営している住宅金融支援機構はフラット35を債権として投資家に販売しています。債権は新規に発行される「新発債」と既に発行されて市場に出回っている「既発債」があるのですが、「既発債」はそのときの市場のバランスで価格が決まることになります。

住宅金融支援機構債券の既発債の利回りというのは、フラット35の貸付金利に連動するのです。

それもそのはずで

投資家 → 住宅金融支援機構 → フラット35を利用する方

という流れで資金が動くので、「投資家から集めたお金の利率+α」でフラット35の金利が決定されるのです。

実際に2015年10月の既発債を見てみると

http://www.jhf.go.jp/investor/shisan_tanpo/kihatsu.html

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金利(利回り)は0.86%

フラット35の金利は

  • 15年~20年:1.28%(既発債利回り+0.42%)
  • 21年~35年:1.55%(既発債利回り+0.69%)

となっています。多少の誤差はあっても、基本的には+αの部分はほぼ同じレートで動くのです。この既発債は来月のものが20日前後に情報掲載されるので、20日に既発債をチェックしたうえで、前月の既発債の利回りからの増減をみれば、フラット35金利の増減を予測することができるのです。

9月20日時点で、この既発債をチェックしていたとしたら

0.89% → 0.86% だから0.03%ほど来月のフラット35金利は下がるんだな。と予測できるのです。

実際にフラット35の金利は

15年~20年:1.32% → 1.28%
21年~35年:1.59% → 1.55%

となったので、0.04%下がったことになります。多少の誤差はあれど、予想通りに動いたと言えるでしょう。

3.10年もの国債金利の金利予想を見る

前述した通りで、住宅ローンの固定金利は新発10年国債利回りに連動します。

日本の国債というのは、海外の投資家に人気のある投資先なので、ロイターやブルームバーグなどのニュース会社が投資家向けの国債価格の変動を日々レポートしてくれているのです。

http://jp.reuters.com/

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http://www.bloomberg.co.jp/

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正確に読み解くのは簡単ではありませんが、今後の国債がどうなるのか?なんとなくであればイメージをつかむことが可能かと思われます。

まとめ

翌月の住宅ローン金利ぐらいであれば予想はできます。

ただし、冒頭にお話しした通りで、10年後、20年後の金利を予測することは専門家でも困難なことなのです。もし予測できるのであれば、住宅ローンなどせずに投資をしたら大金持ちになれてしまいます。それだけ難しいことなのです。

住宅ローンを変動金利にするか?固定金利にするか?で迷っている方は、住宅ローン金利の予想をなんとか当てようとするのではなく、変動金利を選んだ場合に金利が上昇した場合の対策などを準備しておく方が重要なことなのです。これを忘れないようにしましょう。

金利上昇時の対策

 

 

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