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住宅ローン金利上昇対策「つもり貯金」vs「つもり繰り上げ返済」比較

住宅ローン金利上昇対策「つもり貯金」vs「つもり繰り上げ返済」比較

graphline128 128住宅ローンの変動金利を選ぶときにどうしても気になってしまうのが金利上昇に対するリスクです。変動金利の金利上昇リスクに対応する方法として有名なのが「つもり貯金」です。しかし、貯金という方法が本当に繰り上げ返済よりも有効なのか?検証してみました。

「つもり貯金」とは

住宅ローンの変動金利を選ぶ際に、全期間固定金利の金利タイプを選んだつもりになって「毎月の返済額の差額」を貯金しておけば、いざ金利が上昇したとしても貯金分で返済額の上昇に対応できるという考え方です。

当サイトが提唱する「つもり繰り上げ返済」とは

住宅ローンの変動金利を選ぶ際に、全期間固定金利の金利タイプを選んだつもりになって「毎月の返済額の差額」を繰り上げ返済しておけば、いざ金利が上昇したとしてもすでの元本返済が進んでいるため、それほど毎月の返済額が上がらないという考え方です。

一見、どちらも正しいように聞こえますが・・実際にどちらの方が金利上昇に対する対策として適しているのでしょうか?比較していきます。

「つもり貯金」vs「つもり繰り上げ返済」比較

試算条件:

  • 借入金額3000万円、変動金利1.0%、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし
  • 変動金利 10年ごと1.0%上昇(10年目2%、20年目3%、30年目4%)
  • 全期間固定金利 1.8%
「つもり貯金」の効果検証
年数変動金利の返済額(実際)固定金利の返済額(仮定)毎月の貯金額貯金額累計貯金を返済に回す実質返済額
1年~10年84,68596,32711,6421,397,040
11年~20年95,24396,3271,084130,080
21年~30年102,20996,327-848493,725
31年~35年104,75796,327-848496,273

金利が上昇する前の1年目~10年目は84,685円/月の返済ですが、全期間固定金利を借りたときの96,327円/月との「差額」11,642円を貯金していくことにします。

10年間で1,397,040円の貯金になります。

11年~20年には金利が1.0%上がってしまったので、95,243/月の返済ですが、まだ全期間固定金利を借りたときの96,327円/月の方が高いので、1,0845円/月の貯金ができます。

10年間で130,080円の貯金になります。

21年~30年になるのとさらに金利が1.0%上がってしまい、今度は102,209円/月と全期間固定金利を借りたときの96,327円/月よりも返済額が上がってしまったので、20年間で貯めたつもり貯金を残りの15年間(180ヶ月)で分割して返済に充てることにします。8,484円分は貯金から返済に回せるので、実質の返済額は93,725円/月で済むことになります

31年~35年になるのとさらに金利が1.0%上がってしまい、今度は104,7579円/月です。同じように8,484円分は貯金から返済に回せるので、実質の返済額は96,273円/月で済むことになります。

最後の年には金利4.0%で104,7579円/月まで返済額が上昇した試算ですが、貯金があったことで、10万円を切る返済負担で済むことになります。一見悪くないように思えますが、「つもり繰り上げ返済」はどうなるでしょうか?

「つもり繰り上げ返済」の効果検証
年数変動金利の返済額繰り上げ返済後の返済額返済額軽減効果
1年~10年84,68584,6850
11年~20年95,24388,342-6,901
21年~30年102,20992,427-9,782
31年~35年104,75794,730-10,027

金利が上昇する前の1年目~10年目は84,685円/月の返済ですが、全期間固定金利を借りたときの96,327円/月との「差額」11,642円を繰り上げ返済していくことにします。

11年~20年は、すでに10年間の元金返済が効いているため、金利が上昇しているのにも関わらず繰り上げ返済していない場合の95,243円/月の返済額が88,342円/月まで下がることになります。

21年~30年も、金利は上昇しましたが

「つもり貯金」 →   実質返済額:93,725円/月
「つもり繰り上げ返済」 → 返済額:92,427円/月

31年~35年も、金利は上昇しましたが

「つもり貯金」 →   実質返済額:96,273円/月
「つもり繰り上げ返済」 → 返済額:92,427円/月

と「つもり繰り上げ返済」の方が返済額が少なくなっているのです。

さらに、「つもり貯金」では単純に貯金をして通常のタイミングで返済しているだけなので、利息の軽減効果はありませんが、「つもり繰り上げ返済」は元本を早く消化するため、利息の軽減効果があるのです。

「つもり貯金」 利息合計 10,141,855円
「つもり繰り上げ返済」 利息合計 9,450,704円

「つもり繰り上げ返済」は691,151円の繰り上げ返済による利息削減効果があるのです。

結果

「つもり貯金」よりも「つもり繰り上げ返済」の方が

  1. 金利上昇時の毎月の返済額も軽減できる
  2. 繰り上げ返済の利息軽減効果がある

という点で「つもり貯金」よりも有効という結果になったのです。

さらに「つもり貯金」の場合には

「つもり貯金」しているかと言って、それ以外の貯金をするモチベーションが下がってしまうリスクや、「つもり貯金」分を他の急な支出に回してしまうリスクがあるので、デメリットもあるのです。

一方、「つもり繰り上げ返済」の場合は、手元にお金が残らないというデメリットがありますが、これは仮に急な支出増、収入減があった場合に返済額を調整できるコントロール返済がある住宅ローンなどを選べば回避できるデメリットと言えます。

住宅ローンの変動金利を選ぼうとしている方は、「つもり繰り上げ返済」を検討してみることをおすすめします。

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※2017年8月時点 自社調べ。運営歴7年
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住宅ローン人気ランキング   2017年8月最新情報

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12位東京スター銀行
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