住宅ローン金利上昇時の対応！完全版
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- 作者: 住宅ローン比較
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住宅ローン金利上昇時の対応！完全版
住宅ローンを比較するときに
「金利が低い変動金利がどうしても捨てきれない」だけど「金利上昇したらどうすれば良いの？」と不安もある。
という方が多いのではないでしょうか？
では、いざ金利が上昇したらどう対応すれば良いのか？対応方法をいろいろな方法を仮説として組み立てて解説します。
仮説１．「変動金利が上昇したら、固定金利にすればいいのでは？」
「変動金利が上昇したら、固定金利にする」
これは意味がありません。
なぜなら、金利が上昇したらすべての金利は上昇しているのです。
例えば、借入時に
- 変動金利 0.6％
- 全期間固定金利 2.0％
だとした場合、変動金利が2.0％上昇したとしたら
- 変動金利 2.6％（＋2.0％）
- 全期間固定金利 4.0％（＋2.0％）
と全期間固定金利も、上がってしまっているのです。
仮に変動金利だけが金利が上昇しているのであれば、以前の全期間固定金利の方が低金利ということになりますが、実際には金利はすべて足並みをそろえて上がってしまうのです。
つまり、「変動金利が上昇したら、固定金利にする」は対策としてはダメなのです。
仮説２．「変動金利が上昇したら、借り換えをすればいいのでは？」
「変動金利が上昇したら、借り換えをする」
ひとつの方法ですが、不十分と言えます。
なぜなら、金利が上昇したらすべて銀行で金利は上昇しているのです。
例えば、借入時に
- A銀行 変動金利 0.6％
- B銀行 変動金利 0.7％
でA銀行を選択した場合に、変動金利が1.0％上昇したとしたら
- A銀行 変動金利 1.6％（＋1.0％）
- B銀行 変動金利 1.7％（＋1.0％）
とB銀行も足並みをそろえて、上がってしまっているのです。厳密に同じ1.0％が上がるわけではありませんが、同じぐらいの金利上昇が起こるのです。
「変動金利が上昇したら、借り換えをする」は金利上昇時の対策としては不十分なのです。
ただし、金利上昇時に少しでも条件の良い金利の住宅ローンが登場している可能性はありますので、借り換えを検討してみることは一つの方法と言えます。条件の良い住宅ローンが出ていれば返済額を引き下げて、金利上昇の返済額増加の穴埋めが多少なりともできる可能性があるのです。
仮説３．「変動金利が上昇する前に返済すれば良いのでは？」
「変動金利が上昇する前に返済する」
「そんなことできたら、苦労しないよ。」と思うかもしれませんが、実はこれが最大の対策なのです。金利上昇前に完済するのは無理でも、繰り上げ返済をしておくことは可能です。
仮に同じ3000万円35年の借入をしたケースで
繰り上げ返済をした場合と、そのまま返済をしていた場合で10年後に1.0％金利が上がったらどうなるのでしょうか？
3000万円：35年：金利1.0％の変動金利：10年後に1.0％の金利上昇
１．そのまま返済をしていた場合
総返済額：45,166,356円（35年）
２．年2回のボーナスで20万円ずつ期間短縮型の繰り上げ返済（10年間）
総返済額：43,029,908円（31年8ヶ月）
同じ借入額で、同じタイミングに金利が上昇したとしても、繰り上げ返済をして元本を減らしておいた方が、200万円以上も総返済額が安くなることになるのです。
仕組みとしては、金利上昇時点で元本が少なければ少ないほど、残りの返済に対する金利上昇の影響は小さくなるということなのです。
変動金利を選んだ方こそ、金利上昇が起こらないうちにできるだけ繰り上げ返済をして、金利上昇時に元本を減らしておくというのが金利上昇時の最大の対策になるのです。
繰り上げ返済で元本さえ減らしておけば、いざ金利が上昇して毎月の返済額が増加したとしても、返済期間を延ばして返済額を小さくするような対策は可能になるのです。同じ銀行で相談に乗ってもらえるケースもありますし、そうでなければこの時点で借り換えをすればもう一度返済期間は引き直せるのです。
まとめ
住宅ローンの金利上昇時には
- 金利が上昇したタイミングでの固定金利への移行
- 金利が上昇したタイミングでの借り換え
というのは有効な対策にはなりえないのです。
金利が上昇したタイミングでは、他の銀行の金利も、他の金利タイプの金利も、足並みをそろえて上昇してしまっているため、そのときにはどうしようもないという状態になってしまうのです。
住宅ローンの金利上昇時の対策で一番有効な方法は
金利が上昇するときまでに、繰り上げ返済でできるだけ元本を減らしておくこと
です。
金利上昇時に元本が減っていれば、その後の返済への金利上昇の影響が最小限にできるからです。
変動金利の場合は、他の金利タイプと比較して金利が低い、つまり毎月の返済額も低額で済むのでそれに甘えて、そのまま返済するのではなく、できるかぎり繰り上げ返済に回しておくというのが金利上昇リスクを最大限に減らすことになるのです。
金利が0.01％というような銀行の普通預金で貯金するぐらいなら、繰り上げ返済に積極的にお金を使う方が数十倍お得になるということを覚えておきましょう。
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