住宅ローンを比較分析。人気の住宅ローン選び

元利均等返済と元金均等返済はどちらがお得なのか?徹底比較

元利均等返済と元金均等返済はどちらがお得なのか?徹底比較

calculation128 128住宅ローンを選ぶ際に決めなければならないのは返済方法です。住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があるのですが、どちらがどう違っていて、どちらがお得なのでしょうか?

元利均等返済と元金均等返済の意味を比較

元利均等返済

元金と利息を合わせた返済額がずっと同じ返済方法です。借入当初は元金返済分が少なく、利息の返済分が多くなりますが、返済が続くにつれて、元金返済額がおおくなり、利息の返済分が少なくなります。

単純化したイメージでは

  • 1ヶ月目の返済額が10万円なら9万円が利息返済、1万円が元金返済
  • 30年後の返済額も10万円ですが1万円が利息返済、9万円が元金返済

となります。

元利均等返済のメリット

最初から最後まで返済額が変わらないので返済計画が立てやすい

元利均等返済のデメリット

借入当初の元金返済額が少ない為、総返済額が元金均等返済と比較して多くなる

元金均等返済

元金の返済が一定で、それに利息分の返済が上乗せされる返済方法です。元金は返済期間で割って毎月同じ金額を返済しますが、利息は借入当初の方が大きいので、返済額ははじめの方は高くなり、徐々に返済額が減っていく返済方法です。

単純化したイメージでは

  • 1ヶ月目の元金返済は5万円、利息返済が返済額が6万円で返済額は11万円
  • 30年後の元金返済は5万円、利息返済が返済額が1万円で返済額は6万円

元金均等返済のメリット

はじめから一定額以上の元金を返済するため総返済額が元利均等返済と比較して少なくなる

元金均等返済のデメリット

毎月返済額が違うので返済計画が立てにくい

元利均等返済と元金均等返済の返済額はどれぐらい違うのか?

3000万円 35年 金利1.5% 金利変動なしと仮定して試算したケース
項目元金均等返済元利均等返済差分
借入額3000万円3000万円-
金利1.5%1.5%-
初回返済額(合計)108,92891,85517,073
初回返済額(元金)71,42854,35517,073
初回返済額(利息)37,50037,5000
10年目返済額(合計)98,21391,8556,358
10年目返済額(元金)71,42863,1468,282
10年目返済額(利息)26,78528,709-1,924
20年目返済額(合計)87,50091,855-4,355
20年目返済額(元金)71,42873,359-1,931
20年目返済額(利息)16,07118,496-2,425
30年目返済額(合計)76,78691,855-15,069
30年目返済額(元金)71,42885,222-13,794
30年目返済額(利息)5,3576,633-1,276
利息合計7,893,5708,579,013-685,443
総返済額37,893,57038,579,013-685,443

となります。

見ておわかりの通りで、元利均等返済は元金の支払いが一定です。徐々に利息の返済分が減っているのですが、元金均等返済の方は返済額が一定ですが、その内訳が毎回違うことがわかります。

とくに注目しなければならないのは「約68万円も、元金均等返済の方が高くなってしまう」ということです。

住宅ローンの金利というのは複利計算で計算されていくものなので、できるだけ早い段階で元金を減らしていける「元金均等返済」の方が、最終的な総返済額は安くなるということなのです。

さらに金利が10年後に1.0%上昇したケースを試算してみます。
項目元金均等返済元利均等返済差分
借入額3000万円3000万円-
金利1.50%1.50%-
金利変動10年後に1.0%10年後に1.0%-
初回返済額(合計)108,92891,85517,073
初回返済額(元金)71,42854,35517,073
初回返済額(利息)37,50037,5000
10年目返済額(合計)116,071103,03513,036
10年目返済額(元金)71,42855,18716,241
10年目返済額(利息)44,64347,848-3,205
20年目返済額(合計)98,214103,035-4,821
20年目返済額(元金)71,42970,844585
20年目返済額(利息)26,78532,192-5,407
30年目返済額(合計)80,357103,035-22,678
30年目返済額(元金)71,42990,940-19,511
30年目返済額(利息)8,92812,095-3,167
利息合計10,581,08611,933,237-1,352,151
総返済額40,581,08641,933,237-1,352,151

となります。

金利変動なしのときの総返済額の差が約68万円だったのに対して、金利が1.0%上昇しただけで、総返済額の差は135万円まで広がっているのです。

元金を早めに返しておける「元金均等返済」の方が、金利上昇時には有利に働くということなのです。

元利均等返済と元金均等返済はどちらがお得なのか?の考察

一般的には返済額が固定されているため、返済計画を立てやすいとして、銀行にすすめられがちな「元利均等返済」ですが、総返済額で見ると大きな損をしていることになるのです。

はじめの方の元金返済が少ない分、利息が膨らんでしまうのです。

なぜ、銀行は「元利均等返済」をすすめてくるのか?というと利息=銀行の取り分が大きくなるからなのです。

編集部の意見としては、金利が上がれば返済額など変動してしまうので、返済計画が立てやすいというメリットは重要なものではないと考えます。

金利が超低金利時代の今は、今後の金利上昇は多かれ少なかれ、あると予測されます。だからこそ、金利上昇リスクに対応するためには早めに元金の返済を進めておくべきなのです。

住宅ローンの返済方法を比較するときには、「元金均等返済」を選ぶべきなのです。

「元利均等返済」をすすめてくる銀行は、自分の利益を増やしたいだけなのです。

騙されないようにメリットデメリットを正確に把握する必要があるのです。

 

 

この記事が住宅ローン選びにプラスになったと思ったら「いいね」お願いします。

当サイト利用者実績のべ数
727万1706人

※ 自社調べ。運営歴8年
ファイナンシャルプランナー(FP)が運営

住宅ローン人気銀行ピックアップ   2023年2月最新情報

ランキングアイコン1位イオン銀行 住宅ローン
イオン銀行 住宅ローンのウェブサイト画像

変動金利、当初10年固定金利ともにネット銀行トップクラスの低金利。イオンでのお買い物が5年間5%OFFで最大22.5万円の割引に。自己資金は0円でも借り入れ可能。さらに最大300万円までの諸費用ローンありと利便性も高い

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.430%
0.430%(借り換え)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
1.440%
●金利以外の主要な負担費用(税込)
事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る

ランキングアイコン2位住信SBIネット銀行 住宅ローン
住信SBIネット銀行住宅ローンのウェブサイト画像

がん、心筋梗塞、脳卒中など全てのケガ・病気で就業不能状態になると、住宅ローン返済が免除される全疾病保障が無料付帯。変動金利、5年、10年当初固定金利も圧倒的な低金利。さらに女性の方には保険料無料でガン診断給付金付き

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.440%
0.428%(借り換え)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
1.660%
●金利以外の主要な負担費用(税込)
事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る


 

ランキングアイコン3位ソニー銀行 住宅ローン
ソニー銀行 住宅ローンのウェブサイト画像

ソニー銀行は変動金利が0.447%、頭金1割超で0.397%と業界最低水準の金利を実現。さらにオリコン満足度ランキングで4年連続1位を誇りサービスレベルの高さに定評。固定金利と変動金利の切替えが自由に何度も可能でリスク回避

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.447%
0.397%(新規購入&自己資金1割~)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)

●金利以外の主要な負担費用
事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る

 

注目!住宅ローンピックアップ

注目!ソニー銀行の住宅ローン

  • 自己資金1割以上で業界最低水準の金利
  • がん50%保障特約付団信無料付帯
  • AIによる自動審査で最短60分スピード審査回答
  • 変動金利と固定金利を何度でも切り替え可能
  • 前月の15日前後には次月の金利を発表!金利タイプ切替に有利

●変動金利(保証料、金利優遇込) 0.447%
(新規購入&自己資金1割~の場合)0.397%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
●金利以外の主要な負担費用事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る

 

住宅ローン借り換えで人気の銀行ピックアップ

借り換えで人気の理由は「様々な不安に対応できる住宅ローン」

  • 事務手数料が他の銀行と比較して数十万円安い。借り換え負担が軽い
  • 家計が苦しいときに繰上返済した期間は元金返済を一旦休止できる
  • 要介護状態でも団信が適用。完済年齢が高齢になる場合に安心
  • 家事代行サービスや病児保育が最大50回分無料で利用ができる
●変動金利(保証料、優遇込) 0.420%
●金利以外の主要な負担費用 55,000円(税込)/安心パック(介護保障・コントロール返済)110,000円(税込)/安心パックW(家事代行・病児保育)165,000円(税込)/変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>借入額の2.20%(税込)
商品詳細、口コミを見る
 

WEB申込・借り換え限定の特別金利プランが人気。金利は業界最低水準! 

  • WEB申込限定借り換えローンは当初10年固定が低金利
  • 大手都市銀行なのに保証料が無料で総返済額が安い
  • WEB申込後に店舗や住宅ローンプラザで相談できるので安心
●変動金利(保証料、優遇込) 0.430%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込) 1.185%
●金利以外の主要な負担費用 事務手数料33,000円+借入額の2.20%
商品詳細、口コミを見る

フラット35借入中の方は「フラット35からフラット35への借り換え」もできる!
現在のフラット35金利より0.3%以上高い金利で借りてるなら返済額削減可能!

住宅ローンフラット35で人気の銀行ピックアップ

フラット35で人気の理由は「最低金利+事務手数料の安さ」

  • 事務手数料が他の銀行と比較して数十万円安い
  • 楽天銀行口座を返済口座にすると事務手数料が1.10%
  • 金利はフラット35取扱約340社の中で最低金利
●15年~20年固定金利(保証料、優遇込) 1.520%
→フラット35sなら当初10年間の金利 1.270%
●21年~35年固定金利(保証料、優遇込) 1.680%
→フラット35sなら当初10年間の金利 1.430%
●金利以外の主要な負担費用 事務手数料 借入額の1.43%(楽天銀行口座返済で1.10%)
商品詳細、口コミを見る
 

住宅ローン人気ランキング   2023年2月最新情報

順位銀行名変動金利
(保証料・優遇込)
当初10年
固定金利
(保証料・優遇込)
事務
手数料
(税込)
団信料メリット/独自サービス詳細
1位イオン銀行
イオン銀行住宅ローン
0.430%1.440%借入額の2.20%0円・イオンでの買い物5%OFF
・5年間で最大22.5万円分割引可能
詳細
2位住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行住宅ローン
0.440%
借換
0.428%
1.660%
借換
借入額の2.20%※10円・全疾病保障が無料付帯
・諸費用分も借入可能(金利0.05%上乗)
・女性限定ガン診断給付金特約無料
詳細
3位ソニー銀行
ソニー銀行住宅ローン
0.447%
新規+頭金1割
0.397%

新規+頭金1割
借入額の2.20%0円・固定と変動を何度でも切り替え可能
・がん50%保障特約付団信無料付帯
・翌月の金利を半月前に発表
・AIによる自動審査で最短60分スピード審査回答
詳細
4位りそな銀行
りそな銀行住宅ローン
※2023年2月適用金利
0.725%

借換
0.430%
1.440%

借換
1.185%
3.3万円(借換
+借入額
の2.20%)
0円

・銀行初!新しいタイプの団体信用生命保険付き住宅ローン「団信革命」
借り換えなら保証料お客様負担0円に
※WEB受付は借りかえローンのみです。

詳細
56位東京スター銀行
>東京スター銀行住宅ローン
0.750%~1.250%1.600%~2.100%

借入額の2.20%

0円

・入院保険が無料付帯
・普通預金金利優遇

詳細
6位SBI新生銀行
SBI新生銀行住宅ローン
0.420%-

借入額の2.20%

0円・リフォーム資金も同金利で借入可能詳細
7位カブドットコム証券(銀行代理業)
kabucom
借入額の2.20%0円・三菱UFJ銀行の低金利
・保証料不要ネット専用住宅ローンを代理販売
詳細
8位みずほ銀行
みずほ銀行住宅ローン
0.575%~0.875%
借換
0.575%~0.875%
1.600%~1.900%
借換
1.600%~1.900%
3.3万円0円

・メガバンクの安心
ネットから借り換え申込みでネット銀行並の金利
・来店不要で契約まで可能

詳細
9位楽天銀行
楽天銀行住宅ローン
0.539%~1.189%1.727%~2.377%33万円0円

・事務手数料330,000円
審査が通りやすい
・事前審査最短翌日回答
全疾病保障無料付帯

詳細
10位三菱UFJ銀行
三菱UFJ銀行住宅ローン
0.675%3.3万円0円・メガバンクの安心詳細
11位三井住友銀行
三井住友銀行住宅ローン
0.675%~0.925%1.340%3.3万円0円・メガバンクの安心詳細

住宅ローンフラット35人気ランキング   2023年2月最新情報

順位銀行名15年~20年金利21年~35年金利事務
手数料
(税込)
団信料メリット/独自サービス詳細
1位住信SBIネット銀行
フラット35(買取型)
sbi
1.520%1.680%借入額の1.10%約200万円

・事務手数料1.10%
・事務手数料に0.5%上乗せで「全疾病保障」付帯。3000万円ならたった15万円(税別)

・事前審査結果は3営業日以内に通知

詳細
2位楽天銀行
フラット35
楽天銀行住宅ローン
1.520%1.680%借入額の1.43%約200万円・事務手数料が安い
・楽天銀行口座返済で事務手数料1.10%
詳細
3位ARUHI
フラット35
ARUHI住宅ローン
1.520%1.680%借入額の2.20%約200万円・圧倒的な審査スピード
・本審査は最短3営業日
・フラット35実績No.1
詳細

トップ 住宅ローン解説 プロが教える住宅ローン 徹底比較!どっちがお得 元利均等返済と元金均等返済はどちらがお得なのか?徹底比較

住宅ローン最新動向レポート

article thumbnail

住宅ローン金利動向 2019年9月レポート 住宅ローンの金利動向・金利推移をまとめた毎月のレポートです。住宅ローンを検討している方は参考にしていただければ幸いです。

    住宅ローンの種類

    住宅ローンの審査

    住宅ローンの達人技

    徹底比較!どっちがお得

    住宅ローンサービス分析

    住宅ローンアンケート調査

    article thumbnail

    住宅ローンにも県民性は出てくるのか? 住宅ローン選びにも、地方ごとの特色というのは出てくるのでしょうか?東京の人と北海道 [ ... ]

    教えて住宅ローンQ&A

    article thumbnail

    会社経営をしていて借入が1000万円ある場合、住宅ローンの審査は通りにくいのでしょうか? Q.会社経営をしていて、かつその法人で1 [ ... ]

    新規借入/借換えシミュレーション