住宅ローン借り換え後の返済期間を短縮してさらに借り換えメリットを増やす
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- 親カテゴリ: 住宅ローンの達人が教える
- カテゴリ: 住宅ローン借り換え
- 作者: 住宅ローン比較
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住宅ローン借り換え後の返済期間を短縮してさらに借り換えメリットを増やす
住宅ローンの借り換えでは、新しく借り換え後の銀行と住宅ローンの契約をすることになるので、金利タイプや毎月の返済額、返済期間などが再設定可能になります。このときに期間短縮を選ぶと借り換えメリットをさらに増やすことができるのです。その方法を解説します。
住宅ローン借り換え後の返済期間短縮でさらに借り換えメリットを増やす方法
まず、住宅ローン借り換え後の返済期間を短縮してさらに借り換えメリットを増やすというのはどういうことなのかというと
住宅ローンの借り換えで金利が低金利の住宅ローンに借り換える場合、借り換えメリットが発生します。
新規借り入れで35年の住宅ローンを借りた場合、5年後に借り換えをした場合にも、残りの返済期間は30年に設定するのが一般的です。
このとき金利が低金利の住宅ローンに借り換えていれば、利息が小さくなるので毎月の返済額も軽減されるのです。
しかし、ここで意図的に毎月の返済額は借り換え前と借り換え後で一定にしておけば
- 毎月の返済額は同じ（返済負担は変わらない）
- 完済までの期間が短くなる
- 返済期間が短くなると利息も小さくなる
のです。
利息というのは日割りで発生するので、返済期間（借りている期間）は短ければ短いほど、利息も小さくなるのです。
毎月の返済額は借り換え前と借り換え後で一定にすると
借り換えメリットによる総返済額の軽減 ＋ 期間短縮による返済額の軽減
が同時に実現できることになります。
「どのくらい借り換えメリットが増えるのか？」実際にシミュレーションしてみます。
借り換えメリットシミュレーション
試算条件
- 借入金額：3000万円
- 返済期間：35年
- 新規借入時の金利：1.0％
- 借り換え後の金利：0.5％
- 金利変動：なし
- 毎月の返済額：84,685円
- 借り換えなしの場合の総利息：5,567,795円
5年目に借り換え
残高 26,266,649円 支払済利息：1,410,493円
返済期間を変えない場合
- 支払利息：2,024,002円
- 返済期間：30年
- 毎月の返済額：78,567円
返済期間を短縮する場合
- 支払利息：1,863,482円
- 返済期間：27年8ヶ月
- 毎月の返済額：84,710円（多少の誤差はあります。）
返済期間を短縮する場合の方が160,520円お得
借り換えメリットと合算すると借り換え諸費用が50万だと仮定した場合
毎月の返済額を変えない場合：1,633,300円お得
返済期間を短縮する場合：1,793,820円お得
10年目に借り換え
残高 22,404,720円 支払済利息：2,632,880円
返済期間を変えない場合
- 支払利息：1,433,660円
- 返済期間：25年
- 毎月の返済額：79,446円
返済期間を短縮する場合
- 支払利息：1,336,595円
- 返済期間：23年4ヶ月
- 毎月の返済額：84,774円（多少の誤差はあります。）
返済期間を短縮する場合の方が97,065円お得
借り換えメリットと合算すると借り換え諸費用が50万だと仮定した場合
毎月の返済額を変えない場合：1,001,255円お得
返済期間を短縮する場合：1,098,320円お得
シミュレーション結果
毎月の返済額を借り換え前と同じにすることで返済期間を短縮すると、10万円～20万円程度の借り換えメリットの増額が期待できる
という結果になります。
しかも、早く完済ができるというメリットもついてきます。
実際にアンケートデータでも「借り換えで返済期間を短縮した方は約3分の2」という結果が出ているのです。
まとめ
住宅ローンの借り換えをする時は、毎月の返済負担が苦しくないのであれば、返済額を一定にして借り換えメリットを増額することをおすすめします。
毎月の返済負担が苦しい方は、返済期間を維持する、伸ばすことで毎月の返済額を軽減する方法もあります。ご自身の状況に合わせて、借り換え後の返済条件の設定をしましょう。
ソニー銀行 住宅ローン
