住宅ローン借り換え比較検討のコツ
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- カテゴリ: 住宅ローン借り換え
- 作者: 住宅ローン比較
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住宅ローン借り換え比較検討のコツ
住宅ローンの借り換えをする場合の住宅ローン選びは何が重要になるのでしょうか？ここでは、住宅ローンの借り換えをする際の住宅ローン選びのコツを解説します。
金利タイプごとに選ぶ基準が違う住宅ローン借り換え
住宅ローンの借り換えでまず考えなければならないのは下記3つのパターンです。
- 「同じ金利タイプへの変更」
- 「違う金利タイプへの変更」
- 「当初固定金利の当初期間終了後の借り換え」
それぞれのケースで選び方が異なってくるのです。
同じ金利タイプへの変更の場合
- 変動金利 → 変動金利
- 全期間固定金利 → 全期間固定金利
上記のように完全に同じ金利タイプで借り換えをする場合は、非常に簡単です。
重要視すべき借り換え時のチェックポイントは
- 金利（保証料が金利に加えるタイプの場合は、保証料込の金利）
- 事務手数料
この2点だけです。
金利と事務手数料でシミュレーションをしてみて、総返済額の少ない住宅ローンへ借り換えを検討しましょう。
総返済額に対して、最後に独自の特典「疾病保障無料」「買い物優待」「地震補償」などの特典を加味して比較すればよいのです。
同じ金利タイプで借り換えることによってメリットがあるのであれば、借り換えない理由はありません。
違う金利タイプへの変更の場合
- 変動金利 → 固定金利
変動金利から固定金利にする場合は、「今後の金利上昇を見越して、低金利のうちに固定金利に借り換えたい」という考え方がほとんどだと思います。
この場合、借り換えをすることによってほぼ確実に返済総額は増えます。変動金利よりも固定金利の方が高いのだからあたりまえです。
今の金利で借り換えメリットを算出しても、将来の金利上昇を見越して借り換えをするのに意味がありません。将来の金利上昇予想をして、総返済額を比較します。
住宅ローンのサイトでは、将来の金利上昇を加味して、総返済額を算出することが可能です。
「10年後に金利が1.5％上昇すると想定したら、今の変動金利から固定金利に切り替えると、総返済額がいくら安くなるのか？」
で比較して、借り換えメリットの大きい住宅ローンを選ぶべきなのです。
- 固定金利 → 変動金利
固定金利から変動金利にする場合は、今の金利で計算すると確実に総返済額が削減できます。しかし、将来の金利が上昇すると借り換えメリットが消えてしまうリスクもあるのです。
将来金利がどのくらい上昇するかを前提に総返済額の削減メリットを試算する必要があります。
この場合、3パターンぐらいの金利上昇を想定し、どのくらいの金利上昇までなら借り換えた方が良いのか目安を決めることが重要です。
- 10年後も金利は変わらない場合 削減メリット 400万円
- 10年後、金利が1.0％上昇した場合 削減メリット 200万円
- 10年後、金利が2.0％上昇した場合 削減メリット 50万円
- 10年後、金利が3.0％上昇した場合 削減メリット -100万円
という形です。この場合、3％金利が10年で上昇してしまうと100万円損してしまいますが、10年でそこまで回復することはないだろう。と判断するのであれば借り換えをしてOKということです。
また、この試算の場合も、金利が低く、事務手数料が安い住宅ローンを選ぶことを忘れてはいけません。
当初固定金利の当初期間終了後の借り換え
当初固定金利の当初期間が終了した場合は、新規借り入れ時とほぼ同じ状態で借り換え先の住宅ローンを選びましょう。
すでに当初期間が終了しているのであれば自動的に変動金利になっているため、どの金利タイプにしても変わりがないからです。
当初期間終了時の経済状況、金利状況を見て、全期間固定にするのか、もう一度当初固定金利にするのか、変動金利にするのか、選べばいいだけです。
残念ながら、今の当初固定金利タイプの住宅ローンの場合は、ほとんどの住宅ローンで当初期間終了後は借り換えをした方がメリットが出てしまいます。それだけ当初期間終了後の金利条件は良くないのです。
再度、住宅ローンを選びなおせると考えて、住宅ローンの借り換えを前提に検討しましょう。
ソニー銀行 住宅ローン
