変動金利の返済額は急に上がらない。利用者のためではない返済ルールに注意！

変動金利の返済額は急に上がらない。利用者のためではない返済ルールに注意！

住宅ローンの変動金利は、景気によって変動します。

• 景気
• 　↓連動
• 日銀から民間銀行への融資をする場合の金利：公定歩合（政策金利）
• 　↓連動
• 銀行が企業へ1年未満の期間で融資をする短期プライムレート
• 　↓連動
• 住宅ローンの変動金利

という流れになっているのですが、詳しい説明はここでは省略しますが、短期プライムレートというのは毎月変動していくものです。住宅ローンの借入時の金利も毎月変動しているのがわかるかと思います。

しかし、住宅ローンの変動金利は、リアルタイムで金利が変動するわけではありません。

変動金利ならではのルールがあるのです。

変動金利には2つのルールが存在する

変動金利の住宅ローン金利は「5年ルール」と「1.25倍ルール」というものが存在します。

5年ルール

5年間は金利が変動しても返済額は変えない。適用金利の見直しは年に2回見直しが行われますが、返済額は5年間は変えないことになっています。

1.25倍ルール

5年ごとに見直す変動金利の金利ですが、そのときに返済額が1.25倍以上増えてしまった場合には、1.25倍を上限にしてそれ以上返済額を増やさないことになっています。

上記は、どちらも

変動金利の金利上昇によって、過大な返済額の負担を避けるため　＝　住宅ローン利用者のため

と思われがちなのですが、ここに注意が必要なのです。

返済額が増えないことは大きなリスク！

「返済額が増えないようにしてくれるのは、住宅ローン利用者のためじゃないの？」

と思う方がほとんどだと思いますが、これは違うのです。

返済額が増えないようにしているのは、住宅ローンを提供している金融機関のためなのです。

金融機関は、長く借りてもらって完済までの期間を延ばしてもらった方が利益が大きいのです。

金融機関の利益が大きいということは、住宅ローン利用者が支払う利息が大きいということです。

毎月の返済額は増えないけど、金利が上がっているということは、元本返済に回すお金の額が減ってしまっていることになるため、返済期間が長くなっていることになるのです。

一見、利用者のためのように感じるこの制度は、実は返済額が増大することにつながってしまうのです。

2000万円を金利1.0％、10年で返済すれば利息の合計額は、1,024,989円で済みますが
2000万円を金利1.0％、20年で返済すれば利息の合計額は、2,074,926円と約2倍になってしまいます。

同じ金利でも、返済期間が延びるだけで利息が2倍になってしまうのですから、金利が上昇したうえで、返済期間が延びてしまえば、その分利息負担が大きくなると言うことなのです。

よくある銀行や不動産会社の営業トーク

お客様

「変動金利が上昇して返済できないなんてことになったらと考えると不安になってしまいます。とはいえ、固定金利でシミュレーションすると予算が届かないので、購入をやめようか悩んでいるんですよ。」

不動産会社・銀行

「大丈夫ですよ。変動金利には急な金利上昇時でも、お客様の返済負担を増やさないように返済額は5年間は上げない、挙げたときにも1.25倍までしか上げないという制度があるため、急激に返済額が上がる心配をする必要はないのです。」

お客様

「そうなんですね。じゃあ、変動金利でお願いします。」

上記に大きな落とし穴があることがわかるかと思います。

ウソは言っていませんが、「返済額が上がらない」と言うことは、「総支払利息が増大する」ということであり、住宅ローン利用者の負担増になってしまうからです。

まとめ

変動金利の返済額が上がらないということは、住宅ローン利用者のメリットではなく、デメリットであることを認識しましょう。

その上で、変動金利の初期の金利が低いメリットを感じる場合には変動金利を選べば良いのです

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