フラット35のデメリット
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- 親カテゴリ: 住宅ローンの基礎知識
- カテゴリ: フラット35
- 作者: 住宅ローン比較
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フラット35のデメリット
長期固定で、保証料や繰り上げ返済手数料無料、借り換えにも対応などメリットぱかりでデメリットなどないように見えるフラット35ですが、そんなことはありません。注意点やデメリットもあります。今回はフラット35のデメリットについて解説します。
変動金利の方が住宅ローン借入時の金利は低金利
フラット35の最大の特徴、長期の全期間固定金利は通常、変動金利や国定金利期間選択型に比べて、住宅ローン借入時の金利が高めになります。これがフラット35のデメリットと言えます。
長期固定金利で借りるメリットは、今後金利が上昇したとしても返済額が変わらないため、返済計画が立てやすいことにあると説明しました。しかし裏を返すと、固定金利を選んだ後も低金利の状態がずっと続いた場合、結果的に割高な金利を払い続けることになる、ともいえるのです。
- 将来的に金利が上昇するのであれば → フラット35が有利
- ずっと今の低金利が続くのであれば → 変動金利が有利
なのです。
金利上昇リスクがない全期間固定金利のメリットは、不景気がずっと続いて金利が上昇しないのであれば、デメリットとなってしまうのです。
「不景気が続いて、金利上昇は起こらない」という方には、フラット35よりもネット銀行の変動金利を選ぶ方がお得なのです。
団信が任意加入。加入すれば200万円ほどの返済負担増
フラット35の場合は、団信が有料で任意加入です。
民間銀行の住宅ローンの場合は、団信が無料で強制加入です。団信の保険料（団信特約料）が無料なのは元々金利に含まれているためです。利用者が直接支払うことはなく、民間銀行のウェブサイトには「団信料は銀行負担になります。」と記載されています。銀行が負担していると言っても、金利の利息収入から捻出されているので実質的には顧客が負担していることになります。
それでも、民間銀行の住宅ローンは団信料が無料というメリットがあるのです。契約者が亡くなった時の住宅ローンの残りの債務がチャラになる団信に無料で加入できるのが民間銀行の住宅ローンのメリットなのです。
一方で、フラット35の場合は、団信に加入しようとした場合には有料になります。フラット35を借りて団信に加入した場合は、毎年保険料を負担しなければなりません。団信の保険料は、ローン残高1000万円に対し、年払いで3万5800円となります。たとえば、3000万円の融資を受けた人なら、最初のうちは年間10万円以上の保険料を払うことになり、住宅ローンを抱える家計にとっては大きな負担に感じるでしょう。
3000万円の借入の場合は、団信の保険料（団信特約料）は200万円程度になってしまうのです。
団信に加入しないのであれば費用負担は発生しませんが、契約者が万が一死亡した場合に残された家族が住宅ローンの返済を続けなければならないというデメリットがあります。
家族がいる方の場合、入れるのであれば団信は加入しておくべき生命保険ですが、フラット35は200万円程度の負担増になります。
自己資金がないと大幅に金利が上昇する
フラット35は
- 自己資金が1割未満の金利
- 自己資金が1割以上の金利
に大幅に金利差があります。
0.4％～0.5％ほど、自己資金が1割未満だと金利が高くなってしまうのです。
自己資金1割以上であれば、民間銀行の住宅ローンと比較して魅力的な低金利になりますが、自己資金1割未満であれば、ごくごく一般的な金利になってしまうのです。
自己資金1割未満の場合は、フラット35の低金利のメリットがなくなり、金利が高いというデメリットに変容してしまうのです。
審査基準が物件に依存する
民間銀行の住宅ローンの場合は、審査は「返せるかどうか？」「返済ができる安定した収入があるかどうか？」に集約されます。
物件がどうであれば、担保価値が落ちないのであれば問題はないのです。（耐震基準などに満たずに担保価値が低い場合には審査にも影響があります。）
一方でフラット35の審査は「物件がフラット35の技術基準に満たしているかどうか？」が重要になります。
収入が低いけど、物件はフラット35の技術基準を満たしている方
→ フラット35の審査は民間銀行と比較して有利になる
収入が高いけど、物件はフラット35の技術基準を満たしていない方
→ フラット35の審査は民間銀行と比較して不利になる
のです。
まとめ
フラット35のデメリットには
- 借り入れ時点では変動金利の方が低金利
- 金利上昇がなければ変動金利の方が返済負担が小さくなる
- フラット35の団信加入では保険料の支払いが発生する
- フラット35の団信に加入しなければ契約者が死亡しても遺族が返済を続けなければならない
- 自己資金1割未満だと金利が大幅に高くなる
- 収入が高くても物件がフラット35の技術基準を満たさなければ審査落ちしてしまう
というものがあります。
フラット35のデメリットも正確に把握したうえで、フラット35と民間銀行の住宅ローンを比較検討しましょう。
ソニー銀行 住宅ローン
