住宅ローンを比較分析。人気の住宅ローン選び[PR]

「住宅ローン減税があるから繰り上げ返済はしない方が良い」はウソ!

「住宅ローン減税があるから繰り上げ返済はしない方が良い」はウソ!

calculation128 128

「住宅ローン減税があるから繰り上げ返済はしない方が良いんですよね?」

と聞いてくる方が少なくありません。しかし、これは大きな勘違いです。その理由を解説していきます。

住宅ローン減税とは

住宅ローン減税は住宅ローンの残高に応じて所得税が減税される制度です。

減税の幅は借入残高の1.0%を10年間です。

※年数や住宅の種類によって上限の最大控除額が変わってきます。

住宅ローン減税はどのくらい減税になるのか?

3000万円:35年借入:金利1.0%(金利変動なし)の場合

居住年:平成26年度4月~29年度12月(2014年4月~2017年12月)一般住宅

元金残高最大控除・減税額
2015年(平成27年)29,581,155295,811
2016年(平成28年)28,857,428288,574
2017年(平成29年)28,126,432281,264
2018年(平成30年)27,388,092273,880
2019年(平成31年)26,642,333266,423
2020年(平成32年)25,889,083258,890
2021年(平成33年)25,128,269251,282
2022年(平成34年)24,359,811243,598
2023年(平成35年)23,583,633235,836
2024年(平成36年)22,799,657227,996
合計2,623,554

元金30,000,000
利息5,567,795
支払合計35,567,795
最大月額84,686
支払期間35年0ヶ月

という風に計算されて、約262万円所得税が控除されることになるのです。

ここで考えてしまうのが・・・

「住宅ローン残高に対して1.0%の控除があるのであれば、住宅ローン残高は住宅ローン減税が適用される10年間は繰り上げ返済をせずに残しておいた方がお得なんじゃないの?」

という疑問です。

ここで繰り上げ返済をした場合はどうなるのか?試算してみます。

毎月1万円、期間短縮型の繰り上げ返済した場合

元金残高最大控除・減税額
2015年(平成27年)29,507,976295,079
2016年(平成28年)28,640,619286,406
2017年(平成29年)27,740,841277,408
2018年(平成30年)26,805,643268,056
2019年(平成31年)25,831,504258,315
2020年(平成32年)24,814,238248,142
2021年(平成33年)23,748,790237,487
2022年(平成34年)22,628,972226,289
2023年(平成35年)21,447,034214,470
2024年(平成36年)20,193,052201,930
合計2,513,582

元金30,000,000
利息4,860,131
支払合計34,860,131
最大月額84,686 + 10,000(繰り上げ分)
支払期間30年9ヶ月

となるのです。

たしかに住宅ローン減税の適用額は

繰り上げ返済なし : 2,623,554円
繰り上げ返済あり(月1万円) : 2,513,582円

差額:109,972円

となっているため、繰り上げ返済をした方が住宅ローン残高の減りが早くなるため「109,972
円」分減ってしまっています。

しかし、注目すべきは支払い利息です。

繰り上げ返済なし : 5,567,795円
繰り上げ返済あり(月1万円) : 4,860,131円

差額:707,664円

繰り上げ返済して元金が減った分、完済までに支払う利息は繰り上げ返済した方が「707,664円」分お得になっているのです。

つまり、

利息軽減効果:707,664円 - 控除額の減少:109,972円 = 597,692円

となり、繰り上げ返済をした場合には利息軽減効果の方が大きいため、繰り上げ返済をしない場合よりも、597,692円もお得になるという結果なのです。

これって毎月1万円の繰り上げ返済だからじゃないの?

と思う方もいるかと思いますが

毎月1000円でも、5000円でも、試算結果は変わらないのです。これはなぜなのでしょうか?

考察

住宅ローンの金利というのは、複利計算になっています。

住宅ローンの元金が大きければ大きいほど、返済期間が長ければ長いほど、完済までの利息負担といのは大きくなってしまうのです。

繰り上げ返済をすると元金が早く少なくなるため、完済までの利息額というのが想定よりもかなり抑えられるのです。しかも、この効果は借入直後であればあるほど大きいのです。

結果として

借入残高の1.0%の控除額 < 繰り上げ返済による利息軽減効果

の方が大きいことになるのです。

つまり

「住宅ローン残高に対して1.0%の控除があるのであれば、住宅ローン残高は住宅ローン減税が適用される10年間は繰り上げ返済をせずに残しておいた方がお得なんじゃないの?」

完全な間違えであって、住宅ローン減税は気にせずにどんどん繰り上げ返済すべきということなのです。

一見、もっともらしい情報が知り合いや友人から入ってきやすい住宅ローンですが、試算して確かめることでそのウソがあきらかになります。

住宅ローンの噂を鵜呑みにするのはおすすめしません。自分で試算してみることが重要なのです。

 

この記事が住宅ローン選びにプラスになったと思ったら「いいね」お願いします。

当サイト利用者実績のべ数
727万1706人

※ 自社調べ。運営歴8年
ファイナンシャルプランナー(FP)が運営

住宅ローン人気銀行ピックアップ   2024年3月最新情報

ランキングアイコン1位イオン銀行 住宅ローン
イオン銀行 住宅ローンのウェブサイト画像

変動金利、当初10年固定金利ともにネット銀行トップクラスの低金利。イオンでのお買い物が5年間5%OFFで最大22.5万円の割引に。自己資金は0円でも借り入れ可能。さらに最大300万円までの諸費用ローンありと利便性も高い

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.430%
0.430%(借り換え)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
1.690%
●金利以外の主要な負担費用(税込)
事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る

ランキングアイコン2位住信SBIネット銀行 住宅ローン
住信SBIネット銀行住宅ローンのウェブサイト画像

がん、心筋梗塞、脳卒中など全てのケガ・病気で就業不能状態になると、住宅ローン返済が免除される全疾病保障が無料付帯。変動金利、5年、10年当初固定金利も圧倒的な低金利。

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.320%
0.298%(借り換え)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
0.948%
●金利以外の主要な負担費用(税込)
事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る


 

ランキングアイコン3位ソニー銀行 住宅ローン
ソニー銀行 住宅ローンのウェブサイト画像

ソニー銀行は変動金利が0.297%、頭金1割超で0.397%と業界最低水準の金利を実現。さらにオリコン満足度ランキングで4年連続1位を誇りサービスレベルの高さに定評。固定金利と変動金利の切替えが自由に何度も可能でリスク回避

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.297%
0.397%(新規購入&自己資金1割~)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)

●金利以外の主要な負担費用
事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る

 

注目!住宅ローンピックアップ

注目!ソニー銀行の住宅ローン

  • 自己資金1割以上で業界最低水準の金利
  • がん50%保障特約付団信無料付帯
  • AIによる自動審査で最短60分スピード審査回答
  • 変動金利と固定金利を何度でも切り替え可能
  • 前月の15日前後には次月の金利を発表!金利タイプ切替に有利

●変動金利(保証料、金利優遇込) 0.297%
(新規購入&自己資金1割~の場合)0.397%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
●金利以外の主要な負担費用事務手数料
借入額の2.20%

商品詳細、口コミを見る

 

住宅ローン借り換えで人気の銀行ピックアップ

借り換えで人気の理由は「様々な不安に対応できる住宅ローン」

  • 事務手数料が他の銀行と比較して数十万円安い。借り換え負担が軽い
  • 家計が苦しいときに繰上返済した期間は元金返済を一旦休止できる
  • 要介護状態でも団信が適用。完済年齢が高齢になる場合に安心
  • 家事代行サービスや病児保育が最大50回分無料で利用ができる
●変動金利(保証料、優遇込) 0.420%
●金利以外の主要な負担費用 55,000円(税込)/安心パック(介護保障・コントロール返済)110,000円(税込)/安心パックW(家事代行・病児保育)165,000円(税込)/変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>借入額の2.20%(税込)
商品詳細、口コミを見る
 

WEB申込・借り換え限定の特別金利プランが人気。金利は業界最低水準! 

  • WEB申込限定借り換えローンは当初10年固定が低金利
  • 大手都市銀行なのに保証料が無料で総返済額が安い
  • WEB申込後に店舗や住宅ローンプラザで相談できるので安心
●変動金利(保証料、優遇込) 0.340%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込) 1.585%
●金利以外の主要な負担費用 事務手数料33,000円+借入額の2.20%
商品詳細、口コミを見る

フラット35借入中の方は「フラット35からフラット35への借り換え」もできる!
現在のフラット35金利より0.3%以上高い金利で借りてるなら返済額削減可能!

住宅ローンフラット35で人気の銀行ピックアップ

フラット35で人気の理由は「最低金利+事務手数料の安さ」

  • 事務手数料が他の銀行と比較して数十万円安い
  • 楽天銀行口座を返済口座にすると事務手数料が1.10%
  • 金利はフラット35取扱約340社の中で最低金利
●15年~20年固定金利(保証料、優遇込) 1.160%
→フラット35sなら当初10年間の金利 0.860%
●21年~35年固定金利(保証料、優遇込) 1.640%
→フラット35sなら当初10年間の金利 1.340%
●金利以外の主要な負担費用 事務手数料 借入額の1.43%(楽天銀行口座返済で1.10%)
商品詳細、口コミを見る
 

住宅ローン人気ランキング   2024年3月最新情報

順位銀行名変動金利
(保証料・優遇込)
当初10年
固定金利
(保証料・優遇込)
事務
手数料
(税込)
団信料メリット/独自サービス詳細
1位イオン銀行
イオン銀行住宅ローン
0.430%1.690%借入額の2.20%0円・イオンでの買い物5%OFF
・5年間で最大22.5万円分割引可能
詳細
2位住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行住宅ローン
0.320%
借換
0.298%
0.948%
借換
借入額の2.20%※10円・全疾病保障が無料付帯
・諸費用分も借入可能(金利0.05%上乗)
詳細
3位ソニー銀行
ソニー銀行住宅ローン
0.297%
新規+頭金1割
0.397%

新規+頭金1割
借入額の2.20%0円・固定と変動を何度でも切り替え可能
・がん50%保障特約付団信無料付帯
・翌月の金利を半月前に発表
・AIによる自動審査で最短60分スピード審査回答
詳細
4位りそな銀行
りそな銀行住宅ローン
※2024年3月適用金利
0.540%

借換
0.340%
1.840%

借換
1.585%
3.3万円(借換
+借入額
の2.20%)
0円

・銀行初!新しいタイプの団体信用生命保険付き住宅ローン「団信革命」
借り換えなら保証料お客様負担0円に
※WEB受付は借りかえローンのみです。

詳細
56位東京スター銀行
>東京スター銀行住宅ローン
0.750%~1.250%1.700%~2.200%

借入額の2.20%

0円

・入院保険が無料付帯
・普通預金金利優遇

詳細
6位SBI新生銀行
SBI新生銀行住宅ローン
0.420%-

借入額の2.20%

0円・リフォーム資金も同金利で借入可能詳細
7位カブドットコム証券(銀行代理業)
kabucom
借入額の2.20%0円・三菱UFJ銀行の低金利
・保証料不要ネット専用住宅ローンを代理販売
詳細
8位みずほ銀行
みずほ銀行住宅ローン
0.575%~0.875%
借換
0.575%~0.875%
1.600%~1.900%
借換
1.600%~1.900%
3.3万円0円

・メガバンクの安心
ネットから借り換え申込みでネット銀行並の金利
・来店不要で契約まで可能

詳細
9位楽天銀行
楽天銀行住宅ローン
0.556%~1.206%1.734%~2.384%33万円0円

・事務手数料330,000円
審査が通りやすい
・事前審査最短翌日回答
全疾病保障無料付帯

詳細
10位三菱UFJ銀行
三菱UFJ銀行住宅ローン
0.345%~0.475%3.3万円0円・メガバンクの安心詳細
11位三井住友銀行
三井住友銀行住宅ローン
0.675%~0.925%1.340%3.3万円0円・メガバンクの安心詳細

住宅ローンフラット35人気ランキング   2024年3月最新情報

順位銀行名15年~20年金利21年~35年金利事務
手数料
(税込)
団信料メリット/独自サービス詳細
1位住信SBIネット銀行
フラット35(買取型)
sbi
1.160%1.640%借入額の1.10%約200万円

・事務手数料1.10%
・事務手数料に0.5%上乗せで「全疾病保障」付帯。3000万円ならたった15万円(税別)

・事前審査結果は3営業日以内に通知

詳細
2位楽天銀行
フラット35
楽天銀行住宅ローン
1.160%1.640%借入額の1.43%約200万円・事務手数料が安い
・楽天銀行口座返済で事務手数料1.10%
詳細
3位ARUHI
フラット35
ARUHI住宅ローン
1.160%1.640%借入額の2.20%約200万円・圧倒的な審査スピード
・本審査は最短3営業日
詳細

トップ 住宅ローン解説 プロが教える住宅ローン 徹底比較!どっちがお得 「住宅ローン減税があるから繰り上げ返済はしない方が良い」はウソ!

住宅ローン最新ニュース

住宅ローン最新動向レポート

article thumbnail

住宅ローン金利動向 2019年9月レポート 住宅ローンの金利動向・金利推移をまとめた毎月のレポートです。住宅ローンを検討している方は参考にしていただければ幸いです。

    住宅ローンの種類

    住宅ローンの審査

    住宅ローンの達人技

    徹底比較!どっちがお得

    住宅ローンアンケート調査

    article thumbnail

    住宅ローンにも県民性は出てくるのか? 住宅ローン選びにも、地方ごとの特色というのは出てくるのでしょうか?東京の人と北海道 [ ... ]

    教えて住宅ローンQ&A

    article thumbnail

    会社経営をしていて借入が1000万円ある場合、住宅ローンの審査は通りにくいのでしょうか? Q.会社経営をしていて、かつその法人で1 [ ... ]

    新規借入/借換えシミュレーション