「住宅ローン減税があるから繰り上げ返済はしない方が良い」はウソ！
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- 作者: 住宅ローン比較
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「住宅ローン減税があるから繰り上げ返済はしない方が良い」はウソ！
「住宅ローン減税があるから繰り上げ返済はしない方が良いんですよね？」
と聞いてくる方が少なくありません。しかし、これは大きな勘違いです。その理由を解説していきます。
住宅ローン減税とは
住宅ローン減税は住宅ローンの残高に応じて所得税が減税される制度です。
減税の幅は借入残高の1.0％を10年間です。
※年数や住宅の種類によって上限の最大控除額が変わってきます。
住宅ローン減税はどのくらい減税になるのか？
3000万円：35年借入：金利1.0％（金利変動なし）の場合
居住年：平成26年度4月～29年度12月（2014年4月～2017年12月）一般住宅
| 年 | 元金残高 | 最大控除・減税額 |
|---|---|---|
| 2015年（平成27年） | 29,581,155 | 295,811 |
| 2016年（平成28年） | 28,857,428 | 288,574 |
| 2017年（平成29年） | 28,126,432 | 281,264 |
| 2018年（平成30年） | 27,388,092 | 273,880 |
| 2019年（平成31年） | 26,642,333 | 266,423 |
| 2020年（平成32年） | 25,889,083 | 258,890 |
| 2021年（平成33年） | 25,128,269 | 251,282 |
| 2022年（平成34年） | 24,359,811 | 243,598 |
| 2023年（平成35年） | 23,583,633 | 235,836 |
| 2024年（平成36年） | 22,799,657 | 227,996 |
| 合計 | － | 2,623,554 |
| 元金 | 30,000,000 |
|---|---|
| 利息 | 5,567,795 |
| 支払合計 | 35,567,795 |
| 最大月額 | 84,686 |
| 支払期間 | 35年0ヶ月 |
という風に計算されて、約262万円所得税が控除されることになるのです。
ここで考えてしまうのが・・・
「住宅ローン残高に対して1.0％の控除があるのであれば、住宅ローン残高は住宅ローン減税が適用される10年間は繰り上げ返済をせずに残しておいた方がお得なんじゃないの？」
という疑問です。
ここで繰り上げ返済をした場合はどうなるのか？試算してみます。
毎月1万円、期間短縮型の繰り上げ返済した場合
| 年 | 元金残高 | 最大控除・減税額 |
|---|---|---|
| 2015年（平成27年） | 29,507,976 | 295,079 |
| 2016年（平成28年） | 28,640,619 | 286,406 |
| 2017年（平成29年） | 27,740,841 | 277,408 |
| 2018年（平成30年） | 26,805,643 | 268,056 |
| 2019年（平成31年） | 25,831,504 | 258,315 |
| 2020年（平成32年） | 24,814,238 | 248,142 |
| 2021年（平成33年） | 23,748,790 | 237,487 |
| 2022年（平成34年） | 22,628,972 | 226,289 |
| 2023年（平成35年） | 21,447,034 | 214,470 |
| 2024年（平成36年） | 20,193,052 | 201,930 |
| 合計 | － | 2,513,582 |
| 元金 | 30,000,000 |
|---|---|
| 利息 | 4,860,131 |
| 支払合計 | 34,860,131 |
| 最大月額 | 84,686 ＋ 10,000（繰り上げ分） |
| 支払期間 | 30年9ヶ月 |
となるのです。
たしかに住宅ローン減税の適用額は
繰り上げ返済なし ： 2,623,554円
繰り上げ返済あり（月1万円） ： 2,513,582円差額：109,972円
となっているため、繰り上げ返済をした方が住宅ローン残高の減りが早くなるため「109,972
円」分減ってしまっています。
しかし、注目すべきは支払い利息です。
繰り上げ返済なし ： 5,567,795円
繰り上げ返済あり（月1万円） ： 4,860,131円差額：707,664円
繰り上げ返済して元金が減った分、完済までに支払う利息は繰り上げ返済した方が「707,664円」分お得になっているのです。
つまり、
利息軽減効果：707,664円 － 控除額の減少：109,972円 ＝ 597,692円
となり、繰り上げ返済をした場合には利息軽減効果の方が大きいため、繰り上げ返済をしない場合よりも、597,692円もお得になるという結果なのです。
これって毎月1万円の繰り上げ返済だからじゃないの？
と思う方もいるかと思いますが
毎月1000円でも、5000円でも、試算結果は変わらないのです。これはなぜなのでしょうか？
考察
住宅ローンの金利というのは、複利計算になっています。
住宅ローンの元金が大きければ大きいほど、返済期間が長ければ長いほど、完済までの利息負担といのは大きくなってしまうのです。
繰り上げ返済をすると元金が早く少なくなるため、完済までの利息額というのが想定よりもかなり抑えられるのです。しかも、この効果は借入直後であればあるほど大きいのです。
結果として
借入残高の1.0％の控除額 ＜ 繰り上げ返済による利息軽減効果
の方が大きいことになるのです。
つまり
「住宅ローン残高に対して1.0％の控除があるのであれば、住宅ローン残高は住宅ローン減税が適用される10年間は繰り上げ返済をせずに残しておいた方がお得なんじゃないの？」
は完全な間違えであって、住宅ローン減税は気にせずにどんどん繰り上げ返済すべきということなのです。
一見、もっともらしい情報が知り合いや友人から入ってきやすい住宅ローンですが、試算して確かめることでそのウソがあきらかになります。
住宅ローンの噂を鵜呑みにするのはおすすめしません。自分で試算してみることが重要なのです。
ソニー銀行 住宅ローン
