住宅ローンを比較分析。人気の住宅ローン選び

住宅ローン審査

住宅ローン審査

住宅ローン審査の情報を1ページにまとめました。このページを見れば住宅ローン審査の全貌がつかめます。また、口コミ情報から、質問にも回答しております。

1.住宅ローン審査の基本

住宅ローンを借りる際には、借り入れをする銀行が審査をします。銀行が一番危惧するのは貸したお金が返ってこないこと、これを貸し倒れといいます。これが多く起こってしまえば銀行は経営が成り立ちません。住宅ローンの審査とは、この貸倒を回避するために、きちんと返してくれる人か、どうか?を銀行側が見極める手段ということになります。この審査ノウハウは各銀行の重要機密事項であり、ほかの銀行に負けないための独自のノウハウでもあります。そのため、住宅ローンの審査はA銀行では審査が通らなかったんだけど、B銀行では審査が通ったということも起こります。そのため住宅ローンの審査がNGになった場合、審査NGの理由は独自の重要なノウハウのため教えてくれることはほぼありません。教えてしまうとその対策を用意されてしまって、本当の貸倒れリスクの高い人を見抜けなくなるからです。下記に記載するのは、一般的な住宅ローン審査のチェックポイントになります。最低限下記の審査知識を把握して、住宅ローンの申し込みに進みましょう。

2.住宅ローン審査のチェックポイント

返済比率は35%以下

返済比率=(1年間の住宅ローンの返済額+1年間のその他ローンの返済額)÷年収

返済比率は、これから借りる住宅ローンと今借りているその他のローン、たとえば自動車ローンも含めた年間の返済額を年収で割った比率のことを指します。つまり、この返済比率が高い人は、収入の多くの部分を返済にまわす必要があり、返済が苦しくなるということを示しています。そのため、多くの金融機関、銀行ではこの返済比率が35%以下でないと審査を通せないという基準を設けています。

例:年収450万 住宅ローン返済額 月10万、その他ローンの返済額 月4万
返済比率=14万×12ヶ月÷450万=37.3%

この例の場合は、住宅ローンの毎月の返済額を抑える形を取る必要があり、そのためには借入額を減らすか、返済期間を延ばす必要があるということになります。もちろん、検討している住宅ローンを金利の安いものに切り替えることで毎月の返済額を抑えることも検討のひとつでしょう。

頭金は2割を用意

審査の条件に頭金の割合を判断基準に入れている銀行も多くあります。大手都市銀行では、頭金が2割以上ある場合とない場合で優遇金利が違う商品を公開している銀行もあります。担保掛目という表現を使う場合があり、これは頭金(自己資本)を除いた借入額が購入価格の何%をはかる数字です。これは8割以下を目安にしましょう。

担保掛目=住宅ローン借入額÷購入価格

例:物件価格 3000万 借入希望額 2500万
担保掛目=2500万÷3000万=83.3%

この例の場合は、頭金を100万増額して担保掛目を80%にすることを意識しましょう。実際はここまで厳密に頭金の割合だけでNGになるケースは少ないが、頭金が大いに越したことはありません。審査だけでなく返済の負担を考えても、2割の頭金は物件選びの目安にしましょう。

勤続年数3年以上

一般的な金融機関の審査基準では、同じ会社での勤続年数は3年間を超えることが求められてきます。ただ、転職が当たり前になってきた昨今では、この基準自体の重要度は下がってきていると言えるでしょう。勤続年数が理由で審査が通らなかった方は、勤続年数の審査項目のないフラット35がおすすめです。

ほかのローン利用などが多いとNG

カードローンや自動車ローンなど、住宅以外のローンの返済負担も、審査の基準に入れられます。これは、前段で述べた返済率にも関連してくるポイントですが、複数の借り入れをしている方は貸倒の可能性が高いと判断されます。複数というよりは、合計の借入額(返済額)が審査の基準となります。複数の借り入れをしていて合計の借入額が多い方は、一度返済などをして整理した上で審査に臨みましょう。また、一点気をつけなければならないのは、クレジットカードなどの限度額。200万の枠を持っていて、毎月5万円しか借りていない。という方でも200万を一気に借りる可能性の高い方というジャッジをされて審査上不利になるケースがあります。使っていないクレジット枠のものも、整理しておくことをおすすめします。

団信に入れない健康状態もNG

フラット35以外の一般的な銀行は、住宅ローンの借入条件の中に、「団体信用生命保険に加入できること」という項目を入れ込んでいるケースがほとんどです。団体信用生命保険とは、生命保険の一種で住宅ローンの返済中で死亡、もしくは高度障害になってしまった場合に残りの住宅ローン残高を保険会社が支払うというもので、これがないと、銀行が死亡時の貸倒負債を負うことになります。これでは経営が成り立たないため、ほとんどの銀行で、この団体信用生命保険への加入が義務化されているのです。

フラット35であれば、団信は義務化されていないため、審査基準には貼りりません。しかし、その場合住宅ローンの債務は遺族が相続することになるため、基本的には団信は入るものと思っていたほうが良いでしょう。

物件や建築予定地で審査NGの可能性

銀行は住宅ローンで貸付をする際は、居住予定の物件を担保として貸付をします。つまり、その中で物件の将来の担保価値が低くなると思われてしまうと審査上振りになります。貸倒が起きた時に物件を売っても、思った金額で売れないということになるためです。

担保価値が将来にわたって担保されないというのはどういう場合でしょうか?

市街化調整地域である。都市計画法は、「市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。」と定義していますが、つまり、増築や新しい開発が行われない地域ということです。街として発展しないため、将来的に物件の価値が著しく下がる可能性が高いのです。また、当たり前ですが、建築基準法違反の建築も同様に将来の販売価値がなくなってしまったり、改築を余儀なくされて返済が苦しくなるケースなどがあります。もちろん、行政が建築基準法に即しているのかを物件が引渡しされるまでに確認が入るのですが、それでも多くの建築が違法建築だと言われている昨今、自身でも建ぺい率などの基本的な部分は把握しておく必要があります。

個人の信用力の審査がある。ブラックはNG

住宅ローンもキャッシングやカードローンと同様に個人の信用情報を個人信用情報機関でチェックします。これは過去に返済事故が起きていないか、現在の借入状況はどうなっているか?がほぼ確実に把握できるものです。つまり、いくらウソをついてもばれてしまいます。

ちなみに、審査通過後に他のローンを借入するのもやめたほうがいいです。これは、住宅ローンの審査が通過し、お金が振込まれる前にも下記の信用情報機関で現在の借入状況に変化がないかチェックが行われるからです。

【個人信用情報機関】
全国銀行個人信用情報センター  銀行などが加盟
株式会社CIC  クレジット業者が加盟
全国信用情報センター連合会  消費者金融系が加盟
株式会社CCB   クレジット業者や消費者金融系が加盟

完済時年齢が高すぎる場合はNG

あたりまえですが、完済年齢が75歳などになっていた場合、働けないのにどうやって返済するの?ということになります。もちろん、2世帯住宅でリレー返済という形の住宅ローンもありますが、基本的には退職前に完済する計画を組まないと審査が通る可能性が低くなります。

3.銀行へのアンケートから 実際の審査基準

平成24年3月に国土交通省住宅局から発表された「平成23年度民間住宅ローンの実態に関する調査」では、住宅資金貸出の実績のある民間金融機関1438社からのアンケート調査を行った。このアンケート結果からは何が住宅ローン審査で重要視されているのかが浮かび上がってくる。

融資を行う際に考慮する項目
 

上記で9割を超えている項目は要チェックと言えるだろう。

1位 完済時年齢 99.3%

これは重要度として、住宅ローンの審査担当者は、まず完済時の年齢を見るということであろう。意外な結果とは言え、年収よりも重要度が高いということは、できるだけ年齢を重ねる前に住宅購入を検討した方が住宅ローンには有利ということがわかる。完済時年齢の審査基準の内訳は、①85歳未満(8)②80歳未満(903)③75歳未満(91)④70歳未満(16)⑤なし(9) ⑥その他(190) つまり80歳未満で完済できるかが大きなポイントとなっている。ただし、その他も190社と多いことから、各銀行で細かい完済時年齢に関しての審査項目があると思われる。70歳未満に完済時年齢を設定することをおすすめします。

 
2位 借入時年齢 97.5%

これは、完済時年齢と同じ意味合いで使われていると想定される。

3位 返済負担率 97.3%

やはり、返済負担率は依然として高い数字。これは年収などを基準にするのではなく、借入額が低いのであれば年収は低くても構わない、逆に借入額が高いのであれば多少年収が高くても困る、といったバランスの問題が重要視されているからだ。年収に対して返済額の負担の割合が多くなれば、貸倒が多くなるという過去の実績があるのだと想定される。返済負担率の審査基準の内訳は①50%以内(1)②45%以内(5)③40%以内(20)④35%以内(24)⑤30%以内(15)⑥20%以内(11)⑦その他(8)

つまり、30%以内、35%以内、40%以内が大勢を占める。つまり、30%に設定しておけば、返済負担率は多くの銀行の審査に通るのではないだろうか。

 
4位 勤続年数 96.0%

勤続年数も5位と高い評価に。ただし、内訳を見てみると①3年以上(417)②2年以上(118)③1年以上(489)④その他(109)と、3年以上と高めに設定している金融機関と、1年以上とかなりハードルを下げている金融機関に2極化している。これは完全に推測ではあるが、地銀など地方都市の銀行と大手都市銀行は、勤続年数が長い分類に入り、ネット銀行は、勤続年数1年以上の分類に入るのではなだいろうか。

 
5位 年収 95.8%

以外に低い順位の年収である。審査基準としては、重要視されていないようだ。ただし、返済負担率は年収に比例してくるため、年収だけでの審査は特にしないということだろうと思われる。年収の審査基準の内訳は①100万以上(246)②150万以上(416)③200万円以上(261)④250万以上(15)⑤その他(206)

つまり、200万以上の年収があればOKであるということだ。ただし、200万円の年収であれば、返済負担率から考えると借りられる借入額は低くなってしまう。

 
6位 担保評価 95.0%

実は、この担保評価が以外に住宅ローン利用者にはピンと来ない大きなポイントと言えるだろう。将来にわたって物件の価値が落ないか、どうかである。これはフラット35などを例にしてみればわかるが、フラット35では、省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅、長期優良住宅を優遇している、これは担保価値が落ちにくいという評価の表れだろう。他にも、駅チカ物件である、都心までの交通の便など、担保価値が落ちるかどうかを、住宅購入の検討時にも考慮に入れる必要があるということだ。担保評価の審査基準の内訳は①融資判断に影響(814)②融資判断に影響せず(4)③融資判断の参考にする(319)④その他(3)

ここでは具体的な担保評価の内容までは記載されていないが、97.9%が融資判断になる、もしくは参考にするという状況、やはり大きな審査項目であるといえるだろう。

 
7位 融資可能額(新規購入)

融資可能額の割合も重要ということだろう。フラット35も物件価格の100%融資を90%に戻したように、現状では80%というのが金利優遇のラインとなっている。ただし、借り入れ年齢の方が重要視されているという現実からも、100%以内であればOKという銀行の方が多いというのも意外な結果だ。頭金が貯まるのを待っているのであれば、それよりも早く若いうちに申し込んだほうがいいということだろう。融資可能額(新規購入)の審査基準の内訳は①80%以内(321)②90%以内(16)③100%以内(561)④110%以内(33)⑤120%以内(15)⑥150%以内(5)⑦その他(149)

 

その他

健康状態 90.5%

これは、審査をするのは団体信用生命保険を提供している保険会社であるため、団体信用生命保険がおりるか、おりないか、だけの判断だろう。

金融機関の営業エリア 88.1%

特に気にするポイントではない。①エリア内に居住(861)②エリア内に勤務(588)

連帯保証 88.1%

連帯保証に関しても、金融機関が選ぶ保証会社が保証するため、キャッシングなどの連帯保証人が必要というわけではない。①系列保証会社の保証が必要(727)②連帯保証不要(25)③外部保証会社の保証が必要(347)④その他(155)

 

 4.まとめ

住宅ローンの審査で気をつけるポイントは、完済時の年齢と返済比率、担保価値の3点だと思われる。

1.できるだけ若いうちに住宅ローンの申し込みをしよう。

完済年齢を定年前の65歳に設定できれば審査の確率は高まる。

2.返済比率を30%以内に

返済比率は3割におさえよう。3割に抑えるためには、金利の低い金融機関の住宅ローンにするのが賢い手法、金利上昇のリスクはあるが、今であれば変動金利の安いネット銀行であれば、毎月の返済額はおさえられるはずだ。

3.担保価値を頭に入れた物件選び

担保価値が以外に重要な審査通過ポイントである。これを軽視すると、なんで審査が通らないのか、わからないという状況に追い込まれる。将来値下がりがしなそうな物件選びが重要。

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