自営業 住宅ローン
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自営業 住宅ローン
住宅ローンは、自営業か会社員の違いで金融機関の審査内容も異なり、物件の内容や借入額、金利、返済年数でも変わってきます。自営業は収入が安定しないことから、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。
なぜならば、住宅ローンの審査では、収入だけではなく、購入する物件の担保価値と長期間に渡って継続的に返済できるかどうか、収入の安定性が大きなポイントとなります。自営業者は給与所得者と比べて収入が安定しない、変動しやすいという評価から、審査通過が難しいのです。
自営業 住宅ローンの審査上のデメリット
・節税のために収入を抑えるケースが多く、申告上は所得が少ない。
・自営業者の所得は給与所得者と比べて操作しやすいため、銀行からすると実態が分かりにくい。
・経営状況によって収益に変動があるため、安定した所得が把握しにくい。
・退職金がないこと
・病気や怪我などで収入が0になる可能性もある。
・所得が多くても、経営状態が悪い場合や事業での借入が多いケースはマイナス査定
つまり、状況的には会社員より住宅ローンの審査が厳しいことはいたしかたないのです。自営業ならではの住宅ローン対策を考える必要があります。
自営業 住宅ローン対策
・申告所得額の変動が過去３年間ぐらい安定した状況を作る。（一番低い年度の所得で判断されます）
・住宅ローンの対策期間は、節税を控え財務内容、所得を良くする。
・借入額に対する返済率を満たす所得の公的証明を過去３年間分用意できること。
自営業は売上げから必要経費を引いた後の所得（確定申告書の所得項目）
会社員は給与所得控除後の金額（源泉徴収票の給与・賞与の支払金額）が審査対象です。
申告所得額の変動が過去３年間あまりないこと、また借入額に対する返済率を満たす所得額の公的証明が過去３年間取得できる取れるなどが必要で、借入額は最大でも所得の5倍程度といわれています。
自営業の方は、確定申告において、節税のため、できるだけ低所得にしていることが多くなっています。しかし、自営業の方は所得が収入とみなされるため、所得が少なきえれば、収入が少ないということになり、住宅ローン審査においては不利となるのです。
住宅ローンを検討する場合は、３年間は節税は控えて所得を多くする必要があります。住宅ローンが目的であれば節税をすることよりも、住宅ローンを受けやすくすることを考えましょう。
自営業 住宅ローン 必要な書類
●物件に関する書類
不動産販売会社が用意
・不動産売買契約書
・重要事項説明書
・前面道路謄本（マンションの場合不要）
・パンフレット（物件チラシ）・販売価格表（新築マンション）
法務局で取得
・建物の不動産登記簿謄本（敷地権マンションの場合建物のみ）
・土地の不動産登記簿謄本
・土地の公図（マンションの場合不要）
建築業者が用意
・地積測量図（マンションの場合不要）
・建築確認通知書または建物確認済書
・建築物検査済証（新築一戸建）
・建物図面･間取図
●収入・資金使途に関する書類
税務署に提出した書類の控え
・確定申告書（直近付属明細含む１～３期分）
・納税証明書（直近１～３期分）
※注意
審査は、直近３期分の平均所得で計算されるため、受付印のある確定申告書のコピーが必要になります。
きちんと確定申告がされているか。３年間の平均所得額で、住宅ローンが返済可能か、審査されます。
今年から売り上げが大きく伸び、申告額が増えても、金融機関は３期連続黒字の決算書を評価します。
住宅ローンの申込みのタイミングは、「３期連続で黒字」をひとつの目安としてください。
節税対策で所得を減らしている場合、住宅ローンが有線であれば、節税対策はひとまず中止することが賢明な対応です。申告額が少ないと審査が不利になります。
納税証明書では、税金を納めていることを証明することで、信用が上がります。
税金の滞納があると回収するときに、税金が優先されるので金融機関は税金滞納者への融資は消極的です。
●その他の書類
・本人確認書類（運転免許証のコピー、パスポートのコピー、住民基本台帳カード（写真付）、外国人登録証明書のいずれか一点）
・健康保険証のコピー
・登記簿謄本（現在持ち家の場合）
・返済明細一式（借入れのある場合）
市区町村役場で取得
・印鑑証明書（２通）
・住民票（２通）
自営業 住宅ローン控除
住宅ローン控除の適用を受けるには、入居した次の年の２月１６日から３月１５日までに確定申告書を作成して、所轄の税務署長に提出する必要があります。自営業者は控除期間は全て確定申告で税額控除を申告します。（給与所得者は２年以降から年末調整で住宅ローン控除が適用されます）
自営業 住宅ローンの融資が受けやすい銀行
自営業の場合、融資を受けやすい銀行の一番手はメインバンクです。なぜなら、会社のメインバンクは、住宅ローンの審査をする前に、経営状況やお金の流れを把握しており、貸し倒れの可能性を他の銀行よりは的確に判断ができるからです。
ただし、条件を選べないひとつのメインバンクだけで住宅ローンの条件を決めると、比較もできない状況になるため、本当に借入ができないのか、も含めて他の銀行へも申込しましょう。
また最近では、勤続年数を問わないフラット３５や個人事業主で不利といわれる人でも融資を受けられる住宅ローンが増えて来ました。基本的にはサラリーマンや公務員の方々に比べ簡単ではありませんが、時代も変わり色々なローンが発売されてますので諦めずに取り組むべきと最近は思います。
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