住宅ローンの審査金利と注意すべきポイント
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- カテゴリ: 住宅ローン審査
- 作者: 住宅ローン比較
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住宅ローンの審査金利と注意すべきポイント
住宅ローン審査では「審査金利」というものが採用されるケースがあります。住宅ローン審査に通るためには「審査金利」とは何なのか？知っておく必要があるのです。
住宅ローンの審査金利とは
住宅ローンにはいろんな金利の名前があります。
- 「基準金利」：住宅ローン金利の基準となる金利
- 「優遇金利」：基準金利から優遇された金利
- 「適用金利」：実際に借入時に適用される金利
- 「貸出金利」：適用金利と同じ
などです。
しかし、住宅ローン審査では、これらの金利を使わずに「審査金利」というものが採用されるのです。
「審査金利」とは
住宅ローン審査に用いられる金利のこと
を意味します。
では、なぜ、「適用金利」「貸出金利」ではなく、「審査金利」というものを使うのでしょうか？
大きな理由は変動金利という金利タイプにあるのです。
変動金利の「適用金利」で審査をしてしまったら、「この人は返済余力がある」と判断したとしても、景気変動により金利が上昇してしまい、審査時と条件が変わってしまうリスクがあるからです。
「金利0.5％～0.6％であれば、返済額も7万円ぐらいなので大丈夫」と審査をしたとしても、「金利が2.0％に上がってしまったら、返済額も10万円を超え返済不能に陥る」というリスクを危惧しているのです。
そのため、銀行の中でも7割ぐらいの銀行では金利上昇リスクに対応するために「審査金利」というものを採用しており、「適用金利」「貸出金利」とは関係のない金利で審査が行われるのです。
「審査金利」は3.0％～4.0％が相場
「審査金利」は3.0％～4.0％が相場なので、変動金利を選んで実際に0.6％で借りられる住宅ローンでも、審査では3.0％で融資した場合の返済余力について審査がされているということなのです。
これが「審査金利」というものです。
「審査金利」はどの金利タイプでも同じ金利が採用されるため、金利タイプによって住宅ローンの審査結果が異なることはなく、審査にさえ通っていれば後で金利タイプを変更しても審査は問題ないということになります。
「審査金利」の採用実態
「審査金利」を採用している銀行はどのくらいあるのでしょうか？住宅金融支援機構のデータによると下記のようになっています。
- 審査金利により審査：42％
- 案件により異なる：26.7％
- 審査金利の適用なし：31.3％
「案件により異なる」というのは、変動金利を選んだ場合のみ「審査金利」で審査をするということを意味します。つまり、約7割の銀行・ノンバンクで「審査金利」によって審査が行われているのです。
「審査金利」で住宅ローン利用者が注意しなければならないこと
住宅ローン審査で大きなウェイトを占める「返済負担率」の計算で注意が必要です。
「審査金利」を採用している銀行では、「返済負担率」の計算も「審査金利」で行われるからです。
「返済負担率」 ＝ 年間の返済額 ／ 年収
35％以内であれば審査に通る可能性が高い
例えば
3000万円、35年の借入、年収300万円、変動金利0.6％で借り入れ予定の方
- 貸出金利：0.6％ → 年間の返済額：950,496円
- 審査金利：3.0％ → 年間の返済額：1,385,460円
返済負担率を計算すると
- 貸出金利：年間の返済額：950,496円 → 返済負担率：31.6％
- 審査金利：年間の返済額：1,385,460円 → 返済負担率：46.1％
となります。「返済負担率」を「貸出金利」で計算していれば、31％なのでなんとか審査に通るというラインですが、実際に審査が行われる「審査金利」で計算してしまうと、46％なので、ほぼ審査には通らないことになってしまうのです。
返済負担率を計算して、35％以内になるように住宅購入予算を設定する場合に、「貸出金利」ではなく「審査金利」で計算しておく必要がある
ということなのです。
まとめ
- 審査金利は、審査で使われる金利で7割の金融機関が採用している
- 返済負担率で予算を決める場合には「審査金利」で計算する必要がある
ということを覚えておきましょう。
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