住宅ローンを比較分析。人気の住宅ローン選び

住宅ローンの変動金利はなぜ低金利?

住宅ローンの変動金利はなぜ低金利?

住宅ローンの金利タイプは「変動金利」「全期間固定金利」「当初固定金利」と大きく分けて3つありますが、金利が高い順番でいえば、「全期間固定金利」「当初固定金利」「変動金利」となっています。とくに「変動金利」の低金利さは突出しているため、返済シミュレーションをしてしまうとどうしても「変動金利」を選びたくなってしまいます。では、なぜ「変動金利」は他の金利タイプと比較して低金利なのでしょうか?

シミュレーションしたら、どうしても「変動金利」を選びたくなる

graphline128 128住宅ローンの返済シミュレーションを金利タイプ別にしてみるとこうなります。

試算条件 借入額 3000万 返済期間 35年 元利均等返済

  1. 変動金利 0.599% 総返済額:34,089,780円
  2. 当初10年固定金利 1.492% 総返済額:36,772,559円
  3. 全期間固定金利 1.730% 総返済額:42,518,265円

上記の通りで、返済シミュレーションをしてみれば、いかに全期間固定金利の返済ふたんが重いのかがわかります。変動金利に金利上昇リスクがあることはわかっていながらも、850万円も返済額が高くなる全期間固定金利を選ぶことができる人はどのくらいいるのでしょうか?270万円ほど高くなる分10年間の安心が得られる当初10年固定金利は選ぶことができるかも知れませんが、なかなか全期間固定金利を選ぶのは難しくなってしまうのです。

では「変動金利」の場合、なぜ金利が低いのでしょうか?

これを理解するには銀行のビジネスモデルから把握しなければなりません。

銀行は、低い金利でお金を集めて、高い金利でお金を貸すことで、その利ザヤによって利益を出すビジネスモデルです。

低い金利でお金を集めてというのは、代表的なものは普通預金や定期預金などの預金です。利息は0.02%ほどと低金利にもほどがある状態になっています。

高い金利お金を貸す代表的なものはカードローンや住宅ローン、教育ローン、自動車ローンなどのローンです。カードローンの場合、15%前後の高金利となっています。

金利0.02%の普通預金でお金を集めて、金利15.0%のカードローンでお金を貸せば、利ザヤが非常に大きくなるわけです。

しかし、銀行がお金を貸すのが一番多いのは企業への融資なのです。不況が続く中で経営が不透明で貸し倒れリスクが大きい企業融資よりも、住宅という担保が確実にある住宅ローンに銀行は融資先をシフトしてきているのです。

住宅ローンは大手都市銀行1行でも貸出額は10兆円を超える規模になっているため、当然預金だけでは資金調達は賄えません。それも当然で多くの人が普通預金額よりも大きな金額の住宅を買うからローンが必要になるのです。

そこで、銀行が資金を調達する先は日本銀行(日銀)になるのです。日銀は銀行の銀行と呼ばれ、銀行へ融資することを業務にしています。

日銀の金利が短期プライムレートと呼ばれる金利になっており、政策金利とも呼ばれています。日銀が銀行に貸す金利は、経済活動と直結するため景気が悪いときは金利を低くして銀行が企業へ低金利で融資ができる状態に誘導するのです。

逆に好景気になっているときは、金利を高く設定して景気を意図的に制限する形を取ります。その結果として、短期プライムレート(政策金利)は景気に連動することになるのです。2014年現在はアベノミクスなどの影響もあり、景気向上の兆しがないわけではありませんが、まだ不景気という判断でこの政策金利は0.1%前後の低金利で維持されています。これをゼロ金利政策と言います。

さて、本題の「変動金利」はなぜ低金利なのか?に話を戻すと

上記のような状況があり

  • 銀行が住宅ローンで融資するお金は日銀から集めていることになります。
  • 日銀が民間銀行に貸すときの金利は景気に連動します。

仮に短期プライムレート(政策金利)が0.1%で、住宅ローンの変動金利が0.6%だとした場合

  • 銀行の利益 = 0.6% - 0.1% = 0.5%分の利息収益

ということになります。ここで景気が好景気になり、短期プライムレート(政策金利)がバブル時代の8.0%になったとします。このとき変動金利の金利も上昇しているため

  • 銀行の利益 = 8.5% - 8.0% = 0.5%分の利息収益

と、景気が上昇しても銀行の取り分は変わらないのです。

一方、全期間固定金利1.6%だと仮定した場合に

  • 銀行の利益 = 1.6% - 0.1% = 1.5%分の利息収益

同じように景気が好景気になると

  • 銀行の利益 = 1.6% - 8.0% = 6.4%分の利息損失

となってしまい、お金を集める金利よりも、貸す金利の方が低いという逆ザヤの状態が生まれてしまい、銀行は損失を出してしまうのです。

銀行にとっては、全期間固定金利というのは損失を出してしまうリスクがあるということになるのです。だからこし、はじめからある程度の金利に設定しておかなければリスクが大きいという判断につながっていくのです。

結果的に金利上昇リスクのない変動金利を積極的に販売したいと考えるようになり、変動金利の金利引下げ競争が激化し、さらに変動金利の方が低金利という状態が発生しているのです。

まとめ

簡単に言うと

  • 金利上昇のリスクを個人が持つのが「変動金利」
  • 金利上昇のリスクを銀行が持つのが「全期間固定金利」

なのです。

どちらがいい悪いではなく、変動金利の金利上昇リスクと低金利の魅力のどちらを取るのか?という選択というだけなのです。金利の構造を知った上で住宅ローンを比較検討することをおすすめします。

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住宅ローン人気銀行ピックアップ   2017年3月最新情報

ランキングアイコン1位イオン銀行 住宅ローン
イオン銀行 住宅ローンのウェブサイト画像

変動金利、当初10年固定金利ともにネット銀行トップクラスの低金利。イオンでのお買い物が5年間5%OFFで最大22.5万円の割引に。自己資金は0円でも借り入れ可能。さらに最大300万円までの諸費用ローンありと利便性も高い

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0.570%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
0.590%
●金利以外の主要な負担費用
事務手数料
借入額の2.16%

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ランキングアイコン2位住信SBIネット銀行 住宅ローン
住信SBIネット銀行住宅ローンのウェブサイト画像

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●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.568%
0.497%(自己資金2割)
0.447%(借り換え)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
0.560%
●金利以外の主要な負担費用
事務手数料
借入額の2.16%
※1
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ランキングアイコン3位じぶん銀行 住宅ローン
じぶん銀行 住宅ローンのウェブサイト画像

じぶん銀行は変動金利が0.497%と業界最低水準の金利を実現。さらにがん50%保障団信が無料付帯、印紙代無料、auユーザーは最長5年毎月500円キャッシュバック。さらに契約まで最短10日と「お得さ」と「使い勝手」で人気急上昇中

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.497%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
0.500%
●金利以外の主要な負担費用
事務手数料
借入額の2.16%

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注目!住宅ローンピックアップ

注目!ソニー銀行の住宅ローン

  • オリコン満足度ランキングで4年連続1位
  • 自己資金1割以上で業界最低水準の金利
  • 変動金利と固定金利を何度でも切り替え可能
  • 前月の15日前後には次月の金利を発表!金利タイプ切替に有利

●変動金利(保証料、金利優遇込) 0.549%
(新規購入&自己資金1割~の場合)0.499%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込) 1.015%
●金利以外の主要な負担費用事務手数料
借入額の2.16%

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住宅ローン借り換えで人気の銀行ピックアップ

借り換えで人気の理由は「様々な不安に対応できる住宅ローン」

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住宅ローンフラット35で人気の銀行ピックアップ

フラット35で人気の理由は「最低金利+事務手数料の安さ」

  • 事務手数料が他の銀行と比較して数十万円安い
  • 楽天銀行口座を返済口座にすると事務手数料が1.08%
  • 金利はフラット35取扱約340社の中で最低金利
●15年~20年固定金利(保証料、優遇込) 1.010%
→フラット35sなら当初10年間の金利 0.710%
●21年~35年固定金利(保証料、優遇込) 1.120%
→フラット35sなら当初10年間の金利 0.820%
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住宅ローン人気ランキング   2017年3月最新情報

順位銀行名変動金利
(保証料・優遇込)
当初10年
固定金利
(保証料・優遇込)
事務
手数料
団信料メリット/独自サービス詳細
1位イオン銀行
イオン銀行住宅ローン
0.570%0.590%借入額の2.16%0円・イオンでの買い物5%OFF
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詳細
2位住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行住宅ローン
0.568%
頭金2割
0.497%
借換
0.447%
0.560%
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0.500%
借入額の2.16%※10円・8疾病保障が無料付帯
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3位じぶん銀行
じぶん銀行住宅ローン
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「がん50%保障団信」が無料付帯
・銀行初!申込みから契約までネット完結
・収入印紙代(2万円前後)が無料

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4位ソニー銀行
ソニー銀行住宅ローン
0.549%
新規+頭金1割
0.499%
1.015%
新規+頭金1割
0.965%
借入額の2.16%0円・固定と変動を何度でも切り替え可能
・オリコン満足度ランキング4年連続No.1
・翌月の金利を半月前に発表
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5位りそな銀行
りそな銀行住宅ローン
※2017年3月適用金利
0.825%

借換
0.569%
1.150%

借換
0.550%
3.24万円(借換
+借入額
の2.16%)
0円

・銀行初!新しいタイプの団体信用生命保険付き住宅ローン「団信革命」
借り換えなら保証料お客様負担0円に
※WEB受付は借りかえローンのみです。

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6位新生銀行
新生銀行住宅ローン
0.480%1.050%10.8万円0円事務手数料が圧倒的に安い
要介護時の返済免除
・リフォーム資金も同金利で借入可能
・事務手数料16.2万円で家事代行、チャイルドケアが最大50回分無料
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7位みずほ銀行
みずほ銀行住宅ローン
0.800%~1.275%
借換
0.800%~1.175%
1.025%~1.500%
借換
1.025%~1.400%
3.24万円0円

・メガバンクの安心
ネットから借り換え申込みでネット銀行並の金利
・来店不要で契約まで可能

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8位カブドットコム証券(銀行代理業)
kabucom
0.580%1.350%借入額の2.16%0円・三菱東京UFJ銀行の低金利
・保証料不要ネット専用住宅ローンを代理販売
詳細
9位楽天銀行
楽天銀行住宅ローン
0.507%~1.157%1.123%~1.773%32.4万円0円

・事務手数料324,000円
審査が通りやすい
・事前審査最短翌日回答

詳細
10位三菱東京UFJ銀行
三菱東京UFJ銀行住宅ローン
0.825%~1.075%1.050%3.24万円0円・メガバンクの安心詳細
11位三井住友銀行
三井住友銀行住宅ローン
0.825%~0.975%1.000%3.24万円0円・メガバンクの安心詳細
12位東京スター銀行
>東京スター銀行住宅ローン
1.550%1.950%

10.8万円

0円・預金した金額分は住宅ローン金利が0%になる詳細

住宅ローンフラット35人気ランキング   2017年3月最新情報

順位銀行名15年~20年金利21年~35年金利事務
手数料
団信料メリット/独自サービス詳細
1位楽天銀行
フラット35
楽天銀行住宅ローン
1.010%1.120%借入額の1.404%約200万円・事務手数料が安い
・楽天銀行口座返済で事務手数料1.08%
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2位ARUHI
フラット35
ARUHI住宅ローン
1.010%1.120%借入額の1.08%約200万円・圧倒的な審査スピード
・本審査は最短3営業日
・フラット35実績No.1
・キャンペーンで事務手数料1.08%
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3位住信SBIネット銀行
フラット35
sbi
1.010%1.120%借入額の2.16%約200万円・事務手数料に0.5%上乗せで「8疾病保障」付帯。3000万円ならたった15万円(税別)
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このシミュレーションは、住宅ローンを借り換えた際の返済メリットを試算するもので結果を保証するものではありません。正確な借り換えメリットは、各銀行へ相談しましょう。

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