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家の買い替え 売却額でローンを精算できない場合、どうする!?‎

家の買い替え 売却額でローンを精算できない場合、どうする!?‎

2012/6/28 日刊スポーツ

 今回は、住宅ローンの返済が終わっていないマンションを売って、新たにマンションを購入したいHさんのケースの最終回。残債を上回る価格では売れなさそうな場合に、知っておきたいポイントや対策を押さえておこう。ファイナンシャルプランナーの杉田ゆみかさんに聞いてみた。

【Hさんの考えた資金計画】
「売ろうと思っているのは10年前に買った2LDKのマンションです。ローンはあと1970万円程残っています。このマンションを売却してローンの残債をなくしたら、新たなローンを借りようと思っているんです」と楽観的なHさん。こんな資金計画、アリ?

●Hさんのプロフィール
1年前に結婚した会社員
家族構成:Hさん(37歳)・妻(29歳・週3日のアルバイト勤務)
年収:Hさん600万円・妻80万円
現在の住まい:Hさんが10年前に購入した2LDKのマンション(購入当時2800万円)
現在のローン返済状況:毎月返済額約10万2000円・ローンの残債約1970万円
現在の貯金額:1000万円

●買う予定の物件
種別:新築マンション
所在地:神奈川県横浜市
間取り・広さ:3LDK・約70㎡
価格:3500万円

●Hさんが考えた資金計画
頭金:500万円 ※諸費用は別途準備
借入額:3000万円
金利:1.275%(変動金利/店頭表示金利2.475%から1.2%引き下げ)
返済期間:35年
毎月返済額:8万8584円
※今の住まいが高く売れたら頭金をもっと増やすつもり。

■残債を上回る価格では売れない場合、どうなるの?
 前回は「売却額が残債を上回りそうな場合」のポイントを杉田さんに教えてもらいました。今回は、Hさんが思っているような価格で売れない場合、つまり、「残債を上回る価格では売れない場合」について知っておきたいことを紹介しましょう。

『残債>売却価格』が今回考えたいケースです。Hさんの住宅ローンの残りは約1970万円。この金額よりも少ない金額でしか売れなかった場合は、どうなるのでしょう?

 「売却するには抵当権をはずす必要があります。通常、ローンの残りを完済しなければ抵当権をはずすのは難しく、買い替えも困難になります。この場合、売却金額と残債との差額を預貯金などから補填する必要があります」

 「そうです。頭金に回せる金額が減った分、新しく購入するマンションのための借り入れが増え、毎月の返済額はアップしてしまいます。例えば、売却額が残債よりも500万円低いケース5では、毎月の返済額が今よりも高くなります。変動金利で返済期間も長いことを考えると、金利上昇リスクも高くなります」

 買い替えの場合、売却額がローンの残債を下回るケースも想定したうえで新居のための資金計画を考えておいたほうがよさそうですね。預貯金があまりなくて用意している頭金も少ない場合は、買い替えは難しいということになりますか?

 「売却額と残債の差額も含めて融資してくれる『買い替え(住み替え)ローン』といった商品もあり、このローン商品を利用できれば差額をうめる預貯金がなくても買い替えはできます。でも、借入額が大きくなるので、返済できるかどうか慎重な検討が必要になります」

■買い替えで重要なのはタイミング
 ほかに、買い替えの場合に知っておいたほうがいいポイントを教えてください!

 「買い替えでは『タイミング』も重要です。売却が決まってから新居探しを行う場合、売却価格が確定しているので、明確な予算のなかで無理のない価格の物件を選ぶことができます。ただし、現住居の引き渡しまでに新居が決まらなければ、仮住まいの費用が必要になる場合があるので注意しましょう。
 売却が決まる前に新居の契約をする場合、思っていた価格で売れずに資金繰りがうまくいかなかったり、売却が決まるまで二重ローンになったりする可能性があります。売却価格を見積もるときに楽観的になりすぎないなど、より慎重な資金計画をおすすめします。また、買い手が見つからなかったときに不動産会社に買い取ってもらう『下取り保証』や、一定の期限内に一定額以上で売却できない場合、新居の契約を白紙にできる『買い替え特約』を契約に含めてもらうように交渉してみるといいでしょう」

 いつ、いくらで売れるのかということが、資金計画を大きく左右するんですね。

 「はい。ですからHさんは、現在の住まいがいくらで売れそうかきちんと査定してもらうことが大切ですね。ネットなどに出ている相場価格よりも実際は低い価格で成約されているケースもあります。同じ地域でも物件ごとに価格が異なるからです」

住宅ローンニュース コメント

 買い替えが簡単でない。ということだろう。買い替えをするのであれば、逆に売却額が残債以上になるように。つまりは価格下落の低い物件選びが一番重要なポイントなのではないだろうか。借りてから、このニュースのように残債よりも売却額が少ないというケースにならないように、買う物件の見極めに労力をさくべきだろう。

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