住宅ローン金利動向 2018年5月レポート

住宅ローン金利動向 2018年5月レポート

住宅ローンの金利動向・金利推移をまとめた毎月のレポートです。住宅ローンを検討している方は参考にしていただければ幸いです。

主要住宅ローンの2018年4月から2018年5月の金利変動

• 10年もの国債金利（長期金利）は微増
• 10年以上の固定金利は横ばい
• 変動金利は微増
• りそな銀行が借り換えの変動金利をさらに引き下げ
• メガバンクがプランの拡充
• 米中貿易戦争リスクがやや軽減

10年もの国債金利（長期金利）は2018年4月4日時点で0.025％でしたが、2018年4月27日時点で0.050％と国債金利は0.025％上昇しました。

国債金利は、買い手が多くなれば金利が低下します。日本国債が買われるときというのは「リスクオフ」つまり、世界の投資家が緊急避難をするときに行われるものです。

現在世界的に投資家の関心を集めているのは米中貿易戦争です。3月22日にドナルド・トランプ米大統領は中国製品に25％の関税を課す貿易制裁措置を表明、3月23日には鉄鋼とアルミ製品への追加関税適用を開始しました。アメリカの対中貿易赤字は、2016年で3470億ドルに及ぶため、トランプ大統領は貿易赤字を抑制するために、中国製品への高額関税を推し進めているのです。

投資家としては、この米中貿易戦争が激化すれば、世界経済は一気に悪化してしまいます。この動きが強まったため、「リスクオフ」という動きが顕著になり、安全資産である「日本円」「日本国債」が買われるようになったのです。

しかし、4月は「5月に行われる米中の貿易問題の協議」「南北首脳会談による北朝鮮の非核化が進む」など、世界的な経済リスクが緩和の方向に動きました。

そのため、「リスクオフ」の動きが弱まり、国債金利もやや上昇した形になります。これに合わせて住宅ローン金利も、やや上昇という形になりました。

そのほかの住宅ローントピックスとしては、ここにきて大手都市銀行がネット銀行を真似た「融資手数料型のプラン」や「借り換え専用の低金利プラン」を提供しはじめました。低金利による住宅ローンの借り換え需要も一服して、不動産市場もバブルが過ぎてしまった状況ですので「なりふり構わず顧客を取り返しに来ている」というのが実情でしょう。

住宅ローンの利用者にとっては、選択肢が広がっていると言えます。

主要住宅ローン最新トピック

長期金利は上昇

新発10年国債利回り（長期金利）は、2018年4月4日時点で0.025％でしたが、2018年4月27日時点で0.050％と国債金利は0.025％上昇しました。米中貿易戦争のリスクが薄らいで、かつ北朝鮮の非核化への動きが急に進んだためです。

ネット銀行の変動金利競争は抜きつ抜かれつの状況

毎月のように変動するネット銀行による変動金利の低金利競争はじぶん銀行と住信SBIネット銀行（SBIマネープラザ）がリードしています。借り換えで有利なのは、住信SBIネット銀行（SBIマネープラザ）、じぶん銀行ですが、新規借り入れで有利なのはソニー銀行という形です。4月はりそな銀行がさらに変動金利を引き下げました。

1. りそな銀行（借り換え）：0.429％
2. SBIマネープラザ（借り換え）：0.439％
3. 住信SBIネット銀行（借り換え）：0.439％
4. ソニー銀行（頭金1割以上）：0.457％
5. SBIマネープラザ：0.477％
6. 住信SBIネット銀行：0.477％
7. イオン銀行（借り換え）：0.490％
8. じぶん銀行：0.497％
9. イオン銀行：0.570％
10. SBI新生銀行：0.600％

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メガバンクは揃って金利を引き上げ。1.3％台に入る銀行も

各銀行の当初10年固定金利（保証料0.2％込）

• 三菱ＵＦＪ銀行：1.300%
• 三井住友信託銀行：1.300%～1.850%
• 三井住友銀行：1.300%
• りそな銀行：0.900%
• みずほ銀行：0.950%～1.400%

メガバンクは、ネット銀行と比較して当初10年固定金利を打ち出していますが、長期金利の上昇に伴い、徐々に金利を引き上げています。大手都市銀行の中では、りそな銀行が一番低金利の当初10年固定金利を打ち出しています。

大手都市銀行が様々な住宅ローンプランを拡充

大手都市銀行が様々な低金利プランを投入しています。多いのは「借り換え専用プラン」「ネット申込専用プラン」「融資手数料型プラン」の3パターンです。大手都市銀行も、既存の商品設計だとネット銀行に顧客を奪われ続けてしまうため、ネット銀行が提供している住宅ローンプランに寄せてきた形になります。

• 三菱ＵＦＪ銀行　→　ネット専用［借替限定］住宅ローン：低金利の当初固定金利プラン
• りそな銀行　→　融資手数料型の住宅ローン
• 三井住友銀行　→　借り換え専用の固定金利プラン
• 三井住友信託銀行　→　融資手数料型の住宅ローン

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SBI新生銀行が金利が下がる固定金利を提供開始

SBI新生銀行は「ステップダウン金利タイプ」という金利タイプを提供しはじめました。

1. 10年後に金利が10％低下
2. 15年後に金利が20％低下
3. 20年後に金利が30％低下
4. 25年後に金利が40％低下
5. 30年後に金利が50％低下

と最大50％金利が低下する形になっています。どんどん金利が低下する長期の全期間固定金利という珍しい金利タイプを投入した背景には、SBI新生銀行の変動金利は他のネット銀行よりも、高金利で戦えないという事情が見え隠れします。顧客の受けが良ければ、ほかのネット銀行も、同様の金利タイプの投入に踏み切るでしょう。

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フラット35の制度変更

フラット35は、今までは「団信任意加入」「団信なし」を特徴として訴求してきた住宅ローンですが、今回の制度変更により「団信料込みの金利」が基本となりました。団信特約料が月々の返済額に織り込まれるということです。

ただし、団信への加入は必須ではなく、団信なしでも、金利が低いプランへの加入が可能ですので、それほど大きな変更ではありません。

同時に、フラット35Sの金利引き下げ幅が0.30％から0.25％に狭まっています。

3月新設住宅着工、前年同月対比8.3％減。9ヶ月連続の減少

3月の新設住宅着工戸数は前年同月対比で8.3％減の6万9616戸を記録しました。「持家」が3.3％減、「分譲住宅」が3.6％減、「貸家」が12.3％減となっています。相続税対策の貸家建設は順調に増加していましたが、6月に20か月ぶりに減少に転じ、そのまま減少が続いている形になります。また、シェアハウスへの融資の問題なども社会問題化してしまっているため、地銀やメガバンクの融資姿勢もかなり慎重になっており、貸家、分譲マンションの大規模物件も減少しています。

3月のマンション価格、戸建て価格ともに上昇

マンション価格が前月対比0.33％増の3,380万円。戸建て価格は前月対比2.40％増の3327万円という結果になりました。前年対比でみると、マンション価格は7.46％増、戸建ては1.28％減となっています。長期化する低金利の影響を受けて、昨年対比で見るとマンション価格の伸びが引き続き大きい状況です。一方で戸建て価格はそれほど価格変動はなく、マンションと同レベルの価格帯になっています。

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