住宅ローンを比較分析。人気の住宅ローン選び

住宅ローンの「自動繰り上げ」返済が人気

住宅ローンの「自動繰り上げ」返済が人気

2012/7/23 @DIME

 住宅ローンの選び方には、いくつかのポイントがある。まずは、金利。当然、低ければ低いほどいいのだが、日本国内の超低金利状態を受け、現在の個人向けの住宅ローン金利は過去最低水準にある。事実、10年物の固定金利が1.5%を割れている銀行も少なくない。貸し手である金融機関側も、他に資金の有力な運用先が見つからないため、住宅ローンに力を入れざるを得ないという事情もあり、金利面での差は小さくなっている。また、保証料などの借り入れに関わるコストも重要だが、金融機関間の競争の激化で、このコスト面でも大きな差はなくなりつつある。

 そこで今回は、まだまだサービス内容に差がある「住宅ローンの繰り上げ返済」について解説をしたい。特に、口座から自動的に引き落とされる、自動返済型の繰り上げ返済を紹介しよう(※ここでいう繰り上げ返済は、正確には「住宅ローンの一部繰り上げ返済」だが、以下「繰り上げ返済」とする)。

■住宅ローンの繰り上げ返済=最も効率のいい資産運用

 そもそも、繰り上げ返済とは、毎月の定期的な返済に追加して行なわれる臨時の返済のことである。毎月の返済は、元本に加えて利息部分を支払っているため、なかなか元本は減らない。しかし、繰り上げ返済は、直接元本を減らせるため、利息の軽減効果は大きい。非常にざっくりとした計算だが、例えば、3000万円の住宅ローンを金利3%で30年間借りた場合、最初の1年間のうちに100万円の繰り上げ返済をすると、利息部分を100万円以上カットすることができる。よく新聞や雑誌のマネー記事などで、「住宅ローンの繰り上げ返済は最も効率がいい資産運用である」などといわれているが、それはこうした理由からだ。

 また、繰り上げ返済の方法は、大きく2種類に分けられる。「期間短縮型」と「返済額軽減型」だ。期間短縮型は、繰り上げ返済することにより、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くするタイプで、利息の軽減効果が大きくなる(※上記の利息が100万円以上カットできるという試算も期間短縮型のケース)。一方、返済額軽減型は、返済期間は変えずに毎月の返済額を減らすタイプで、近い将来の生活費の増加に備えて、毎月の負担額を減らしておきたい人に向いている。

■内容が充実しているネット銀行の繰り上げ返済

 もともと、繰り上げ返済は、ネット銀行がサービス内容を拡充し、注目されるようになってきた経緯がある。したがって、使い勝手などの総合的な利便性では、ネット銀行に一日の長がある。例えば、ソニー銀行は、ネット上でいつでも繰り上げ返済ができる。しかも、手数料は無料で、1万円以上1円単位で返済をすることが可能だ。返済のタイプも期間短縮型か返済額軽減型のどちらも選べる仕組みとなっている。総じて、フレキシブルな内容だといえよう。

 一方、メガバンクや地方銀行などでは、繰り上げ返済をするための手数料がかかるところも多く、返済金額も100万円からという銀行も珍しくない。残念ながら、「今月はちょっとお金が余りそうだから、繰り上げ返済でもしておくか」と気軽にできるような仕組みにはなっていない。

■手間いらずの「自動返済型」プランに注目

 また、ユニークな繰り上げ返済を提供している銀行もある。借りているユーザーが何もしなくても、口座から自動的に引き落としてくれる自動返済型である。新生銀行の「スマート返済」は、あらかじめ一定の口座残高を指定しておけば、残高がその指定した金額を1万円以上上回った場合に、1万円を含めて上回った金額が自動的に繰り上げ返済に充当される、というもの。残高を10万円に指定しておいた場合、口座に11万5000円の残高があったとすると、自動的に1万5000円が繰り上げ返済に回される仕組みだ。毎営業日、行なうことができ、手数料は無料。ただし、返済方式は期間短縮型のみとなっている。

 また、三井住友信託銀行でも「自動返済」が利用できる。内容はスマート返済とほぼ同じで、口座の残高があらかじめ決めた一定額を上回った時、その金額が繰り上げ返済に充当される。スマート返済との違いは、毎月の住宅ローンの返済日の残高が対象となる点だ。つまり、自動返済のタイミングは月1回しかない。金額は1万円以上1円単位で100万円が限度となっている。返済方法は返済額軽減型のみ。

 住宅ローンを借りた当初は、かなりの人が繰り上げ返済を考えるもの。しかし、心がけてはいても、ついつい忘れてしまい、実行に移せないという人も多い。その点、自動返済であれば、知らず知らずに返済している、ということも期待できる。冒頭で述べたように、住宅ローンの商品性に大きな差が無くなりつつある中、繰り上げ返済に注目して、住宅ローンを選ぶ手もあるだろう。

住宅ローン比較ラボ編集部コメント

 繰り上げ返済には、ネット銀行に一日の長があるといえるだろう。特にボーナス返済をはじめに決めてしまっても、このご時勢、急に職がなくなる、ボーナスが出なくなる、といったことも十二分に想定できる事態だろう。そんなときには、繰上げ返済の効力が高い。ボーナス返済をしたと仮定して、毎月自動繰上げ返済を行い、本当に困ったときには自動返済をしないといった対応も可能である。
 返済期間が5年長いと300万円負担が大きくなるといわれる住宅ローンでは、できるだけ返済期間を短くする繰上げ返済を利用しながら、かつ突然の収入減などのリスクに柔軟に対応できる返済計画は今後の主流になるだろう

ちなみに、繰り上げ返済手数料が無料なネット銀行では
新生銀行ソニー銀行が有名である。

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住宅ローン人気銀行ピックアップ   2017年5月最新情報

ランキングアイコン1位イオン銀行 住宅ローン
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変動金利、当初10年固定金利ともにネット銀行トップクラスの低金利。イオンでのお買い物が5年間5%OFFで最大22.5万円の割引に。自己資金は0円でも借り入れ可能。さらに最大300万円までの諸費用ローンありと利便性も高い

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.570%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
0.690%
●金利以外の主要な負担費用
事務手数料
借入額の2.16%

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ランキングアイコン2位住信SBIネット銀行 住宅ローン
住信SBIネット銀行住宅ローンのウェブサイト画像

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●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.548%
0.477%(自己資金2割)
0.447%(借り換え)
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
0.610%
●金利以外の主要な負担費用
事務手数料
借入額の2.16%
※1
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ランキングアイコン3位じぶん銀行 住宅ローン
じぶん銀行 住宅ローンのウェブサイト画像

じぶん銀行は変動金利が0.497%と業界最低水準の金利を実現。さらにがん50%保障団信が無料付帯、印紙代無料、auユーザーは最長5年毎月500円キャッシュバック。さらに契約まで最短10日と「お得さ」と「使い勝手」で人気急上昇中

●変動金利(保証料、金利優遇込)
0.497%
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0.520%
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事務手数料
借入額の2.16%

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注目!住宅ローンピックアップ

注目!ソニー銀行の住宅ローン

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●変動金利(保証料、金利優遇込) 0.549%
(新規購入&自己資金1割~の場合)0.499%
●当初10年固定金利(保証料、優遇込)
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借入額の2.16%

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住宅ローン借り換えで人気の銀行ピックアップ

借り換えで人気の理由は「様々な不安に対応できる住宅ローン」

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WEB申込・借り換え限定の特別金利プランが人気。金利は業界最低水準! 

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フラット35借入中の方は「フラット35からフラット35への借り換え」もできる!
現在のフラット35金利より0.3%以上高い金利で借りてるなら返済額削減可能!

住宅ローンフラット35で人気の銀行ピックアップ

フラット35で人気の理由は「最低金利+事務手数料の安さ」

  • 事務手数料が他の銀行と比較して数十万円安い
  • 楽天銀行口座を返済口座にすると事務手数料が1.08%
  • 金利はフラット35取扱約340社の中で最低金利
●15年~20年固定金利(保証料、優遇込) 0.980%
→フラット35sなら当初10年間の金利 0.680%
●21年~35年固定金利(保証料、優遇込) 1.060%
→フラット35sなら当初10年間の金利 0.760%
●金利以外の主要な負担費用 事務手数料 借入額の1.404%(楽天銀行口座返済で1.08%)
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住宅ローン人気ランキング   2017年5月最新情報

順位銀行名変動金利
(保証料・優遇込)
当初10年
固定金利
(保証料・優遇込)
事務
手数料
団信料メリット/独自サービス詳細
1位イオン銀行
イオン銀行住宅ローン
0.570%0.690%借入額の2.16%0円・イオンでの買い物5%OFF
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2位住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行住宅ローン
0.548%
頭金2割
0.477%
借換
0.447%
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借換
借入額の2.16%※10円・8疾病保障が無料付帯
・諸費用分も借入可能
・女性限定ガン診断給付金特約無料
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3位じぶん銀行
じぶん銀行住宅ローン
0.497%0.520%借入額の2.16%0円

「がん50%保障団信」が無料付帯
・銀行初!申込みから契約までネット完結
・収入印紙代(2万円前後)が無料

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4位ソニー銀行
ソニー銀行住宅ローン
0.549%
新規+頭金1割
0.499%

新規+頭金1割
借入額の2.16%0円・固定と変動を何度でも切り替え可能
・オリコン満足度ランキング4年連続No.1
・翌月の金利を半月前に発表
詳細
5位りそな銀行
りそな銀行住宅ローン
※2017年5月適用金利
0.825%

借換
0.497%
1.200%

借換
0.600%
3.24万円(借換
+借入額
の2.16%)
0円

・銀行初!新しいタイプの団体信用生命保険付き住宅ローン「団信革命」
借り換えなら保証料お客様負担0円に
※WEB受付は借りかえローンのみです。

詳細
6位新生銀行
新生銀行住宅ローン
0.600%1.000%10.8万円0円事務手数料が圧倒的に安い
要介護時の返済免除
・リフォーム資金も同金利で借入可能
・事務手数料16.2万円で家事代行、チャイルドケアが最大50回分無料
詳細
7位みずほ銀行
みずほ銀行住宅ローン
0.800%~1.275%
借換
0.800%~1.175%
1.025%~1.500%
借換
1.025%~1.400%
3.24万円0円

・メガバンクの安心
ネットから借り換え申込みでネット銀行並の金利
・来店不要で契約まで可能

詳細
8位カブドットコム証券(銀行代理業)
kabucom
0.580%借入額の2.16%0円・三菱東京UFJ銀行の低金利
・保証料不要ネット専用住宅ローンを代理販売
詳細
9位楽天銀行
楽天銀行住宅ローン
0.707%~1.357%1.244%~1.894%32.4万円0円

・事務手数料324,000円
審査が通りやすい
・事前審査最短翌日回答

詳細
10位三菱東京UFJ銀行
三菱東京UFJ銀行住宅ローン
0.825%~0.975%1.200%3.24万円0円・メガバンクの安心詳細
11位三井住友銀行
三井住友銀行住宅ローン
0.825%~0.975%1.200%3.24万円0円・メガバンクの安心詳細
12位東京スター銀行
>東京スター銀行住宅ローン
1.600%1.950%

10.8万円

0円・預金した金額分は住宅ローン金利が0%になる詳細

住宅ローンフラット35人気ランキング   2017年5月最新情報

順位銀行名15年~20年金利21年~35年金利事務
手数料
団信料メリット/独自サービス詳細
1位楽天銀行
フラット35
楽天銀行住宅ローン
0.980%1.060%借入額の1.404%約200万円・事務手数料が安い
・楽天銀行口座返済で事務手数料1.08%
詳細
2位住信SBIネット銀行
フラット35
sbi
0.980%1.060%借入額の2.16%約200万円・事務手数料に0.5%上乗せで「8疾病保障」付帯。3000万円ならたった15万円(税別)
・事前審査結果は3営業日以内に通知
詳細
3位ARUHI
フラット35
ARUHI住宅ローン
0.980%1.060%借入額の2.16%約200万円・圧倒的な審査スピード
・本審査は最短3営業日
・フラット35実績No.1
詳細

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このシミュレーションは、住宅ローンを借り換えた際の返済メリットを試算するもので結果を保証するものではありません。正確な借り換えメリットは、各銀行へ相談しましょう。

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