住宅ローンを比較分析。人気の住宅ローン選び

調査で分かった 住宅ローンの審査に通る6つのポイントを比較

調査で分かった 住宅ローンの審査に通る6つのポイントを比較

2012/5/8 日刊スポーツ

 買ったり建てたりしてマイホームを手に入れるとき、ほとんどの人は住宅ローンを借りることになる。その際に、必ず事前に「銀行の審査」がある。この審査によっては、借りられなかったり、借入額や適用金利などに制約が出る場合もあるのだが、いったい何を審査されているのだろうか?

 

■年収より年齢の審査のほうが実施率は高い!?

 「平成23年度民間住宅ローンの実態に関する調査」結果報告書(国土交通省住宅局)に興味深いデータが掲載されている。住宅ローン等に関する融資審査についてだ。「審査」は、銀行や銀行が提携する保証会社の審査基準に照らして、借りる人が返済可能かどうかを判断して融資を決めるものだ。

 融資審査に関する調査結果は、民間の金融機関1256件の回答を基にしたもので、融資をする際の審査項目の上位は、1.完済時年齢(99.3 %)、2.借入時年齢(97.5 %)、3.返済負担率(97.3 %)、4.勤続年数(96.0 %)、5.年収(95.8 %)となった。つまり、年収よりも年齢や勤続年数のほうが審査されているということだ。

 回答した金融機関の9割以上が審査する際の項目としているものを下表に抜粋したが、この結果から分かるように、借りる人の返済能力と物件について、次の6つが重視される。それぞれについて、詳しく見ていくことにしよう。

■住宅ローンの審査で見られる上位6項目

①申込時年齢と完済時年齢
年齢については、一般的に、借入時は20歳以上70歳まで、完済時年齢は80歳までというのが多い。具体的な回答内容では、借入時年齢の上限にばらつきがあるが、完済時年齢は80歳未満という回答が903件と圧倒的に多い。だからと言って、50歳で返済期間30年のローンが簡単に組めるかというと、定年後の返済期間が長いため、返済期間を短くしなければ借りられないということもあるので要注意。

②年収と返済負担率
返済負担率とは、ローンの年間返済額を年収で割ったもの。源泉徴収票の税込み年収が600万円でローンの年間返済額が150万円なら、返済負担率は25%になる。一般的に銀行では、この返済負担率を年収などに応じて、25%~40%程度に置いているようだ。具体的な回答内容でバラツキがあるのは、一律で年収や返済負担率に上限を設けるのではなく、年収や次に挙げる勤務状況などによって、条件を変えているからだろう。

③勤務先の勤続年数や雇用形態
安定した収入があるほど返済能力が高いと見られるので、勤続年数が長いほど有利になる。一般的には、勤続3年以上が条件と言われているが、回答内容では1年以上と3年以上に分かれた。また、残念ながら派遣社員や契約社員は融資対象外とする回答が多く、雇用の安定性が低いと見られてしまうようだ。

④債務(借金)状況
先ほどの返済負担率では、借りようとしている住宅ローンに限らず、カードローンなどの借り入れの返済額も合計して計算される。既に借金がある場合は、住宅ローンの借入額が減ってしまう場合もあるので、事前に返済して借金をなくしておきたい。カードローンなどで返済が滞った履歴があると、審査では不利になってしまう。

⑤健康状態
なぜ健康状態が問題になるかというと、団体信用生命保険(団信)の加入が審査の条件となるからだ。団信とは、住宅ローンの返済中に、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を支払い、ローンが完済となる制度。生命保険なので、極端に健康状態が悪い場合などは加入できないことがある。

 以上は借りる人の返済能力に関する審査項目だが、調査結果の6位に物件の「担保評価」が挙がっている。回答金融機関1256件のうち814件が担保評価は融資判断に影響すると回答している。

⑥担保物件の評価
一般的に融資を受ける際、物件には担保として銀行の抵当権をつける。銀行は担保について、土地や建物をいくら程度と評価するか、権利関係や建築基準法など法規上の問題がないか、などを調べる。したがって、銀行の評価額以上を借りることは難しくなる。必ずしも物件価格=担保価値ではないことに注意しよう。

 さて、調査結果を参考に、住宅ローンの銀行の審査項目について見てきたが、ほとんどの銀行は借りる人ごとに詳しく返済能力を審査している。契約社員でも勤続年数が長く安定しているとか、転職したてでも年収が上がる場合は返済できると見なすとか、金融機関によって審査基準が違うこともある。審査が通らなかったと言って諦めずに、複数の金融機関にあたるとよいだろう。ただし、無理な借り入れを希望している場合は、物件を見直して借入額を減らすなども検討してほしい。

住宅ローン比較ラボ編集部コメント

 年収よりも、年齢や勤続年数の方が審査されているのは、以外である。ただし、借りる側からすれば、年齢や勤続年数は努力でどうにもならないことでもある。であるならば、審査を少しでも投資安くするためには、できる範囲の項目を改善していくのが重要であろう、返済負担率や債務状況、購入物件、フラット35を含めて、やれることはまだまだあるはずである。

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